隨著各項政策持續(xù)優(yōu)化和落實，江蘇房地產(chǎn)市場的積極變化正在增多。

中房報記者 苗野 北京報道

過去一年，江蘇樓市在總量穩(wěn)定之下，經(jīng)歷了一場深刻的結(jié)構(gòu)性演變，二手房成交面積占住宅成交總量的比例首次突破50%，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場從以新房交易為主的增量市場，逐步轉(zhuǎn)向新房與二手房并重的存量市場階段。

與此同時，收購存量商品房用于保障性住房的探索破冰前行，蘇州已組建專業(yè)公司實質(zhì)性運作，為“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的中央部署提供了江蘇實踐；“好房子”建設(shè)也不斷落地，全省383個高品質(zhì)住房項目拔地而起。

這一“總量穩(wěn)、結(jié)構(gòu)變、品質(zhì)升”的發(fā)展局面，源于江蘇省政策工具箱的精準(zhǔn)迭代。

面對2026年和“十五五”時期樓市發(fā)展，江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳（以下簡稱“江蘇省住建廳”）近日在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，將從多方面持續(xù)推進(jìn)樓市回穩(wěn)向好發(fā)展，在需求端繼續(xù)深化房票、以舊換新與公積金支持；在供應(yīng)端強(qiáng)力推進(jìn)“好房子”建設(shè)與存量盤活，同時著眼長遠(yuǎn)，為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式細(xì)化路徑。

政策工具箱：精準(zhǔn)滴灌滿足多元需求

中國房地產(chǎn)報：2026年，江蘇在推動樓市穩(wěn)定發(fā)展方面有哪些安排？

江蘇省住建廳：我們堅決貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，充分賦予城市政府調(diào)控自主權(quán)，核心目標(biāo)就是更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

我們的政策側(cè)重點和發(fā)力點主要體現(xiàn)在幾個方面：

第一，全力推進(jìn)高品質(zhì)住房建設(shè)。這是從供給端直接回應(yīng)市場對“好房子”渴求的根本之策，我們對已出臺的相關(guān)政策進(jìn)行評估并優(yōu)化完善，目標(biāo)是加快構(gòu)建覆蓋不同面積、不同價位的高品質(zhì)住房產(chǎn)品體系，讓“好房子”供給更加豐富多元。

第二，持續(xù)優(yōu)化迭代房票安置政策。核心是拓展房票使用范圍，擴(kuò)充可選房源，推進(jìn)房票全市通用。2025年，江蘇全省通過房票購買商品房的套數(shù)超過了3.5萬套，這說明房票政策有效銜接了安置需求與市場庫存，實現(xiàn)了群眾安居、消化庫存、穩(wěn)定市場的多贏局面。

第三，進(jìn)一步完善住房“以舊換新”政策。著力打通舊房評估、處置等關(guān)鍵堵點，鼓勵各地探索創(chuàng)新模式。例如，南京市推出了“先買新再賣舊”的模式，降低了居民換房的門檻和風(fēng)險；無錫市更是開創(chuàng)性地推出了異地住房“以舊換新”服務(wù)，為跨區(qū)域改善提供了便利。

第四，穩(wěn)步實施城中村改造。我們?nèi)嫱茝V采用房票和收購存量住房等方式進(jìn)行安置，這本身也是去庫存、優(yōu)結(jié)構(gòu)的過程。2025年，全省共實施城中村改造5.79萬戶。

第五，優(yōu)化住房公積金政策。 2025年，全省13個設(shè)區(qū)市積極探索住房公積金制度改革，適時調(diào)整了住房公積金貸款政策，通過提高住房公積金最高貸款額度等措施，大力支持住房消費。

這些政策不是單兵突進(jìn)，而是組合發(fā)力，形成了支持合理住房需求的合力。

中國房地產(chǎn)報：為了持續(xù)推動市場回穩(wěn)，在各地現(xiàn)有政策基礎(chǔ)上，省級層面在2026年還有哪些儲備政策來進(jìn)一步提振市場信心，釋放住房需求？

江蘇省住建廳：省級層面主要是加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，推動各地因城施策的精準(zhǔn)性和有效性。2026年，我們將進(jìn)一步推動“一區(qū)域一策、一類群體一策、一地塊一策、一樓盤一策”的精細(xì)化施策舉措，全力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

在政策支持上，我們主要有以下幾點考慮：

在需求端，指導(dǎo)各地聯(lián)動城中村改造進(jìn)一步優(yōu)化房票安置政策，實施“人才+房票”行動，深化住房公積金制度改革，更大力度支持住房困難人群購房，加力推動住房“以舊換新”，激活更多住房需求。

