進入2026年，國內(nèi)二手房市場終于出現(xiàn)了一個明顯變化：持續(xù)了近兩年的普跌行情，算是正式告一段落。

不少城市的房價不再齊刷刷往下走，有的穩(wěn)住了，有的小幅回彈，就連成交量也比前幾個月熱鬧不少。

這個信號一出來，市場上的聲音立刻多了起來。

有人覺得房價跌到底了，可以放心上車。

也有人覺得只是暫時穩(wěn)住，后面還得跌；更有不少人在觀望，想知道現(xiàn)在到底是不是傳說中的“抄底時刻”。

市場確實在變：普跌結(jié)束，下跌城市越來越少

從最新發(fā)布的房價數(shù)據(jù)能看出來，二手房市場確實在悄悄轉(zhuǎn)向。

國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市數(shù)據(jù)顯示，1月份二手房價格下跌的城市數(shù)量，已經(jīng)連續(xù)兩個月減少，下跌幅度也在不斷收窄。

一線城市的變化最明顯，北京、上海、深圳的二手房價格跌幅明顯收窄，部分熱門板塊甚至止跌轉(zhuǎn)漲。

二線城市整體趨穩(wěn)，遠郊和老城區(qū)跌得慢了，核心地段基本橫盤。三四線城市雖然還在調(diào)整，但恐慌性下跌的情況基本消失。

再看成交量，比價格更能說明問題。

全國13個重點城市，1月份二手房成交面積同比上漲33%，環(huán)比也漲了16%。

北京單月成交突破1.5萬套，上海超過2.2萬套，都創(chuàng)下最近幾年同期的新高。

杭州、成都、武漢這些強二線城市，看房量、簽約量都在回升，以前那種掛牌幾個月沒人問的情況，少了很多。

簡單說，市場不再是一邊倒的下跌，而是開始出現(xiàn)止跌、企穩(wěn)、分化，全國普跌的階段，確實已經(jīng)過去了。

市場能穩(wěn)住：是三股力量在托著

這一輪二手房止跌，并不是偶然，而是好幾層因素一起發(fā)揮了作用。

首先是政策一直在持續(xù)托底。

房貸利率一降再降，首套房利率普遍降到3%左右，部分城市已經(jīng)進入“2”時代。

首付比例下調(diào)、限購放松、賣舊買新退稅，一連串措施下來，確實把一部分剛需和改善需求逼出了觀望狀態(tài)。

以前大家覺得利率高、成本高，不敢下手；現(xiàn)在成本降下來，猶豫的人就開始慢慢進場。

其次是房價本身已經(jīng)跌得比較充分。

過去兩年，大部分城市的二手房都完成了深度調(diào)整，虛高的水分擠得差不多，投機的人基本離場，剩下的要么是自住，要么是深套不愿意再割肉的業(yè)主。

價格跌到位了，想賣的人不隨便降價，想買的人覺得價格合適，市場自然就慢慢穩(wěn)住。

最后是供需關(guān)系開始恢復平衡。

前兩年是房子掛牌一大堆，買家寥寥無幾；現(xiàn)在掛牌量有所下降，看房的人變多，成交量上來，市場就不會再一邊倒地往下走。

政策托底、價格到位、需求回升，三者湊到一起，二手房想繼續(xù)大跌，已經(jīng)很難了。

別高興太早：不是全面上漲，而是嚴重分化

很多人看到“止跌回暖”四個字，就以為房價要重新漲了，其實完全不是這么回事。

現(xiàn)在的樓市最典型的特點就是分化，而且分化得非常厲害。

一線城市、強二線城市的核心地段、次新房、帶優(yōu)質(zhì)學區(qū)或地鐵配套的房子，最穩(wěn)，甚至能小幅回升，成交也快。

但遠郊、老破小、沒物業(yè)、沒學區(qū)、沒流通性的房子，就算大盤穩(wěn)住了，它們也很難漲，有的還會慢慢陰跌。

城市之間差距更大。

北京、上海、深圳、廣州在慢慢回暖，杭州、成都、蘇州這些強二線也在修復；

而普通三四線城市，人口流出、房子過剩，即便大環(huán)境止跌，它們也很難有行情。

簡單講，以后不會再有全國房價一起漲、一起跌的情況了。

好房子越來越穩(wěn)，差房子越來越難賣，這會成為未來很多年的常態(tài)。

底部基本確認：但“抄底”依舊不現(xiàn)實

綜合價格、成交量、政策和市場情緒來看，全國二手房的階段性底部已經(jīng)基本確立。

這句話的意思是：繼續(xù)大幅普跌的可能性很小，市場會進入一個長期橫盤、緩慢修復的階段，不會暴漲，也不會暴跌，走“L”型修復是最有可能的走勢。

但底部來了，不等于抄底的時候到了。

對剛需來說，現(xiàn)在可以慢慢看、慢慢挑，遇到合適的房源可以入手，不用再像前兩年那樣一直死等暴跌。

對改善家庭來說，現(xiàn)在是比較好的置換窗口，賣舊買新、以小換大，更容易換到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

但如果你想投資買房、靠房價上漲賺錢，那基本可以放棄了。

現(xiàn)在的樓市沒有炒作空間，流動性一般，漲幅有限，持有成本又不低，買房投資的時代已經(jīng)過去了。

政策的目標很明確：穩(wěn)住市場、保障剛需、防止大起大落，既不允許暴跌，也不鼓勵暴漲。

二手房止跌回暖，是市場回歸理性的信號，也是樓市走出低谷的開始。

它不是房價反彈的起點，也不是投機的機會，只是市場從下跌走向平穩(wěn)的正常過渡。

對普通人來說，不用焦慮，也不用沖動，根據(jù)自己的真實需求做選擇，比賭行情、猜漲跌靠譜得多。

所謂的底部，從來不是一個點，而是一段慢慢修復的時間。

看懂這一點，也就看懂了接下來幾年的樓市。

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