大年初四，2026年2月20日16時(shí)，金科智慧服務(wù)集團(tuán)股份有限公司（09666.HK）五年上市旅程在拜年聲中悄然畫(huà)上句號(hào)。

金科物業(yè)，從市值550億港元的巔峰，到52億港元的落寞轉(zhuǎn)身；從“西南物業(yè)第一股”的榮耀加身，到港股第四家私有化退市物企的黯然離場(chǎng)，她的故事，是中國(guó)物業(yè)行業(yè)狂飆時(shí)代的縮影，也是資本盛宴散場(chǎng)后的一曲挽歌。

一、高光時(shí)刻：站在風(fēng)口上的“西南王”

時(shí)間回到2020年11月17日，重慶江北嘴，金科智慧服務(wù)登陸港交所。

發(fā)行價(jià)44.7港元，開(kāi)盤即漲，市值一度沖破300億港元。作為金科股份分拆上市的物業(yè)板塊，它承載著行業(yè)與資本的雙重期待：

西南首家港交所上市物企、當(dāng)年物管行業(yè)IPO募資規(guī)模第一梯隊(duì)。

那正是物業(yè)股的黃金時(shí)代。

疫情催化社區(qū)增值服務(wù)、房企分拆上市潮起、資本瘋狂追捧“輕資產(chǎn)、高現(xiàn)金流”，物業(yè)賽道一度被視為穿越周期的最優(yōu)解。

金科服務(wù)乘風(fēng)而上：

規(guī)?？耧j：在管面積從1.3億㎡起跳，收并購(gòu)接連落地，從西南走向全國(guó)；

業(yè)績(jī)亮眼：2020年?duì)I收增超40%，凈利潤(rùn)大增68.5%，毛利率站穩(wěn)30%+；

市值登頂：2021年總市值突破550億港元，市盈率超40倍，成為港股物業(yè)明星；

資本加持：博裕資本戰(zhàn)略入局，押注“社區(qū)生態(tài)”長(zhǎng)期價(jià)值。

彼時(shí)的金科服務(wù)，雄心萬(wàn)丈。

“服務(wù)+科技”雙輪驅(qū)動(dòng)、智慧社區(qū)、本地生活、美居、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)全面鋪開(kāi)，立志從“物業(yè)管理商”變身“美好生活服務(wù)商”。

在2020年報(bào)里，她寫道：

“我們正站在歷史性的機(jī)遇面前，物業(yè)管理的價(jià)值將被重新定義?！?/p>

誰(shuí)也沒(méi)料到，這是巔峰，也是拐點(diǎn)。

二、急轉(zhuǎn)直下：母公司成了不能承受之重

2021年下半年，房地產(chǎn)風(fēng)云突變。

當(dāng)年三道紅線收緊、房企暴雷潮起，曾經(jīng)為金科服務(wù)輸血的母公司金科股份，轉(zhuǎn)眼變成最大包袱。

流動(dòng)性危機(jī)像慢性失血，一點(diǎn)點(diǎn)抽干元?dú)猓?/p>

2022年，首次巨虧-18.19億元，巨額關(guān)聯(lián)方減值計(jì)提；

2023年，再虧-9.51億元，收縮非業(yè)主增值服務(wù)仍難止血；

2024年，虧損收窄至-5.87億元，三年累計(jì)虧掉約34億元。

曾經(jīng)緊密的“父子關(guān)系”，變成沉重的關(guān)聯(lián)交易枷鎖。

資本市場(chǎng)用腳投票：

股價(jià)從高點(diǎn)一路下墜，市盈率跌至不足6倍，市凈率長(zhǎng)期破1。

到2025年底，市值僅剩52億港元，較巔峰蒸發(fā)超90%。

機(jī)構(gòu)離場(chǎng)、流動(dòng)性枯竭、股價(jià)長(zhǎng)期躺底，“獨(dú)立物企”的故事徹底講不下去了。

金科服務(wù)的困境，是整個(gè)港股物業(yè)股的真實(shí)寫照：

看上去獨(dú)立上市，骨子里仍與房地產(chǎn)深度綁定，當(dāng)母公司走向破產(chǎn)重整，物業(yè)板塊再?gòu)?qiáng)，也扛不住源源不斷的關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)。