圍繞供應(yīng)端，加快完成《住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》修訂和《民用建筑通用規(guī)范》全文強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)編制工作，從標(biāo)準(zhǔn)層面引領(lǐng)“好房子”建設(shè)。推進(jìn)高品質(zhì)住房建設(shè)，增加有效優(yōu)質(zhì)供給，多途徑盤活存量商品房。同時，規(guī)范房地產(chǎn)中介和涉房媒體行為，切實凈化市場環(huán)境。

發(fā)展新模式：在平衡關(guān)系中推動質(zhì)效提升

中國房地產(chǎn)報：從“十五五”規(guī)劃到年度任務(wù)，江蘇正在加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，最核心的特征是什么？它如何體現(xiàn)中央提出的“處理好保障和市場、存量和增量、當(dāng)下和長遠(yuǎn)的關(guān)系”？

江蘇省住建廳：房地產(chǎn)發(fā)展新模式最核心的特征是強(qiáng)調(diào)推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，從過去注重“量”的擴(kuò)張轉(zhuǎn)向“質(zhì)”的提升，推動房地產(chǎn)相關(guān)政策制度的轉(zhuǎn)型改革。

第一，處理好保障和市場的關(guān)系，需要加快完善住房供應(yīng)體系，既要形成保障和市場兩個體系定位清晰、功能互補的供應(yīng)格局，也要逐步消除租購住房在落戶、教育等方面差異，為建立租購并舉住房制度提供有力支撐。

第二，處理好存量和增量的關(guān)系，核心是建立 “人、房、地、錢”要素聯(lián)動新機(jī)制，以編制和實施“十五五”城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃及年度計劃為抓手，做到“以人定房，以房定地、以房定錢”，從源頭上促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，實現(xiàn)存量資源高效利用和增量資源優(yōu)化配置的有機(jī)統(tǒng)一。

第三，處理好當(dāng)下和長遠(yuǎn)的關(guān)系，重點是有序搭建房地產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)性制度，通過財政、稅收、金融、土地等制度協(xié)同發(fā)力，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等全鏈條基礎(chǔ)性制度，為房地產(chǎn)市場的長期平穩(wěn)健康發(fā)展奠定堅實的制度基石。

中國房地產(chǎn)報：在收購存量商品房用于保障性住房方面，江蘇有哪些具體計劃和進(jìn)展？

江蘇省住建廳：收購存量商品房用于保障性住房，是落實中央決策部署、統(tǒng)籌解決保障性住房供應(yīng)和商品房庫存問題的創(chuàng)新舉措，是“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的關(guān)鍵一環(huán)，是連接民生保障與市場穩(wěn)定的重要樞紐。

江蘇省對此高度重視，正在按照“政府主導(dǎo)、市場化運作”的思路積極穩(wěn)妥推進(jìn)。

蘇州市在這方面進(jìn)行了先行先試，它們不僅出臺了系統(tǒng)的實施方案，還專門新組建了“蘇州安居住房建設(shè)管理有限公司”作為實施主體，利用保障性住房再貸款等金融工具，收購已建成的存量商品房用作配售型保障性住房，這為全省探索了可借鑒的路徑。

2026年，我們將指導(dǎo)各地將在充分摸排保障性住房實際需求的基礎(chǔ)上，綜合研判本地商品房庫存規(guī)模、債務(wù)水平、金融支持條件等因素，自主確定和推進(jìn)收購計劃。

“好房子”藍(lán)圖：46項關(guān)鍵技術(shù)重塑居住體驗

中國房地產(chǎn)報：江蘇省在“好房子”建設(shè)上具體做了哪些工作？

江蘇省住建廳：建設(shè)“好房子”是推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展、滿足人民群眾美好居住向往的重要抓手。我們認(rèn)真落實“安全、舒適、綠色、智慧“的”好房子”建設(shè)要求，強(qiáng)化政策指引，圍繞規(guī)劃引導(dǎo)、土地資產(chǎn)配置、存量用地開發(fā)、建筑設(shè)計優(yōu)化、建設(shè)管理強(qiáng)化、物業(yè)服務(wù)水平提升等關(guān)鍵環(huán)節(jié)細(xì)化要求。健全技術(shù)規(guī)范，研究制定設(shè)計建造導(dǎo)則，落實具體技術(shù)要求。推動產(chǎn)業(yè)集聚，發(fā)布重點推廣應(yīng)用新技術(shù)、新產(chǎn)品供建設(shè)各方自主選用。組織開展“住宅工程品質(zhì)提升行動”“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動”，護(hù)航業(yè)主權(quán)益。聯(lián)合多部門制定金融財稅支持政策，組織修訂合同示范文本等，著力構(gòu)建“好房子”建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展體系。

