文中涉及城市詳細(xì)數(shù)據(jù)，聯(lián)系索取

2026年，中國房地產(chǎn)市場步入調(diào)整的第六個年頭。年初以來，政策層面釋放出清晰的“穩(wěn)預(yù)期”信號，1月多項需求端與融資端政策落地，提振市場信心。整體來看，房地產(chǎn)已進入以“穩(wěn)定預(yù)期、縮短調(diào)整時間”為目標(biāo)的新階段。作為“十五五”開局之年，2026年政策靠前發(fā)力基調(diào)明確，預(yù)計市場筑底與分化態(tài)勢仍將延續(xù)。

新春探訪，見微知著。近期，中指研究院各地分析師以“新春樓市觀察”為主題，通過對各地市場量價走勢的分析，研判市場發(fā)展趨勢，形成區(qū)域市場系列報告。本文為長三角&珠三角篇。

• 上海：開年樓市政策加力，新春行情有望呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性回暖”

上海自去年8月25日樓市新政出臺以來，相關(guān)政策效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)，為市場需求釋放提供支撐。2026年2月初，浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)三區(qū)正式試點啟動二手房收購用于保障性租賃住房，此舉有助于打通“以舊換新”的置換鏈條，進一步激活市場流動性。2月25日，上海發(fā)布樓市“滬七條”，住房限購再松綁，非本市戶籍繳納社?；騻€稅滿一年即可全市購房。

結(jié)合2026年1月最新數(shù)據(jù)與春節(jié)期間市場動態(tài)來看，市場信心正逐步修復(fù)，購房者入市意愿有所增強，但區(qū)域分化、項目分化的特征依然顯著，市場整體有望呈現(xiàn)“量價趨穩(wěn)、結(jié)構(gòu)回暖”的春季行情。

政策利好持續(xù)釋放，住房供給結(jié)構(gòu)與品質(zhì)不斷優(yōu)化提升。2025年以來，上海從供需兩端同步發(fā)力。供給端，一方面取消土地出讓中小戶型指標(biāo)限制，另一方面對高品質(zhì)住宅項目給予容積率獎勵，著力提升住房供給質(zhì)量；需求端，下半年密集出臺調(diào)控舉措，涵蓋優(yōu)化限購、調(diào)整公積金貸款、下調(diào)二套房貸款利率、減免房產(chǎn)稅等，多措并舉推動合理住房需求釋放。系列政策利好效應(yīng)已于2025年四季度逐步顯現(xiàn)。進入2026年年初，浦東、靜安、徐匯三區(qū)率先試點政府收購存量“老破小”房源，定向激活住房置換鏈條，助力新建商品住宅去庫存，同時開年“滬七條”發(fā)布，繼續(xù)優(yōu)化住房限購及公積金貸款政策，也有助于市場需求進一步釋放。

二手房市場延續(xù)2025年四季度回暖態(tài)勢。2026年1月，上海二手商品住宅網(wǎng)簽成交20105套，創(chuàng)下近8個月來的新高，也是自2022年以來同期成交量的峰值。春節(jié)期間，政策效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)，據(jù)相關(guān)中介機構(gòu)區(qū)域負(fù)責(zé)人介紹，節(jié)前一周日均成交近600套，雖受假期因素影響，帶看量不及節(jié)前高峰，但客戶心態(tài)正發(fā)生變化，主動詢價、愿意坐下來談的購房者明顯增多。

新房“春節(jié)不打烊”，部分項目營銷力度加大。春節(jié)期間，多家房企推出“新春購房節(jié)”活動，主要包括特價房讓利、折扣優(yōu)惠、贈送物業(yè)費或車位使用權(quán)等形式。如，保利上海項目推出“贏春計劃”，推出“六重禮遇”、總經(jīng)理特價房及3%限時優(yōu)惠等專屬優(yōu)惠包。與此同時，線上營銷成為重要補充，多家房企及中介機構(gòu)推出抖音直播講盤等活動,實現(xiàn)“春節(jié)不打烊”。

從區(qū)域表現(xiàn)看，外環(huán)外性價比突出的剛需項目表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期。以寶山、閔行、浦東外環(huán)沿線為例，總價400萬左右的房源看房量較為集中。據(jù)某國企上海項目營銷負(fù)責(zé)人透露，“春節(jié)期間項目日均到訪量維持在15組左右，比預(yù)期高了不少，成交轉(zhuǎn)化率也好于去年”。相比之下，核心區(qū)域高端項目多以自然到訪為主，成交周期相對較長，但價格保持堅挺。

