哈嘍，各位老鐵，今兒個(gè)咱們來聊聊剛剛過去這一周（2月2日到2月8日）北京樓市那點(diǎn)事兒。

俗話說得好，沒過十五都是年。這剛過完年回來，大家都開工了，咱們北京的房地產(chǎn)市場是啥狀態(tài)呢？一句話總結(jié)：還在“假期模式”里沒完全醒過來，但有些板塊的售樓處，已經(jīng)開始悄悄“搶跑”了。

先說整體感受：新房、二手房網(wǎng)簽量雙雙“溜滑梯”。

甭管是新房還是二手房，這周的數(shù)據(jù)跟前一周比，那都是實(shí)打?qū)嵉赝伦摺Ｌ貏e是二手住宅，網(wǎng)簽了3309套，環(huán)比下降了22%。新房住宅更慘點(diǎn)，只網(wǎng)簽了386套，環(huán)比直接降了三成（29.8%）。

看到這，可能有人要嘀咕了：“完了完了，北京樓市開年就不行？”

別急，咱得透過現(xiàn)象看本質(zhì)。春節(jié)前后本來就是傳統(tǒng)淡季，大家都忙著回家團(tuán)圓、走親訪友，誰還有心思天天盯著網(wǎng)簽啊？這個(gè)降幅，說白了就是“春節(jié)綜合癥”，屬于正常現(xiàn)象。真正的市場溫度，咱得看元宵節(jié)后的帶看量和成交數(shù)據(jù)，那才是風(fēng)向標(biāo)。

說來也怪，大方向在降，但大興、豐臺(tái)這幾個(gè)區(qū)卻“殺”出來了！

咱們把鏡頭拉近點(diǎn)看。雖然全市新房成交不多，但區(qū)域分化特別明顯。大興區(qū)以65套的成績，拿下了全市新房網(wǎng)簽的“銷冠”，豐臺(tái)區(qū)61套緊隨其后，通州區(qū)57套排在第三。

這說明啥？說明買房人的眼光還是很毒的。大興和豐臺(tái)，尤其是那些有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、有地鐵預(yù)期（比如咱下面要聊的22號(hào)線）的區(qū)域，依然是大家用錢投票的熱門選擇。甭管市場冷熱，好地段、好項(xiàng)目的價(jià)值，永遠(yuǎn)是最硬的通貨。

新房市場里的小秘密：普宅占絕對(duì)主力，前50個(gè)項(xiàng)目“吃掉”七成蛋糕。

再細(xì)扒新房成交的結(jié)構(gòu)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)特別有意思的現(xiàn)象。

這周網(wǎng)簽的新房里，普通住宅占了92.3%，別墅和商辦基本就是點(diǎn)綴。這說明現(xiàn)在的市場，剛需和剛改是絕對(duì)的主力軍，大家買房就是為了踏踏實(shí)實(shí)住的，那種特別小眾的產(chǎn)品，流通性確實(shí)差點(diǎn)意思。

更重磅的數(shù)據(jù)在這兒：全北京158個(gè)新房項(xiàng)目網(wǎng)簽了418套房子，但光是排在前50名的項(xiàng)目，就聯(lián)手賣掉了276套，占比高達(dá)66%！新房住宅市場更夸張，前50名的項(xiàng)目占了將近70%（69.4%）的份額。

朋友們，這叫什么？這叫“冰火兩重天”！熱盤越熱，冷盤越冷。你要是現(xiàn)在去看房，那些售樓處里人聲鼎沸的，大概率就是榜單上的這些“尖子生”。而那些默默無聞的，可能真就門前冷落鞍馬稀了。買房跟著榜單走，雖說不一定100%對(duì)，但絕對(duì)能幫你避開不少坑。

具體誰在領(lǐng)跑？這些新盤名字你得記好了！

首創(chuàng)禧悅興城

周報(bào)里列了一大串普宅網(wǎng)簽排名，我給大伙兒拎幾個(gè)重點(diǎn)：

大興區(qū)的“首創(chuàng)禧悅興城”和“中建運(yùn)河玖院”表現(xiàn)搶眼，網(wǎng)簽套數(shù)都在14套以上。

”均價(jià)雖然不低（指導(dǎo)價(jià)），但網(wǎng)簽也干了14套，看來改善型需求還是很旺盛。

海淀區(qū)的“建發(fā)海晏”更狠，網(wǎng)簽8套，關(guān)鍵是均價(jià)高達(dá)14萬+！這充分說明，無論市場怎么變，海淀的購買力永遠(yuǎn)是個(gè)傳說。

