兩年前，小助理說她爸想買房，想在同小區(qū)置換一套更大一點(diǎn)的房子，然后被我和趙陽堅(jiān)決制止，希望她去游說她父親。

最后游說成功，到目前為止還沒買，我想起碼賺了50w還是有的，所以強(qiáng)制她發(fā)了一個(gè)新年紅包。

但是她爸一直蠢蠢欲動，總覺得不屬于自己的房產(chǎn)沒有安全感。

實(shí)際上，房產(chǎn)帶來的安全感也是經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展以后帶來的后遺癥。

經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候，大城市可以帶來更多的就業(yè)機(jī)會，于是人口不斷從農(nóng)村往城市里涌入，房子供大于求，非常純粹的賣方市場，所有話語權(quán)都在房東手上。房東想趕你走，你就得走，沒得選。

就這樣發(fā)展了20年，賣方市場的烙印就深深刻在這些經(jīng)歷見證者的心里。

然而，現(xiàn)在世道變了，別去管那些自媒體大V鼓吹2026年房價(jià)是否絕地反彈，你們就說中國的經(jīng)濟(jì)會不會在2026年反彈，就業(yè)率會不會反彈？

想明白這個(gè)問題，就很清楚現(xiàn)在到底是買方市場還是賣方市場。

更何況國家一直在推公租房/保障房，這就意味著未來像發(fā)達(dá)國家那樣租房過一輩子是大勢所趨。

過去房東為了漲房租趕人這種現(xiàn)象，恐怕未來20年內(nèi)不可能發(fā)生了。

還有一個(gè)說法是，租房是純消費(fèi)，但是買房不管他怎么跌，起碼房子還是自己的。

這里就要談一個(gè)金融陷阱——利息。

假設(shè)0首付，貸款100w，年化3%，貸20年，為了計(jì)算方便，以等額本金的還款方式，一共要還本息130w，其中30w利息，折合每個(gè)月利息2500塊。

絕大部分人會想當(dāng)然地把利息和本金視為一個(gè)整體，作為房子的價(jià)值。

實(shí)際上每個(gè)月2500塊錢的利息，是妥妥的消費(fèi)，只有那100w才是房子的價(jià)值。

一邊是給房東消費(fèi)，一邊給銀行消費(fèi)，本質(zhì)上沒有任何區(qū)別。

然后再算一筆賬，價(jià)值100w的房子，多少錢能租到？

按照2026年上海整體租售比1.7%~2.3%之間，我們?nèi)≈虚g值2%，100w的房子年租金在2w左右，折合一個(gè)月是1667元，相比你消費(fèi)給銀行的2500塊，少了整整30%。

也就是說，即使完全撇開房價(jià)下跌，房子折舊這種負(fù)面影響，租金依然遠(yuǎn)低于利息。

那么這兩者的邊際成本是多少呢？

是首付33w，就是說你起碼要30%首付，才能保證每個(gè)月給銀行的利息等于給房東的租金。

而這個(gè)33w意味著什么？

我們就不說你拿去投資的機(jī)會成本，就按2%利率存銀行，20年，總利息就是13萬，所以就算能夠讓利息打平租金，20年你還是虧了13w。

注意，以上的計(jì)算都是用利息對比租金，和100w的成本沒有半毛錢關(guān)系，千萬不要跟我說什么20年后房子所有權(quán)的問題。

更何況，房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒到底，跌倒哪一年還真不好說，純粹從理性的角度出發(fā)，現(xiàn)在還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒到可以買房的邊際成本，我甚至把虧多少錢都幫你計(jì)算出來了。

那么從消費(fèi)/利息角度，什么時(shí)候買才合適呢？

也很簡單，當(dāng)租售比大于利率的時(shí)候，可以考慮買房。

比如我剛剛舉例用的是貸款利率3%，租售比2%，反過來，貸款利率2%，租售比3%，這時(shí)候起碼在數(shù)學(xué)角度，買房才有價(jià)值。

當(dāng)然，這時(shí)候你就要考慮首付的機(jī)會成本，房子折舊，房價(jià)下跌，各種交易摩擦成本，還有最后的持有成本。

租售比起碼是利率的兩倍以上，買房的價(jià)值約等于租房。

“兩倍”這個(gè)數(shù)據(jù)，是根據(jù)我做長租公寓的經(jīng)驗(yàn)得來的，當(dāng)時(shí)對租客的租金必須要收房租金的兩倍，才剛剛夠本。

所以，大家耐心等等吧，七叔我始終客觀地看待房地產(chǎn)，咱不去主觀判斷漲跌，但是客觀的計(jì)算數(shù)據(jù)是永遠(yuǎn)不會改變的。

哪天我覺得到了起碼表面上租/買持平了，我會跟大家說的。

當(dāng)然，這種重要的數(shù)據(jù)，肯定先在七叔的圈子里分享，給趨勢，提示風(fēng)險(xiǎn)，這就是我們的價(jià)值。