最近關(guān)注濟(jì)南樓市和房?jī)r(jià)的朋友，肯定都被突如其來(lái)的“回暖論”并不陌生。

眾多專家大V們信誓旦旦的通過(guò)各種媒介宣稱，屬于樓市的下個(gè)輪回即將開啟，樓市即將回暖云云，北上廣已開始躁動(dòng)...

而正是因?yàn)檫@種非常奇葩的輿論導(dǎo)向，從普通的購(gòu)房群眾正逐步蔓延到了開發(fā)商。

包括整個(gè)過(guò)年期間，我和不少開發(fā)商朋友見面聊天，有不下五位一直在追問(wèn)我，2026年的濟(jì)南樓市會(huì)不會(huì)更好。

在看完馬年春晚之后，我終于得到了這個(gè)問(wèn)題的準(zhǔn)確答案，一個(gè)客觀獨(dú)立且不會(huì)違規(guī)的答案：

2026年的濟(jì)南房?jī)r(jià)/樓市，如同大家看到的馬年春晚一樣，形勢(shì)一片大好。

馬年春晚的吐槽少了罵的人也少了，這倒不是因?yàn)橘|(zhì)量上去了，而是因?yàn)楹芏嗳艘呀?jīng)放棄除夕春晚的習(xí)慣了;

正如今天我看到了一個(gè)差點(diǎn)沒(méi)把我笑死的評(píng)論：馬年春晚辦的不錯(cuò)，比明年春晚好多了....

這種精神恰巧和濟(jì)南樓市/濟(jì)南房?jī)r(jià)的狀態(tài)差不多，下面開始數(shù)據(jù)階段，以下所有提到的數(shù)據(jù)均源于官方、中介網(wǎng)站、業(yè)內(nèi)公司，以及部分是我長(zhǎng)期觀察的數(shù)據(jù)。

01

首先，現(xiàn)階段的濟(jì)南樓市分成兩個(gè)類別，一是二手房、二是新房。

如果按照實(shí)際的成交比值看，二手房的的比重已逐漸超過(guò)新房。

新房比重下降的原因主要是兩點(diǎn)：

一是整體的供應(yīng)規(guī)模正在下降，而且多為改善地塊...

2025年濟(jì)南住宅土地成交面積為123萬(wàn)平，共計(jì)41宗土地，這個(gè)數(shù)字不及2024年的80%，約等于2021年的30%。

而正是這些為數(shù)不多的供應(yīng)而來(lái)的土地，實(shí)際上多數(shù)是改善地塊，比如大家耳熟能詳?shù)镍P棲和鳴、明湖印、海信君安等等。

這和5年之前的供應(yīng)有著天壤之別，因?yàn)樵?020年我們談?wù)摰氖忻嫔系拿餍潜P是雪山萬(wàn)科城、融創(chuàng)文旅城、綠城春來(lái)曉園。

這就造成了一個(gè)非常搞笑的現(xiàn)象：

一方面所有的改善盤都在喊著稀缺稀缺稀缺稀缺，但實(shí)際上同類地塊的供應(yīng)量是居高不下的，注意這非常關(guān)鍵的四個(gè)字同類地塊。

賢文供地了，CBD西供地了，龍湖天奕的二手房?jī)r(jià)格穩(wěn)不住了，濟(jì)南新房市場(chǎng)有點(diǎn)奧運(yùn)會(huì)的感覺(jué)了，更好、更強(qiáng)、更快的盤正在加速亮相。

現(xiàn)在依然有人信誓旦旦的告訴我，買保利云上璟譽(yù)坐等升值，山姆會(huì)員店開了之后會(huì)有天量利好...

哥們，我的建議是先去上上香，祈禱賢文別供太多地，產(chǎn)品別迭代太多，這樣可能更現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)。

二是多數(shù)新房和普通人沒(méi)有關(guān)聯(lián)

房協(xié)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年商品住宅套均面積137.05平，其實(shí)這就基本上宣告了剛需客戶和新房市場(chǎng)拜拜的狀態(tài)。

買改善去新房，買剛需去二手房，基本是這個(gè)狀態(tài)。

所以基于這兩點(diǎn)總結(jié)一下，后續(xù)出讓的土地（年前相關(guān)部門出了一份濟(jì)南土地推薦手冊(cè)，喜歡看的可去瞧瞧）基本還是奧運(yùn)會(huì)的感覺(jué)。