二手房掛牌量趨穩(wěn)，學(xué)區(qū)房、地鐵房熱度不減。受春節(jié)假期影響，二手房帶看量環(huán)比有所下降，同時新增掛牌量較去年春假期間下降明顯。值得注意的是，上海二手房掛牌量已連續(xù)3個月下降，2026年1月降至9.4萬套，較2025年12月減少6675套，業(yè)主心態(tài)趨于平穩(wěn)。從結(jié)構(gòu)上看，優(yōu)質(zhì)房源依然具備較強韌性。教育資源優(yōu)越的學(xué)區(qū)房、交通便利的地鐵房關(guān)注度持續(xù)較高，議價空間收窄，部分稀缺戶型價格甚至出現(xiàn)小幅回溫跡象。據(jù)中介門店反饋，節(jié)前成交房源中，學(xué)區(qū)屬性與改善屬性占比最高。某經(jīng)紀(jì)人表示，“現(xiàn)在的買家很理性，既要看學(xué)區(qū)也要看居住品質(zhì)，老破小的關(guān)注度在下降，次新房、電梯房更受歡迎?！遍T店帶看數(shù)據(jù)也印證了這一趨勢，誠意客戶占比明顯上升。

整體來看，市場信心呈現(xiàn)溫和修復(fù)態(tài)勢，展望2026年，政策優(yōu)化帶動下，上海房地產(chǎn)市場或?qū)⒊尸F(xiàn)“量穩(wěn)價穩(wěn)、結(jié)構(gòu)性回暖”的行情。但項目分化仍將延續(xù)：地段、配套、品質(zhì)俱佳的優(yōu)質(zhì)房源更受青睞，缺乏核心競爭力的邊緣項目與老舊房源去化壓力依然較大。

• 杭州：分化加劇下的改善主場

經(jīng)歷2025年“量縮價漲”的結(jié)構(gòu)性調(diào)整后，杭州樓市已告別普漲階段，進入由改善型需求主導(dǎo)、價值標(biāo)準(zhǔn)全面重構(gòu)的新周期。

1、市場驅(qū)動力正從“焦慮上車”轉(zhuǎn)向“理性改善”

當(dāng)前市場的根本變化，是需求邏輯的徹底切換：曾經(jīng)由投資預(yù)期與剛需“上車”焦慮驅(qū)動的購買力逐漸退潮，取而代之的是基于家庭生命周期進階的真實改善型需求。一位在濱江區(qū)工作的85后購房者表達(dá)了許多同齡人的心聲：“我們不是不買房，而是不想將就著買。第一套房子太小了，現(xiàn)在換房，學(xué)區(qū)、社區(qū)環(huán)境和戶型空間是底線，寧可多觀望兩年，也要找到滿意的?！边@種“不將就”的心態(tài)重塑了市場。二手房數(shù)據(jù)顯示，四房及以上戶型的成交占比在五年內(nèi)增長近兩倍，而兩房小戶型的市場份額顯著萎縮。支付邏輯也隨之保守：銀行信貸經(jīng)理反饋，當(dāng)前按揭客戶普遍主動提高首付至五成以上，月供控制在家庭收入一半以內(nèi)，優(yōu)先選擇固定利率，反映出對未來收入預(yù)期的謹(jǐn)慎態(tài)度。

2、市場結(jié)構(gòu)分層，高端與大眾市場加速分化

需求端日趨理性，直接推動市場分層格局愈發(fā)清晰。高端市場的獨立邏輯：總價千萬以上的住宅市場自成體系。對于高凈值人群來說，買房更像配置資產(chǎn)。核心地段的稀缺產(chǎn)品，抗跌性和長期價值更明確，它和普通住宅幾乎是兩種商品。這種認(rèn)知支撐該細(xì)分市場2025年成交額同比激增63.4%。二手房成為基本盤與價格錨：2025年，杭州二手房交易量占全市住宅總成交套數(shù)的比例已達(dá)69.3%。市場遵循“以價換量”的法則，一位主做未來科技城板塊的中介說：“現(xiàn)在是買方市場，但誠意賣的房東只要價格到位，成交也快。我們的主要工作就是在買賣雙方的心理價位之間‘磨’，通常成交價要比掛牌價低10%-15%?！?/p>

