來源：山東商報

在全國百城樓市“小陽春”行情初顯的3月，濟南樓市也交出了一份尚可的成績單。最新官方數(shù)據(jù)顯示，今年3月濟南新建商品住宅價格環(huán)比下降0.1%，迎來本輪調整周期的十一連降，與價格持續(xù)下行形成鮮明對比的，是成交端的全面回暖，3月新建商品房網(wǎng)簽11685套，環(huán)比漲幅達165.75%。更具行業(yè)拐點意義的是，濟南二手房市場在3月終結連續(xù)11個月的下跌態(tài)勢，環(huán)比微漲0.1%，迎來年內首次止跌。業(yè)內普遍觀點認為，本輪“金三”復蘇并非低基數(shù)帶來的短期數(shù)字波動，而是以“以舊換新”為核心的穩(wěn)樓市組合拳，撬動了剛需、改善全客群的內生需求，為行業(yè)后續(xù)的平穩(wěn)修復，奠定了關鍵的市場基礎。

文/圖| 山東商報·山海新聞記者 夏子繁

新房價格迎十一連降

3月網(wǎng)簽量環(huán)比大幅回升

從最新官方數(shù)據(jù)來看，濟南新房價格仍處于波動下行周期。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年3月濟南新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%，同比下降3.6%，新房房價已連續(xù)11個月環(huán)比下調。記者梳理歷史數(shù)據(jù)了解到，自我國房地產(chǎn)步入深度調整期以來，濟南新房價格整體呈波動緩降態(tài)勢，2023年8月濟南新房價格轉入跌勢且持續(xù)走弱，至2025年1月形成十八連降；2025年2至4月階段性上漲后，5月再次步入連降通道，截至今年3月已實現(xiàn)十一連降。

值得一提的是，3月份全國房價重點監(jiān)測的我省濟南、青島、煙臺、濟寧四城中，2城新房價格實現(xiàn)環(huán)比上漲。具體來看，此次環(huán)比上漲的城市為青島、煙臺，兩城3月新房價格環(huán)比漲幅均為0.1%；同比來看，兩市房價仍處下行通道，其中青島同比下降3.1%，煙臺同比下降3.7%。其余監(jiān)測城市中，濟寧3月新房價格環(huán)比下降0.3%，同比下降5.0%。

在房價呈現(xiàn)波動下行趨勢的同時，3月新房網(wǎng)簽量卻迎來了大幅度的“回溫”。據(jù)濟南房協(xié)最新信息簡報統(tǒng)計，3月新建商品房網(wǎng)簽11685套，較2月新建商品房網(wǎng)簽4397套環(huán)比上漲約165.75%，網(wǎng)簽面積115.83萬㎡，總金額121.48億元；其中住宅網(wǎng)簽4457套，較2月1735套環(huán)比上漲約156.89%，網(wǎng)簽面積61.76萬㎡，均價13485.88元/㎡。供應端方面，3月新建商品房批準預售1987套，36.87萬㎡；其中住宅1447套，20.65萬㎡；商業(yè)102套，2.49萬㎡，辦公438套，13.73萬㎡。

3月濟南商品住宅市場成交規(guī)模顯著回升，各區(qū)縣成交分化態(tài)勢顯著。其中，歷城區(qū)以1171套網(wǎng)簽套數(shù)、16.67萬㎡網(wǎng)簽面積穩(wěn)居濟南全市成交榜首，成交均價14900.64元/㎡，成交總量占全市超四分之一，是3月濟南樓市回暖的絕對主力。歷下區(qū)延續(xù)高端改善屬性，以23568.04元/㎡的成交均價穩(wěn)居全市房價首位，3月網(wǎng)簽505套、7.86萬㎡；市中區(qū)緊隨其后，成交均價17466.83元/㎡，3月網(wǎng)簽410套。槐蔭區(qū)、天橋區(qū)分別網(wǎng)簽387套、433套，憑借配套優(yōu)勢與友好置業(yè)門檻，成為剛改置業(yè)核心陣地。

近郊及縣域板塊以不足8000元/㎡的均價成為樓市“托底力量”，其中章丘區(qū)、濟陽區(qū)、萊蕪區(qū)成交表現(xiàn)亮眼，單月分別網(wǎng)簽485套、242套、222套；起步區(qū)、鋼城區(qū)市場活躍度偏低，單月成交僅27套、108套，去化仍有較大提升空間。項目端，3月網(wǎng)簽套數(shù)TOP10呈“主城領跑、多點開花”格局，其中歷城區(qū)在TOP10中獨占5席，剛需、改善盤均有上榜。供應端，3月濟南新建商品房批準預售1987套、36.87萬㎡，其中住宅1447套、20.65萬㎡，供應主要集中于歷城、槐蔭兩區(qū)。

二手房今年首次止跌上漲

買方市場特征持續(xù)凸顯

與新房市場走勢相仿，濟南二手房價格此前長期處于下行通道。回溯行情來看，濟南二手房價格曾經(jīng)歷長達17個月的連續(xù)下跌，隨后一直處于緩慢下跌趨勢，去年4月起，濟南二手房價格再次進入下行通道，截至今年2月已連續(xù)11個月下降。國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的3月房價數(shù)據(jù)顯示，濟南二手房市場在3月迎來拐點，價格一改此前持續(xù)下行態(tài)勢，環(huán)比上漲0.1%，同比仍下降5.3%。從我省納入國家重點監(jiān)測的濟南、青島、煙臺、濟寧四城整體表現(xiàn)來看，二手房價格走勢同樣分化，2城價格環(huán)比上漲或持平，2城環(huán)比下降。其中，青島3月二手房價格環(huán)比持平，同比下降6.8%；煙臺環(huán)比下降0.3%，同比下降7.0%；濟寧環(huán)比下降0.2%，同比下降7.2%。