更高（更好）更快（更奢）更強(qiáng)（容積率更低）的土地，無(wú)疑會(huì)繼續(xù)讓現(xiàn)在的改善盤感受到競(jìng)爭(zhēng)的力量。

02

更關(guān)鍵的是，濟(jì)南新房和濟(jì)南二手房整體呈現(xiàn)了縮量下跌的狀態(tài)（新房成交我就不贅述了，很多樓盤釋放的數(shù)據(jù)都假的...）

（因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)口徑不一致，大家看個(gè)趨勢(shì)就好）

2023年買了6.04萬(wàn)套二手房，成交面627.79萬(wàn)平，2024年二手房賣了5.80萬(wàn)套，面積611.38萬(wàn)平。

關(guān)于2025年由于較權(quán)威機(jī)構(gòu)未公布，看了一些業(yè)內(nèi)平臺(tái)統(tǒng)計(jì)的，大概600萬(wàn)平上下。

如果按照成交比值看，因?yàn)橹薪槠脚_(tái)的二手房數(shù)量正在逐漸上漲的原因，成交比率反而是下滑的，剛看了一眼89612套，這還只是其中一家。

縮量指代的是成交，想買房的人繼續(xù)觀望，不接盤，在等更低的價(jià)，所以成交量呈現(xiàn)下滑的狀態(tài)。

價(jià)格下調(diào)說(shuō)明房東還在慢慢降價(jià)，試探市場(chǎng)底線。

別說(shuō)回暖了，現(xiàn)在底還沒(méi)筑上呢，現(xiàn)階段是買房賣房最為折磨的階段，應(yīng)該屬于尋底的狀態(tài)。

畢竟買賣雙方都沒(méi)能找到讓市場(chǎng)熱起來(lái)的辦法。

大家不要看好像二手房的成交面積的下滑幅度不大，但是其成交構(gòu)成較前幾年有著相當(dāng)大的不同。

在2022年4月我曾寫過(guò)一篇文章，文章上曾經(jīng)將在售二手房的條件進(jìn)行了限制：

二手房總掛牌量56317套，其中十年內(nèi)、帶電梯、三室5978套，而今天，這兩個(gè)數(shù)據(jù)變成了89612套、17552套。

總掛牌漲幅59%，但更為關(guān)鍵的是優(yōu)質(zhì)房源變多了，漲幅196%。

2022年屬于貨少買家多，市面上愁的是優(yōu)質(zhì)房源...

現(xiàn)在是優(yōu)質(zhì)房源一大把，隨便挑，買家卻少了。

如果我們具體到房源看，這種態(tài)勢(shì)更加明顯，雖然貝貝把成交價(jià)格關(guān)閉了，但是依然有趨勢(shì)線可以觀察：

下面是我隨便找的幾個(gè)小區(qū)，地板之下還是依然有底。

成交曲線能是平的都已經(jīng)燒香了，況且最新的統(tǒng)計(jì)月份是1月，部分小區(qū)是平的估計(jì)和沒(méi)賣出去房子有關(guān)。

03

針對(duì)2026年的濟(jì)南樓市，小編的看法依然是震蕩陰跌。

濟(jì)南樓市或許市場(chǎng)會(huì)因?yàn)槔?、月份、政策（比如置業(yè)券）在某些月份實(shí)現(xiàn)局部回暖，但這些曇花一現(xiàn)的回暖和真正的回暖依然有本質(zhì)不同。

現(xiàn)在濟(jì)南樓市最關(guān)鍵的問(wèn)題是形勢(shì)一片大好，相關(guān)部門的利好一個(gè)接一個(gè)，城市喜訊一個(gè)連一個(gè)，但是由于現(xiàn)在筑底階段尚未達(dá)成，導(dǎo)致形勢(shì)上的大好短期內(nèi)無(wú)法引爆市場(chǎng)。

至于什么時(shí)候筑底，從二手房?jī)r(jià)格上看或許不遠(yuǎn)了，但所需要的時(shí)間實(shí)在難以預(yù)測(cè)。

就好像春晚一樣，我認(rèn)為早晚有一屆的春晚會(huì)讓大家都坐回電視機(jī)前，但是什么時(shí)候就不知道了~

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