3、產(chǎn)品價值迎來重估，品質(zhì)逐步超越地段，供應(yīng)端加速向優(yōu)質(zhì)賽道聚焦

市場的深度分化，倒逼房產(chǎn)價值標(biāo)尺被重新校準(zhǔn)——不同客群對“好房子”的定義正在分野，但共識是品質(zhì)正在取代地段成為核心變量。

“老破小”價值回歸理性：一位從市中心“老破小”換房到城東新城的改善型買家坦言：“以前覺得市中心的位置是金不換，但現(xiàn)在覺得每天住的舒服更重要。老房子沒電梯、沒物業(yè)、停車難，同樣是500萬預(yù)算，我寧可買在這里住一套好房子”。這種“用距離置換品質(zhì)”的心態(tài)日益普遍。缺乏優(yōu)質(zhì)物業(yè)、現(xiàn)代設(shè)計及良好社區(qū)環(huán)境的存量老舊住房，即便位于傳統(tǒng)核心區(qū)，其流動性也急劇下降。市場正從“為地段付費”轉(zhuǎn)向“為品質(zhì)付費”。

新房市場“頭部效應(yīng)”凸顯：有限的購買力高度集中于少數(shù)優(yōu)質(zhì)項目。2026年1月，成交金額排名前十的新房項目，其銷售額合計占據(jù)了全市總額的46%。當(dāng)前能搖號的項目，要么價格倒掛明顯，要么產(chǎn)品力擊中改善痛點。

需求端的變化也推動供應(yīng)邏輯重塑：2025年下半年以來杭州土拍低溫運行，但主城低密改善地塊依舊能以較高溢價成交。一位本土房企投資負(fù)責(zé)人道出了行業(yè)共識：“我們現(xiàn)在的策略是零失誤。寧可不去拿地，也絕不拿錯地。資金只敢投向那些配套成熟、有明確高支付力客群的核心地塊?！边@意味著未來新房供應(yīng)將愈發(fā)向改善型產(chǎn)品集中，而缺乏地段和產(chǎn)品雙重優(yōu)勢的中間項目，只能靠渠道和降價艱難去化。

上述趨勢在2026年春節(jié)期間得到集中體現(xiàn)。假期杭州樓市呈現(xiàn)鮮明的“休憩期”特征：節(jié)前一周（2.9-2.14）僅5個項目取證，新增231套房源，但奧體保利·天珺、聞堰低密盤鳴濤里等高改項目仍選擇“搶跑”；春節(jié)長假（2.15-2.23）則進入成交真空，新房僅成交25套、二手房3套，無集中新開盤。然而，各大房企售樓處普遍“不打烊”，綠城、招商、建發(fā)等品牌通過年味市集、業(yè)主私宴等活動積極蓄客，為節(jié)后超50盤的集中上市做準(zhǔn)備。這種“供應(yīng)端結(jié)構(gòu)性發(fā)力、營銷端積極蓄力、成交端暫時休整”的局面，恰恰印證了市場的核心矛盾已從“買不買”轉(zhuǎn)向“買什么”——有限的購買力正高度聚焦于少數(shù)優(yōu)質(zhì)改善項目，而普通樓盤只能依靠渠道和價格爭取份額。

展望后市，杭州樓市將長期處于“總量盤整、結(jié)構(gòu)分化”的新常態(tài)。對于開發(fā)商，生存之道在于極致的產(chǎn)品力；對于購房者，決策需立足真實居住需求，以及對房產(chǎn)長期居住價值與資源稀缺性的理性判斷，而元宵節(jié)后的集中開盤潮，或?qū)⒊蔀闄z驗這一新周期的首塊試金石。

• 寧波：“四代宅”集中上市，改善之爭逾盛

2025年，寧波市六區(qū)全年僅成交16宗涉宅用地（含綜合用地），其中14宗可規(guī)劃為“四代宅”或者墅類產(chǎn)品。今年春節(jié)期間，市場在售的“四代宅”項目共4個，成為支撐市場熱度與成交規(guī)模的主力。

新盤“搶跑”入市，高端改善領(lǐng)銜。在2026年春節(jié)之前的1月底至2月初，寧波樓市迎來一波開盤小高潮。其中最受關(guān)注的是位于東部新城明湖板塊的明湖之心·半島，項目主打256-662㎡大平層產(chǎn)品，1月21日首開即賣超21.3億元。此外，海曙的建發(fā)瑞云府和江北的姚江潤園兩個“四代宅”項目也紛紛加推，憑借優(yōu)異的產(chǎn)品力吸引了大量改善型客戶。