三、博裕入局：一場(chǎng)精心策劃的救贖與退出

在金科服務(wù)最黑暗時(shí)，博裕資本選擇逆勢(shì)加倉(cāng)。

這位2021年便已入局的股東，在2024—2025年通過(guò)司法拍賣、二級(jí)市場(chǎng)大舉增持，累計(jì)投入超53億港元，最終持股55.91%，成為實(shí)控人。

博裕的邏輯清晰而冷酷：金科服務(wù)已被“房企關(guān)聯(lián)”標(biāo)簽非理性錯(cuò)殺。

停牌前市盈率不足6倍，遠(yuǎn)低于行業(yè)水平，而賬面現(xiàn)金、未使用募資仍相當(dāng)充裕。

所以，與其在港股持續(xù)蒙塵，不如私有化，全盤掌控。

2025年10月，對(duì)金科物業(yè)的全面要約正式發(fā)起。

11月，報(bào)價(jià)從6.67港元提至8.69港元，溢價(jià)26.49%，志在必得。

2026年1月，95.56%股東接納。

2月20日，正式退市。

在筆者看來(lái)，這不是惡意收割，這是一次止損式救贖。

對(duì)金科物業(yè)小股東，這是低迷市況里最體面的退出；

而對(duì)博裕資本，這是拿下一家全國(guó)性物管平臺(tái)，等待行業(yè)價(jià)值回歸的最佳時(shí)機(jī)！

四、退市之后：脫下“金邊制服”，回歸務(wù)實(shí)生存

退市不是終點(diǎn)，而是一次“解脫”。

脫下上市公司這件“金邊制服”，金科服務(wù)終于可以不被業(yè)績(jī)綁架。

她不再為規(guī)模而規(guī)模：上市期間為了增長(zhǎng)曲線，硬接大量低毛利、回款差的項(xiàng)目。退市后，利潤(rùn)與現(xiàn)金流才是第一指標(biāo)。

她終于可以清理門戶：手握充?，F(xiàn)金與未使用募資，一邊依法追討關(guān)聯(lián)應(yīng)收，一邊在行業(yè)底部擇機(jī)收購(gòu)優(yōu)質(zhì)第三方項(xiàng)目。

她從資本故事回歸服務(wù)本質(zhì)：減少關(guān)聯(lián)交易，砍掉虛火業(yè)務(wù)，靠基礎(chǔ)服務(wù)、增值服務(wù)、科技賦能真刀真槍賺錢。

但金科物業(yè)面臨的挑戰(zhàn)仍在：母公司重整未了、應(yīng)收回收不確定、行業(yè)存量競(jìng)爭(zhēng)加劇。

但至少，退市給了金科一段不用表演、可以喘息的修復(fù)期。

五、一個(gè)時(shí)代的注腳

金科服務(wù)退市，是港股物業(yè)退潮的又一標(biāo)志性事件。

華發(fā)、融信、鑫苑、金科……越來(lái)越多物企選擇離開(kāi)港股。

這不是行業(yè)崩塌，而是價(jià)值和務(wù)實(shí)正在回歸。

從追捧“規(guī)模神話”，到只信“現(xiàn)金流”；

從熱衷“資本故事”，到回歸“服務(wù)本身”；

從依附房企，到走向真正獨(dú)立。

五年上市路，金科服務(wù)見(jiàn)過(guò)最瘋狂的牛市，也踩過(guò)最深的坑。

它證明了一件事：

物業(yè)管理的本質(zhì)，從來(lái)不是資本市場(chǎng)的估值游戲，而是日復(fù)一日的保潔、安保、維修，是業(yè)主的信任，是穩(wěn)健的回款，是持續(xù)的正向現(xiàn)金流。

大年初四，金科服務(wù)退市了。

這不是悲劇結(jié)尾，而是更務(wù)實(shí)的開(kāi)始。

離開(kāi)聚光燈，她們終于可以重新學(xué)會(huì)走路——

不再仰望星空講故事，而是腳踏實(shí)地做好服務(wù)。

是的，對(duì)一家物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，能穩(wěn)穩(wěn)賺到錢、管好小區(qū)、對(duì)得起業(yè)主，遠(yuǎn)比一個(gè)上市代碼，要重要得多。

江湖路遠(yuǎn)，各自珍重。