兩年前，小助理說(shuō)她爸想買(mǎi)房，想在同小區(qū)置換一套更大一點(diǎn)的房子，然后被我和趙陽(yáng)堅(jiān)決制止，希望她去游說(shuō)她父親。

最后游說(shuō)成功，到目前為止還沒(méi)買(mǎi)，我想起碼賺了50w還是有的，所以強(qiáng)制她發(fā)了一個(gè)新年紅包。

但是她爸一直蠢蠢欲動(dòng)，總覺(jué)得不屬于自己的房產(chǎn)沒(méi)有安全感。

實(shí)際上，房產(chǎn)帶來(lái)的安全感也是經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展以后帶來(lái)的后遺癥。

經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候，大城市可以帶來(lái)更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，于是人口不斷從農(nóng)村往城市里涌入，房子供大于求，非常純粹的賣(mài)方市場(chǎng)，所有話(huà)語(yǔ)權(quán)都在房東手上。房東想趕你走，你就得走，沒(méi)得選。

就這樣發(fā)展了20年，賣(mài)方市場(chǎng)的烙印就深深刻在這些經(jīng)歷見(jiàn)證者的心里。

然而，現(xiàn)在世道變了，別去管那些自媒體大V鼓吹2026年房?jī)r(jià)是否絕地反彈，你們就說(shuō)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)會(huì)不會(huì)在2026年反彈，就業(yè)率會(huì)不會(huì)反彈？

想明白這個(gè)問(wèn)題，就很清楚現(xiàn)在到底是買(mǎi)方市場(chǎng)還是賣(mài)方市場(chǎng)。

更何況國(guó)家一直在推公租房/保障房，這就意味著未來(lái)像發(fā)達(dá)國(guó)家那樣租房過(guò)一輩子是大勢(shì)所趨。

過(guò)去房東為了漲房租趕人這種現(xiàn)象，恐怕未來(lái)20年內(nèi)不可能發(fā)生了。

還有一個(gè)說(shuō)法是，租房是純消費(fèi)，但是買(mǎi)房不管他怎么跌，起碼房子還是自己的。

這里就要談一個(gè)金融陷阱——利息。

假設(shè)0首付，貸款100w，年化3%，貸20年，為了計(jì)算方便，以等額本金的還款方式，一共要還本息130w，其中30w利息，折合每個(gè)月利息2500塊。

絕大部分人會(huì)想當(dāng)然地把利息和本金視為一個(gè)整體，作為房子的價(jià)值。

實(shí)際上每個(gè)月2500塊錢(qián)的利息，是妥妥的消費(fèi)，只有那100w才是房子的價(jià)值。

一邊是給房東消費(fèi)，一邊給銀行消費(fèi)，本質(zhì)上沒(méi)有任何區(qū)別。

然后再算一筆賬，價(jià)值100w的房子，多少錢(qián)能租到？

按照2026年上海整體租售比1.7%~2.3%之間，我們?nèi)≈虚g值2%，100w的房子年租金在2w左右，折合一個(gè)月是1667元，相比你消費(fèi)給銀行的2500塊，少了整整30%。

也就是說(shuō)，即使完全撇開(kāi)房?jī)r(jià)下跌，房子折舊這種負(fù)面影響，租金依然遠(yuǎn)低于利息。

那么這兩者的邊際成本是多少呢？

是首付33w，就是說(shuō)你起碼要30%首付，才能保證每個(gè)月給銀行的利息等于給房東的租金。

而這個(gè)33w意味著什么？

我們就不說(shuō)你拿去投資的機(jī)會(huì)成本，就按2%利率存銀行，20年，總利息就是13萬(wàn)，所以就算能夠讓利息打平租金，20年你還是虧了13w。

注意，以上的計(jì)算都是用利息對(duì)比租金，和100w的成本沒(méi)有半毛錢(qián)關(guān)系，千萬(wàn)不要跟我說(shuō)什么20年后房子所有權(quán)的問(wèn)題。

更何況，房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)到底，跌倒哪一年還真不好說(shuō)，純粹從理性的角度出發(fā)，現(xiàn)在還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)到可以買(mǎi)房的邊際成本，我甚至把虧多少錢(qián)都幫你計(jì)算出來(lái)了。

那么從消費(fèi)/利息角度，什么時(shí)候買(mǎi)才合適呢？

也很簡(jiǎn)單，當(dāng)租售比大于利率的時(shí)候，可以考慮買(mǎi)房。

比如我剛剛舉例用的是貸款利率3%，租售比2%，反過(guò)來(lái)，貸款利率2%，租售比3%，這時(shí)候起碼在數(shù)學(xué)角度，買(mǎi)房才有價(jià)值。

當(dāng)然，這時(shí)候你就要考慮首付的機(jī)會(huì)成本，房子折舊，房?jī)r(jià)下跌，各種交易摩擦成本，還有最后的持有成本。

租售比起碼是利率的兩倍以上，買(mǎi)房的價(jià)值約等于租房。

“兩倍”這個(gè)數(shù)據(jù)，是根據(jù)我做長(zhǎng)租公寓的經(jīng)驗(yàn)得來(lái)的，當(dāng)時(shí)對(duì)租客的租金必須要收房租金的兩倍，才剛剛夠本。

所以，大家耐心等等吧，七叔我始終客觀地看待房地產(chǎn)，咱不去主觀判斷漲跌，但是客觀的計(jì)算數(shù)據(jù)是永遠(yuǎn)不會(huì)改變的。

哪天我覺(jué)得到了起碼表面上租/買(mǎi)持平了，我會(huì)跟大家說(shuō)的。

當(dāng)然，這種重要的數(shù)據(jù)，肯定先在七叔的圈子里分享，給趨勢(shì)，提示風(fēng)險(xiǎn)，這就是我們的價(jià)值。