春節(jié)假期內(nèi)純新盤“斷供”，市場以存量續(xù)銷為主。春節(jié)期間，寧波新房市場無純新盤入市，節(jié)前已入市項目憑借充足貨源與春節(jié)專屬優(yōu)惠（特定戶型價格直降、返鄉(xiāng)置業(yè)補貼等），有效維持市場熱度，其中“第四代住宅”成為市場主力。建發(fā)?瑞云春節(jié)六天來訪超 500 組，表現(xiàn)亮眼；綠城?鳳棲雲(yún)廬推出多重新春置業(yè)禮包，持續(xù)吸引高端改善客群，充分體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品在假期市場的強勁韌性。

四代宅主導(dǎo)市場，拉動均價結(jié)構(gòu)性上漲。2026年1月以來，寧波主城六區(qū)整體商品房成交規(guī)模雖然有所走低，但成交均價較12月有所提升，這背后是改善型需求的支撐。建發(fā)·瑞云、保億·姚江潤園和綠城·鳳棲雲(yún)廬三個“四代宅”項目累計成交金額占當(dāng)月總成交金額的50.5%，并動了整體均價結(jié)構(gòu)性上漲。

剛需、剛改市場同樣迎來結(jié)構(gòu)性機遇，核心地段項目熱度較高。在“四代宅”主導(dǎo)的改善市場之外，剛需與剛改賽道也涌現(xiàn)出明確的點狀機遇，核心地段的高性價比項目成為假期另一大流量聚集地。尚未開盤的老江東劃船未來社區(qū)商品房項目——中能建?東宸譽府雖尚未開盤，春節(jié)期間日均到訪量已達(dá)40-50組，關(guān)注度持續(xù)走高。項目憑借地段優(yōu)勢、未來社區(qū)配套以及高實用率，精準(zhǔn)對接了剛改群體“一步到位”的需求，同時依托“原拆原建”背景，凝聚了地緣客群與外溢剛需的雙重支撐。

2026年是寧波“好房子”集中落地的一年。江山萬里、萬科等品牌房企紛紛推出“四代宅”產(chǎn)品，聚焦空中庭院、高得房率、智能家居等品質(zhì)亮點。購房者需求正從“有沒有”向“好不好”加速轉(zhuǎn)變，無論是高端改善的產(chǎn)品力角逐，還是剛需剛改的地段機遇挖掘，精準(zhǔn)匹配需求已成為項目去化的關(guān)鍵。

• 溫州：返鄉(xiāng)置業(yè)驅(qū)動“春節(jié)檔”，結(jié)構(gòu)性分化持續(xù)深化

2026年春節(jié)期間，在促銷政策與返鄉(xiāng)置業(yè)潮的雙重推動下，溫州新房市場迎來一波“春節(jié)檔”行情。成交端，返鄉(xiāng)群體成為購房主力，核心城區(qū)及改善型產(chǎn)品表現(xiàn)出較高熱度。然而，板塊冷熱不均、購房者觀望情緒猶存等問題依然突出，市場整體仍處于政策托底背景下的溫和復(fù)蘇通道。

促銷活動疊加返鄉(xiāng)潮，有效激活置業(yè)需求。2月5日至9日，溫州市住建局聯(lián)合相關(guān)部門舉辦“2026品質(zhì)生活年味節(jié)暨‘好房子’展銷會”，組織主流房企集中展示優(yōu)質(zhì)項目，并配套推出購房補貼、特價房源、車位贈送等多重激勵措施，有效撬動潛在購房需求。作為典型的僑鄉(xiāng)和民營經(jīng)濟重鎮(zhèn)，溫州擁有大量在外經(jīng)商、務(wù)工人口，春節(jié)集中返溫形成強勁的返鄉(xiāng)置業(yè)動能。從展銷會現(xiàn)場上看，活動期間返溫人群的購房意愿顯著釋放，市場熱度階段性回升。