而從市場實際成交與房源供應來看，濟南二手房市場也呈現(xiàn)出相應運行特征。根據(jù)某房產(chǎn)中介機構數(shù)據(jù)，截至目前，濟南全市二手房掛牌量已達到89892套，持續(xù)維持高位運行態(tài)勢，充裕的存量房源不僅為購房者提供了極為寬泛的選擇空間，更成為當前市場“以價換量”行情持續(xù)推進的基礎。有房產(chǎn)中介機構區(qū)域負責人告訴記者，在當前的濟南二手房市場中，區(qū)位條件優(yōu)越、生活配套完善、房屋品相出眾的優(yōu)質房源，業(yè)主普遍選擇通過適度下調掛牌報價的方式強化房源競爭力，而調價后的優(yōu)質房源，其去化效率也確實顯著高于市場平均水平。

與此同時，降價成交房源在整體交易中的占比正持續(xù)走高，價格讓步已然成為當前撬動濟南二手房交易達成的核心驅動力，市場整體呈現(xiàn)出典型的買方市場特征，購房者在交易中掌握著較強的議價主動權，在置業(yè)決策中也更傾向于優(yōu)先篩選性價比突出的房源。上述房產(chǎn)中介機構區(qū)域負責人表示，當前濟南二手房市場的競爭核心，早已從房源本身，延伸到價格誠意的比拼，“海量的掛牌量讓購房者有了足夠多的對比空間，哪怕是核心地段的優(yōu)質房源，沒有合理的價格讓步，也很難在眾多選項中脫穎而出；反而是那些主動讓渡部分價格空間的優(yōu)質房源，往往能快速匹配到精準客群，實現(xiàn)快速成交，這已經(jīng)成為當前市場的普遍共識”。該負責人說。

據(jù)中指研究院消息，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對全國100個城市新建、二手住宅銷售市場調查數(shù)據(jù)，今年3月，核心城市“小陽春”行情顯現(xiàn)，疊加業(yè)主預期趨于穩(wěn)定，百城二手住宅均價為12792元/平方米，環(huán)比下跌0.34%，跌幅較上月收窄0.2個百分點，已連續(xù)第3個月收窄；同比下跌8.55%。核心城市中上海二手住宅掛牌均價環(huán)比上漲，結束了此前連續(xù)33個月的下跌態(tài)勢。

“以舊換新”等政策撬動需求

“金三”樓市迎實質性企穩(wěn)修復

對于今年3月樓市的表現(xiàn)，業(yè)內普遍觀點認為，相較于往年同期，今年濟南“金三”樓市復蘇成色更足、支撐力更強，并非單純的數(shù)字短期波動，而是政策精準發(fā)力撬動市場內生需求后形成的企穩(wěn)修復，政策傳導效應集中體現(xiàn)在3月濟南新房市場成交成績單上。

業(yè)內人士分析認為，3月成交的超高環(huán)比漲幅，確有特殊基數(shù)因素影響。今年開年之后，房企推盤節(jié)奏大幅放緩，1—2月全市新房供應規(guī)模處于歷史低位，疊加2月春節(jié)假期影響，2月單月成交基數(shù)較低，造就了3月的高環(huán)比漲幅，該數(shù)據(jù)無法完全反映市場真實走勢。但剔除基數(shù)效應后，今年3月濟南樓市的案場到訪量、客戶轉化率、實際成交規(guī)模，均顯著優(yōu)于前兩年同期“金三”表現(xiàn)，這也是業(yè)內普遍認可今年行情成色更足的核心原因。

在業(yè)內看來，“以舊換新”政策對二手房需求形成了顯著的帶動效應，2026年“迎新春換新房”高品質住宅展示交易會推出的“以舊換新”配套服務，打通了二手房出售與新房購置的鏈路。“該政策一方面降低了置換業(yè)主的換房時間成本與交易成本，加快了業(yè)主存量房源的掛牌流通速度，為二手房市場供應了更多優(yōu)質房源。”有業(yè)內人士認為，另一方面，該政策疊加5000萬元購房消費券等優(yōu)惠措施，進一步激發(fā)了潛在客群的購房意愿，業(yè)主置換釋放的存量房源恰好匹配了剛需首套、跨區(qū)改善客群的置業(yè)需求，形成了“置換業(yè)主釋放供給”到“剛需及改善客群承接需求”的良性市場循環(huán)。

同時上述業(yè)內人士認為，今年開年以來，濟南出臺了覆蓋全客群的穩(wěn)樓市政策組合拳，包括優(yōu)化公積金貸款政策，延續(xù)換購住房個稅退稅優(yōu)惠，人才政策“雙30條”提高高層次人才購房補貼標準等。這些多維度政策持續(xù)降低購房成本，推動前期觀望的剛需、改善型需求在3月集中入市，與傳統(tǒng)旺季房企推盤優(yōu)惠、節(jié)后積壓需求釋放形成共振，共同推高了3月成交規(guī)模。對于后續(xù)走勢，業(yè)內普遍認為，濟南樓市大概率將延續(xù)平穩(wěn)修復態(tài)勢，不會出現(xiàn)大起大落，整體走勢仍需持續(xù)觀察相關政策的落地見效情況，以及新房供應端的恢復節(jié)奏。

編輯/董雪 審校/張蓓