近日，哈爾濱市政府印發(fā)《哈爾濱市城鎮(zhèn)危舊住宅房屋自主更新原拆原建工作指導(dǎo)意見（試行）》（以下簡稱《意見》），以“政府引導(dǎo)、業(yè)主自愿、尊重歷史、因地制宜、保證安全、于民有利”為原則，為全市國有土地上危舊住宅房屋自主更新、原址重建提供系統(tǒng)政策支撐，著力破解長期以來危舊房改造中居民協(xié)調(diào)難、審批流程繁、資金籌措壓力大等痛點(diǎn)問題?！兑庖姟纷杂“l(fā)之日起施行，有效期2年，標(biāo)志著哈市城鎮(zhèn)危舊住房改造進(jìn)入居民自主決策、共建共享的新階段。

明確適用邊界，

精準(zhǔn)覆蓋危舊住房群體

《意見》嚴(yán)格劃定適用范圍，聚焦國有土地上存在安全隱患、群眾改造意愿強(qiáng)烈的住宅房屋，不搞“一刀切”，確保政策精準(zhǔn)落地。

根據(jù)《意見》，適用對象主要包括三類：

• 一是按照《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ125）判定為C級、D級的危險(xiǎn)住宅房屋；

• 二是國有企事業(yè)單位破產(chǎn)改制、“三供一業(yè)”分離移交等歷史遺留的非成套住房；

• 三是居民自主出資改造意愿強(qiáng)烈的老舊住房。

為統(tǒng)籌推進(jìn)工作，《意見》要求各區(qū)縣（市）政府建立部門聯(lián)席會議制度，由政府主要負(fù)責(zé)人擔(dān)任召集人，住建、自然資源、不動產(chǎn)登記及街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）等單位協(xié)同聯(lián)動，辦公室設(shè)在住建部門，形成上下貫通、部門協(xié)同、屬地負(fù)責(zé)的工作機(jī)制。

堅(jiān)守改造底線，

規(guī)范原址翻建與重建標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《意見》，按照因地制宜、一地一策的原則，城鎮(zhèn)危舊住宅房屋改造項(xiàng)目可采取原址翻建或原址重建方式實(shí)施建設(shè)。

其中，原址翻建改造為，對單棟或多棟城鎮(zhèn)危舊住宅房屋改造項(xiàng)目，堅(jiān)持自有用地、自主改造的原則，居民取得的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)無需辦理注銷登記，無需辦理供地審批手續(xù)。實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)按照不增加戶數(shù)、不改變原建筑用途、基本不擴(kuò)大原建筑基底、基本不改變四至關(guān)系的標(biāo)準(zhǔn)和原則進(jìn)行翻建。鼓勵與周圍相鄰建筑或零星用地、未利用地等開展連片集中改造，有效提升人居環(huán)境和生活品質(zhì)，著力建設(shè)安全、舒適、綠色的好房子。

原址重建改造為，對老舊小區(qū)多棟聯(lián)合、可規(guī)劃成宗的城鎮(zhèn)危舊住宅房屋原址重建改造項(xiàng)目，居民取得的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)無需辦理注銷登記，無需辦理供地審批手續(xù)。實(shí)施主體以不改變原建筑用途、基本不擴(kuò)大用地總量、基本不突破用地紅線的標(biāo)準(zhǔn)和原則進(jìn)行重建。鼓勵采取多、高層建筑方式實(shí)施改造，優(yōu)化空間布局、適當(dāng)增設(shè)公共活動空間和公共服務(wù)配套設(shè)施，著力建設(shè)宜居、綠色、智慧的好小區(qū)。

不得增加住房套數(shù)，

增加廚衛(wèi)面積可享免土地出讓金“實(shí)惠”

《意見》指出，土地使用條件為，如新建建筑基底面積小于或與原房屋建設(shè)用地范圍一致的，則新建房屋應(yīng)當(dāng)在原房屋建筑基底范圍內(nèi)進(jìn)行建設(shè)。如新建建筑基底面積大于原房屋建設(shè)用地范圍、涉及增加用地面積的，實(shí)施主體與相應(yīng)權(quán)利人達(dá)成協(xié)議并注銷登記后，則新建房屋可在增加用地范圍內(nèi)進(jìn)行建設(shè)；涉及占用小區(qū)公共空間的，需依據(jù)《民法典》等有關(guān)規(guī)定，按照一定比例與小區(qū)居民達(dá)成協(xié)議后方可實(shí)施建設(shè)。

同時，對相鄰不具備獨(dú)立開發(fā)條件的邊角地、夾心地或插花地等零星用地，在符合規(guī)劃和征得相關(guān)權(quán)利人同意的前提下，一并納入城鎮(zhèn)危舊住宅房屋改造范圍，可優(yōu)先用于增設(shè)公益配套設(shè)施或停車位。