需求分化態(tài)勢顯著，核心區(qū)改善盤領(lǐng)跑市場。濱江CBD、中央綠軸等城市核心板塊的新盤到訪量與認(rèn)購率顯著高于外圍區(qū)域，區(qū)域間冷熱分化進一步加劇。高凈值返鄉(xiāng)客群對高端改善型產(chǎn)品表現(xiàn)出強烈偏好——七都板塊的玉甌源院墅、龍灣的江山云廬低密社區(qū)、濱江板塊的天曜序等項目備受關(guān)注。其中，天曜序于除夕當(dāng)日限量加推18套千萬級疊墅，開盤即告售罄，充分印證了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在當(dāng)前溫州市場中的稀缺性與吸引力。

結(jié)構(gòu)性重塑加速，庫存壓力制約整體復(fù)蘇。市場分化背后，是溫州樓市深層次的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。2025年，商品住宅在全市新房成交中的占比已降至60%以下，安置房、人才房等政策性住房持續(xù)擠壓市場化商品房空間；與此同時，二手房市場規(guī)模不斷擴大，進一步分流剛需與改善需求。新房市場內(nèi)部亦加速分層：核心城區(qū)憑借地段價值、產(chǎn)品力與成熟配套保持較高熱度，而遠(yuǎn)郊板塊庫存壓力較大。截至2026年初，全市商品住宅（不含保障房）庫存去化周期已達(dá)31.2個月。在此背景下，房企策略趨于理性，普遍采取“精準(zhǔn)推盤、少量加推”模式，如天曜序的限量發(fā)售，正是對市場需求變化的主動適應(yīng)。

整體來看，2026年春節(jié)行情具有明顯的季節(jié)性特征。隨著促銷政策延續(xù)至一季度，疊加返鄉(xiāng)置業(yè)需求的慣性釋放，溫州新房市場有望實現(xiàn)“開門紅”。但也需看到，二手房掛牌增加、板塊分化加劇、購買力修復(fù)緩慢等結(jié)構(gòu)性矛盾尚未根本緩解。未來市場能否實現(xiàn)可持續(xù)復(fù)蘇，將取決于三大關(guān)鍵因素：一是政策支持的連續(xù)性與精準(zhǔn)度；二是房企在產(chǎn)品力、服務(wù)力上的持續(xù)升級；三是居民收入預(yù)期與購房信心的實質(zhì)性修復(fù)。

• 南京：人才購房新政降低購房門檻，現(xiàn)房與高品質(zhì)項目更受青睞

政策紅利加碼，105個樓盤春節(jié)“不打烊”。2026年春節(jié)假期，南京市房產(chǎn)局牽頭推出新春置業(yè)“十重好禮”，組織全市105個在售新建商品住房項目售樓處“春節(jié)不打烊”。各樓盤推出新春專屬認(rèn)購禮包、限時特惠房源、到訪送紅包、簽約砸金蛋贏家電、贈送年夜飯餐券等系列活動。部分售樓處還舉辦新春游園會、非遺手工沙龍、舞獅表演等民俗文化活動，將營銷中心打造為春節(jié)打卡地。

人才購房政策有效降低購房門檻。2026年1月，南京發(fā)布“青年人才房票”政策，大專、本科、碩士、博士可分別享受不低于3萬元、6萬元、10萬元、15萬元的購房補貼，公積金貸款額度同步翻倍，單人最高160萬元，家庭最高200萬元。以江北新區(qū)為例，政策疊加后，一位博士人才累計最高可獲35.2萬元房票。銷售人員反饋，春節(jié)期間到訪客戶中，超過一半符合人才房票資格，補貼相當(dāng)于打了九幾折，有效降低了安家門檻。

南京新房市場的購房需求，主要來源于人才置業(yè)與改善置業(yè)。一是受人才政策吸引的高學(xué)歷青年群體。他們多就職于軟件谷、金融城等產(chǎn)業(yè)板塊，對通勤效率和居住品質(zhì)有較高要求，是近郊品質(zhì)樓盤的主力客群。二是本地改善型家庭。在“賣舊買新”個稅退稅等政策支持下，本地改善需求持續(xù)釋放，主導(dǎo)了核心區(qū)市場。這類客群預(yù)算充足，購房決策更為理性，重點關(guān)注地段稀缺性、產(chǎn)品力（如科技住宅、智慧社區(qū)）及教育資源。

改善戶型主導(dǎo)，現(xiàn)房與高品質(zhì)項目更受青睞。產(chǎn)品層面，市場已全面進入“改善時代”。120-160平方米的三房、四房戶型成為主流，尤其注重客廳的尺度感與功能性，以滿足家庭聚會和多元生活場景。同時，購房者因?qū)桓栋踩膿?dān)憂，更傾向購買現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。在品質(zhì)上，配備“六恒系統(tǒng)”（恒溫、恒濕等）的科技住宅、擁有泛會所和優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的社區(qū)，以及由綠城、金基等口碑房企開發(fā)的項目，受到市場高度青睞。