特別值得關(guān)注的是，在這前50名的榜單里，有20個(gè)都是2025年才入市的新盤。這說明啥？說明開發(fā)商現(xiàn)在也是“快周轉(zhuǎn)”，新盤一開，就得趕緊搶跑回款，定價(jià)也相對(duì)務(wù)實(shí)，這對(duì)于咱們買房人來說，反而是個(gè)好事兒，選擇更多，價(jià)格也更透明。

庫存與掛牌：新房“蓄水池”水位微漲，二手房東有點(diǎn)坐不住了？

咱們?cè)倏匆谎酃?yīng)端。
截止2月8日，北京新房市場的庫存（普宅+別墅+商辦）大概在9.1萬套左右，比上周稍微多了點(diǎn)（漲了1.73%）。其中最值得關(guān)注的是普宅，庫存73772套，環(huán)比還漲了2.2%。這說明雖然賣得慢，但開發(fā)商拿證入市的腳步并沒停，后面買房人的挑頭會(huì)越來越多。

重點(diǎn)來了，二手房掛牌量！
咱們都知道，二手房的掛牌量是市場情緒的“體溫計(jì)”。這周的數(shù)據(jù)是122458套，比上周減少了1662套，環(huán)比下降了1.34%。

哎？這就有點(diǎn)意思了。一般來說，年后應(yīng)該是掛牌量激增的時(shí)候，怎么還降了呢？我分析，可能有倆原因：一是有些房東覺得年前年后這價(jià)格沒談攏，干脆“撤牌不賣了”，等著市場回暖再說；二是確實(shí)有一部分房源在年前被消化掉了。但不管怎么說，12.2萬套的掛牌量，依然是高位運(yùn)行，北京樓市依然是個(gè)妥妥的“買方市場”，咱們看房、砍價(jià)，底氣可以更足一點(diǎn)。

往前看：新盤摩拳擦掌，地鐵利好已經(jīng)在路上！

文章最后，咱得有點(diǎn)前瞻性。

周報(bào)里提到，從去年6月到現(xiàn)在，還有一大波新盤在陸續(xù)網(wǎng)簽，比如朝陽的“璞樾”、海淀的“海宸元境”等等。而且，還有9個(gè)新項(xiàng)目準(zhǔn)備入市，像大興西紅門的“興創(chuàng)和盛臻品”、通州張家灣的“北投棲灣”都盯著今年一季度呢。

更重要的是，交通的“王炸”要來了！
北京22號(hào)線（平谷線）今年要基本具備開通條件了！這條線可是橫跨北京和河北的“通勤大動(dòng)脈”，對(duì)于燕郊以及沿線板塊的房價(jià)，絕對(duì)是實(shí)打?qū)嵉睦谩＿€有7號(hào)線三期、R6線一期也在推進(jìn)前期工作。

另外，今年第一波擬供應(yīng)的商品住宅用地也出來了，最引人注目的就是東城區(qū)西革新里那塊地！二環(huán)邊兒上，挨著永定門外站，這可是妥妥的“核心區(qū)大宅”，未來肯定是搶破頭的節(jié)奏。

節(jié)后第一周，北京樓市還在“熱身”，數(shù)據(jù)上看有點(diǎn)冷，但結(jié)構(gòu)上看熱點(diǎn)依舊。對(duì)買房人來說，現(xiàn)在正是“淘金”的好時(shí)候：新房選擇多，二手房東心態(tài)也沒那么硬了，再加上地鐵和優(yōu)質(zhì)地塊的預(yù)期，只要你耐心看、大膽談，說不定就能撿到寶。

好，今天的大實(shí)話就跟您嘮到這兒。您覺得這波行情之后，北京樓市會(huì)迎來真正的“小陽春”嗎？咱們?cè)u(píng)論區(qū)見！我是，關(guān)注我，買房路上不迷路！

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