此外，原址翻建或重建項(xiàng)目涉及整合零星用地或增加用地面積的，需履行權(quán)屬注銷登記程序和辦理劃撥用地審批手續(xù)后，與改造用地合宗，一并辦理后續(xù)審批手續(xù)。對單棟或多棟城鎮(zhèn)危舊住宅房屋改造項(xiàng)目用地屬于國有存量自有用地再利用的，保留居民原證載使用權(quán)類型和土地出讓年期。對因廚房、衛(wèi)生間或戶型設(shè)計(jì)等增加建筑面積的，其土地應(yīng)當(dāng)以劃撥方式使用，實(shí)施主體無需繳納土地出讓金。

根據(jù)《意見》，多產(chǎn)權(quán)城鎮(zhèn)危舊住宅房屋的自主更新、原拆原建，不得增加住房套數(shù)（住戶數(shù)）。在綜合考慮相鄰關(guān)系人利益后，可適當(dāng)增加建筑面積，用于保證廚房、衛(wèi)生間等基本生活設(shè)施滿足設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。地下室、建筑底層架空層、電梯井，以及住宅區(qū)內(nèi)獨(dú)立設(shè)置的公用配電房、設(shè)置在住宅建筑首層及以上的公用配電房（指需移交供電部門的10kv及以下電壓等級的供配電設(shè)施，包括環(huán)網(wǎng)室、配電室等）不計(jì)入容積率核算范圍。

實(shí)事求是安全優(yōu)先，

困難家庭可申請房源置換或收購

根據(jù)《意見》，施工圖審查機(jī)構(gòu)原則上按照現(xiàn)行住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，對設(shè)計(jì)文件的結(jié)構(gòu)安全性、消防、建筑節(jié)能和基本使用功能等四個方面強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況進(jìn)行審查，其他涉及建筑功能及有關(guān)配套的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)不予審查。對按照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)難以完成原址安置的，經(jīng)征求居民同意，可在保證安全的前提下調(diào)整設(shè)計(jì)指標(biāo)。對原一層住戶實(shí)際存在臨街開門情況的，按照尊重歷史、還原現(xiàn)狀的原則，重建建筑應(yīng)當(dāng)依據(jù)拆除前實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)保持不變。

《意見》指出，對經(jīng)民政部門認(rèn)定為最低生活保障家庭、特困人員、最低生活保障邊緣家庭和剛性支出困難家庭的業(yè)主，確因生活困難無力參與出資自主更新、原拆原建的，可向代建實(shí)施主體等單位申請房源置換或收購。代建實(shí)施主體等單位可依據(jù)該房屋評估價格進(jìn)行置換或收購。對參與自主更新、原拆原建且僅有唯一住房的產(chǎn)權(quán)人，滿足條件的可納入住房保障體系統(tǒng)籌解決，解危工作完成后即行終止；也可通過提供配租型保障性住房滿足其重建期間的基本居住需求；或由屬地區(qū)縣（市）政府給予一定時長的租住周轉(zhuǎn)住房救濟(jì)資金，具體標(biāo)準(zhǔn)由屬地政府制定。

此外，對參與自主更新、原拆原建的職工家庭，支持本人、配偶及其雙方的父母、子女提取公積金賬戶余額用于工程建設(shè)，提取總額不得超過實(shí)際支出；對借款人在公積金貸款期間內(nèi)因失業(yè)、患有重大疾病等原因?qū)е聼o力按期足額償還借款本息且符合公積金貸款相關(guān)規(guī)定條件的可申請延長公積金貸款期限，延長期限依據(jù)相應(yīng)法律法規(guī)執(zhí)行。

學(xué)區(qū)權(quán)益不變，

文物建筑等不在此實(shí)施范圍

《意見》指出，城鎮(zhèn)危舊住宅房屋重建后延續(xù)原房屋所在學(xué)區(qū)政策。各街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府要協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主委員會，召開業(yè)主大會表決，收集業(yè)主意見，做好表決結(jié)果公示。同時，要及時做好城鎮(zhèn)危舊住宅房屋自主更新、原拆原建的政策引導(dǎo)和矛盾糾紛調(diào)處工作，監(jiān)督保障業(yè)主表決的真實(shí)性，積極促成項(xiàng)目實(shí)施。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，如出現(xiàn)需調(diào)整實(shí)施方案或個別業(yè)主意愿發(fā)生變化等情況，須按程序重新召開業(yè)主大會進(jìn)行表決，由業(yè)主共同決定。

根據(jù)《意見》，文物建筑、歷史建筑、傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑等法律、法規(guī)規(guī)定的保護(hù)對象改造工作不適用本意見。對位于歷史文化名鎮(zhèn)、歷史文化名村、歷史文化街區(qū)、歷史風(fēng)貌區(qū)、傳統(tǒng)村落、軍事保護(hù)區(qū)及宗教活動場所內(nèi)的城鎮(zhèn)危舊住宅房屋改造工作還應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和保護(hù)規(guī)劃規(guī)定。已納入成片改造范圍、土地房屋征收計(jì)劃、土地儲備計(jì)劃的，按照有關(guān)規(guī)定辦理。

來源：哈爾濱新聞網(wǎng)

記者：劉述波

編輯：馬云鵬