在省級政策引導(dǎo)下，全省13個設(shè)區(qū)市都出臺了配套落實政策，形成了各具特色的實踐路徑。

比如，蘇州致力于打造“智能建造+智慧品質(zhì)+全生命周期”住宅，鼓勵開發(fā)商為購房者提供菜單式、可定制的裝修和配置方案。無錫對高品質(zhì)住區(qū)實施分類精細(xì)化管理，創(chuàng)新引入了保險機(jī)制、防滲漏綜合治理、業(yè)主開放日、交付樣板房長效管理等制度；徐州則大力推動智能家居系統(tǒng)發(fā)展，系統(tǒng)集成了一鍵呼梯、水浸報警、設(shè)備集中控制等實用功能。

截至2025年底，全省在建的高品質(zhì)住房項目有383個，其中224個已成功上市，市場反響良好。

中國房地產(chǎn)報：江蘇發(fā)布的首個住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域技術(shù)圖譜備受關(guān)注，這些技術(shù)將如何具體改變未來的住宅設(shè)計和老百姓的居住體驗？

江蘇省住建廳：關(guān)于“技術(shù)圖譜”，它為我們建設(shè)“好房子”提供了堅實的技術(shù)支撐和選擇目錄。其中，高品質(zhì)建筑方面圍繞安全、舒適、綠色、智慧四個方面性能，篩選了建筑結(jié)構(gòu)減震、分布式能源管理、智能家居與物聯(lián)網(wǎng)融合、自動化光環(huán)境調(diào)控等14個子類46項關(guān)鍵技術(shù)。

比如智能家居技術(shù)，通過融合紅外、激光探測和物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)，居民可以遠(yuǎn)程控制家中的燈光、空調(diào)、電視、冰箱等電器，實現(xiàn)安全、舒適、節(jié)能且個性化的生活場景。

空氣監(jiān)測與調(diào)控技術(shù)，能實時監(jiān)測室內(nèi)PM2.5、二氧化碳濃度和溫濕度，并自動聯(lián)動新風(fēng)、空調(diào)、凈化器，時刻保持室內(nèi)健康清新的空氣環(huán)境。

噪聲自動監(jiān)測及智能降噪技術(shù)，能夠?qū)Νh(huán)境噪聲進(jìn)行實時采集與分析，并啟動干預(yù)措施。當(dāng)窗戶傳感器探測到室外噪音變大時，智能通風(fēng)隔聲窗會自動調(diào)整開合角度和過濾模式，從傳播路徑層面實現(xiàn)系統(tǒng)性降噪。

這些技術(shù)不是冰冷的堆砌，其最終目的是服務(wù)于人，讓住宅真正成為一個健康、舒適、智能的“生活容器”。

前瞻與布局：在挑戰(zhàn)中把握結(jié)構(gòu)性機(jī)遇

中國房地產(chǎn)報：如何看待2026年及“十五五”期間江蘇房地產(chǎn)市場的主要挑戰(zhàn)與結(jié)構(gòu)性機(jī)遇？

江蘇省住建廳：目前，房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整階段，2026年的市場走勢既與政策環(huán)境、供應(yīng)規(guī)模、房價水平等市場自身因素密切相關(guān)，也受到城市人口變動、就業(yè)和收入預(yù)期等因素影響。

總體判斷，隨著各項政策持續(xù)優(yōu)化和落實，江蘇房地產(chǎn)市場的積極變化正在增多。

展望2026年乃至整個“十五五”時期，江蘇房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的形勢是挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。

一方面，江蘇城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過44平方米，戶均超過1套房，城鎮(zhèn)常住家庭住房保障覆蓋率達(dá)到28.9%，住房短缺問題基本解決。隨著人口增長迎來拐點、城鎮(zhèn)化速度放慢，疊加宏觀經(jīng)濟(jì)、收入預(yù)期等因素，房地產(chǎn)業(yè)面臨較大的穩(wěn)增長壓力。

另一方面，住房需求依然大量存在。江蘇作為長三角城市群的核心板塊，隨著創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展及城市人居環(huán)境的不斷改善，仍將是重要的人口流入地。同時，蘇北地區(qū)城鎮(zhèn)化還有一定的提升空間，全省城鎮(zhèn)人口總量仍將保持一定的增長。

此外，江蘇存量住宅中相當(dāng)比例建設(shè)年代較早、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，275萬棟城鎮(zhèn)住宅中2000年以前建造的占51%，改善性需求空間很大，城市更新、城中村改造也將帶來新的住房需求。

中國房地產(chǎn)報：接下來還需要做好哪些工作？

江蘇省住建廳：受多重因素影響，現(xiàn)階段穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨較大壓力。短期內(nèi)，需要各地因城施策、精準(zhǔn)發(fā)力，加大“好房子”建設(shè)、城市更新、城中村改造等關(guān)鍵性政策上的推動力度。

著眼長遠(yuǎn)，需要細(xì)化構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的具體路徑和配套政策，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。同時也需要宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運行和新型城鎮(zhèn)化的深入推進(jìn)，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供有力支撐。