展望2026年，南京新房市場或?qū)⒊尸F(xiàn)板塊分化、品質(zhì)優(yōu)先的特征，核心板塊、優(yōu)質(zhì)房企與高產(chǎn)品力項目更具競爭力，整體市場有望在平穩(wěn)中逐步修復(fù)。

• 深圳：深港融合帶動港客置業(yè)升溫，“小陽春”行情可期

春節(jié)假期期間，深圳超30個新房項目推出"春節(jié)不打烊"促銷，涵蓋88折大額折扣、最高12萬元購房補貼、房款直減、物業(yè)費贈送、品牌家電禮包等多元福利。金地環(huán)灣城、前海宸灣、御和府等熱門項目進一步疊加折上折、現(xiàn)房特惠、家具券等專屬權(quán)益，同步開通VR看房、直播帶看等線上服務(wù)，并針對留深市民、港籍置業(yè)客群定制差異化優(yōu)惠方案，整體優(yōu)惠力度較大。同時深港跨境交通便利化帶動港客置業(yè)升溫，"北上"購房成為香港同胞新選擇，春節(jié)期間口岸客流維持高位，前海、福田口岸沿線的前海宸灣、深鐵睿筑等項目港客咨詢量明顯提升。

從購房群體來看，當(dāng)前深圳客戶購房動機普遍回歸居住屬性。其中返鄉(xiāng)務(wù)工人員（制造業(yè)、服務(wù)業(yè)）主要關(guān)注龍崗、坪山300萬以內(nèi)兩居產(chǎn)品，核心訴求為總價低、通勤便利及公立教育配套，對月供壓力敏感度較高；返深白領(lǐng)（高新產(chǎn)業(yè)）判斷價格已處合理區(qū)間，置業(yè)更加關(guān)注地鐵通勤與物業(yè)品質(zhì)，購買承受力較強。

產(chǎn)品選擇上，精裝交付已成為市場主流配置。價格對比上，同地段新房價格普遍高于二手房，部分客戶受總價約束，更傾向于二手房，新房市場則優(yōu)先考慮央國企現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房項目。

2026年春節(jié)深圳樓市分化特征依然明顯，核心區(qū)抗跌性較強，遠(yuǎn)郊區(qū)則更多依賴促銷去庫存。短期來看，隨著假期結(jié)束，在促銷持續(xù)發(fā)力、低利率環(huán)境托底及深港融合深化的多重支撐下，前期積累的意向成交有望集中轉(zhuǎn)化為網(wǎng)簽，深圳樓市"小陽春"行情可期。

• 廣州：筑底盤整顯韌性，改善需求穩(wěn)步釋放

近年來，廣州依托人口持續(xù)凈流入形成堅實的需求支撐，房地產(chǎn)市場運行相對平穩(wěn)。2025年，隨著全面取消限購、限售等政策效應(yīng)持續(xù)顯效，房票安置等舉措加速落地，疊加多個改善型項目的熱銷帶動，全年房地產(chǎn)市場供求趨于穩(wěn)定。數(shù)據(jù)顯示，廣州全年一二手住宅總成交面積合計1702萬㎡，同比微降0.8%，市場整體運行平穩(wěn)。當(dāng)前，廣州樓市呈現(xiàn)“總量趨穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化”的格局，處于“筑底”與“重構(gòu)”并行階段。

區(qū)域與產(chǎn)品分化顯著，改善需求持續(xù)釋放。近年來，隨著需求結(jié)構(gòu)調(diào)整深化，購房者置業(yè)邏輯已從單純“有房住”轉(zhuǎn)向“住好房”，廣州樓市正邁入“品質(zhì)與服務(wù)”驅(qū)動的新階段。在此背景下，改善型、高品質(zhì)住房需求占比顯著提高，“好房子”成為市場供應(yīng)主流。同時，為精準(zhǔn)匹配需求端的變化，政府在土地供應(yīng)方面同步向中心區(qū)域傾斜，2022年以來廣州中心六區(qū)涉宅用地供應(yīng)宗數(shù)占比已連續(xù)超五成，帶動新建商品房供應(yīng)向改善型、大戶型、綠色智能住宅加速轉(zhuǎn)型。成交端，中心城區(qū)成交占比由2021年的36.5%提升至2025年的43.8%。在產(chǎn)品層面，隨著改善型需求穩(wěn)步釋放，120㎡以上改善戶型成交占比也從2021年的23.5%上升至2025年的27.6%。

春節(jié)期間，外地看房客明顯增加。各大開發(fā)商紛紛推出“春節(jié)不打烊”活動，優(yōu)惠措施多樣且誠意較足。包括一口價特惠房源、到訪好禮、買房送家電禮包、送旅游基金、成交折扣等優(yōu)惠措施，吸引了不少外地看房客到訪。通過實地調(diào)研了解到，不少項目到訪的外地看房客有明顯增加，其中有不少為外地返穗的置業(yè)客，也有探親訪友順便了解本地優(yōu)質(zhì)樓盤的外地客，春節(jié)期間，看房客戶多為改善置業(yè)客戶群體，且整體意向度較高。

展望2026年，廣州房地產(chǎn)市場將延續(xù)“筑底回穩(wěn)”趨勢。一方面，持續(xù)寬松的政策環(huán)境與較低的置業(yè)成本，疊加改善性需求、改造安置等多元化需求的有序釋放，將為市場注入堅實動力，推動整體成交逐步企穩(wěn)。另一方面，市場分化格局將持續(xù)，中心城區(qū)核心地段的優(yōu)質(zhì)改善型項目憑借稀缺價值及成熟配套獲市場青睞，近郊潛力區(qū)依托地鐵通勤及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入吸引剛需及剛改需求釋放，而外圍區(qū)域則受制于庫存高企仍面臨一定的去化壓力。與此同時，在廣州建筑新規(guī)與“好房子”建設(shè)指引的推動下，新房市場正加速向“產(chǎn)品力驅(qū)動”轉(zhuǎn)型，高實用率、優(yōu)配套、低密度的品質(zhì)項目，正成為市場供應(yīng)與成交的主流。

• 福建福清：政策托底顯效，需求分化下的理性復(fù)蘇

春節(jié)假期期間，福清樓市整體延續(xù)理性復(fù)蘇態(tài)勢，呈現(xiàn)“量穩(wěn)價微調(diào)、促銷加碼、預(yù)期分化”特征。近三年，福清樓市經(jīng)歷“調(diào)整回落—企穩(wěn)回升”，2023年成交同比下滑18%，2024年回升至158萬平方米、同比增長12%，2025年保持平穩(wěn)。當(dāng)前價格回歸至2020年水平，但庫存去化仍承壓，整體去化周期26.4個月。

關(guān)于2026年房價預(yù)期，本地人普遍認(rèn)為房價將保持平穩(wěn)。春節(jié)期間，房企促銷明顯加碼，以9.2-9.5折為主，疊加政府與企業(yè)雙重補貼、首付分期等政策，核心板塊來訪及成交較平時增長50%、30%，但外圍板塊表現(xiàn)較平淡。

購房客群方面，居住屬性回歸，主力客群切換。近三年，福清購房主力以“居住主導(dǎo)”，并從“本地剛需為主”演變?yōu)椤胺掂l(xiāng)置業(yè)+本地改善”雙輪驅(qū)動，兩者合計占比超80%。同時需求偏好分化明顯，主流成交面積段集中在80-144㎡、總價80-150萬元，其中剛需側(cè)重性價比、通勤與學(xué)區(qū)，返鄉(xiāng)白領(lǐng)看重品質(zhì)與保值，改善客群關(guān)注產(chǎn)品力與物業(yè)。

托底效應(yīng)作用顯現(xiàn)，精準(zhǔn)支持仍待加強。近三年，福清相繼出臺購房補貼、利率下調(diào)、公積金放松等政策，整體成效顯著，但政策效果區(qū)域分化，外圍板塊因庫存高、人口導(dǎo)入不足，效果有限。另外受訪者普遍期待政策加力，購房者希望進一步降利率、擴補貼、減稅費。

整體來看，2026年，福清樓市預(yù)計將延續(xù)理性復(fù)蘇態(tài)勢，但需求分化將進一步加劇，改善需求逐步主導(dǎo)市場，外圍板塊仍面臨調(diào)整壓力。

人居夢想“好房子”展示專區(qū)

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2025年中國物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)研究報告

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