文︱劉德科

1.今天〔2026/2/25〕，上海打響了馬年春節(jié)之后的樓市止跌第一槍。你是不是寫(xiě)漏了？專用政策術(shù)語(yǔ)是「止跌回穩(wěn)」，你為什么只寫(xiě)「止跌」沒(méi)寫(xiě)「回穩(wěn)」？我們來(lái)仔細(xì)看一下今天出臺(tái)的「滬七條」〔《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，自2026年2月26日起施行〕就知道，這些政策措施只能暫時(shí)地「止跌」，沒(méi)法持續(xù)地「回穩(wěn)」。

2.主要就是關(guān)于限購(gòu)、公積金與房產(chǎn)稅。公積金與房產(chǎn)稅對(duì)于樓市止跌所能起到的作用微乎其微，所以我們就著重來(lái)看一下限購(gòu)政策調(diào)整——最關(guān)鍵的變化在于放松了外環(huán)內(nèi)的限購(gòu)門(mén)檻。

簡(jiǎn)而言之：外地人購(gòu)買(mǎi)外環(huán)內(nèi)住房，只需1年社保；如果社保滿3年，外地人還可以在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套住房；如果沒(méi)有社保記錄，只要居住證滿5年，也可以在全市范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。

3.聽(tīng)起來(lái)有點(diǎn)復(fù)雜？你只需要知道，現(xiàn)在上海的限購(gòu)比北京要略微寬松一些：外地人在北京五環(huán)內(nèi)買(mǎi)房需要2年社保，在上海外環(huán)內(nèi)只需要1年社保（或5年居住證）。

4.再說(shuō)一件有趣的事兒：過(guò)去兩年，上海與北京已經(jīng)分別出臺(tái)了六次限購(gòu)放松政策——放松了六次啊，限購(gòu)還只是放松，還沒(méi)有取消。

◆上海與北京限購(gòu)放松進(jìn)程（2024-2026）

第一次

2024/1/13：放松青浦與奉賢兩區(qū)限購(gòu)

2024/2/6：放松通州區(qū)限購(gòu)

第二次

2024/1/30：放松單身限購(gòu)

2024/3/27：取消離異限購(gòu)

第三次

2024/5/27：限購(gòu)社保5年降至3年

2024/4/30：允許五環(huán)外新購(gòu)一套

第四次

2024/9/29 :外環(huán)外社保3年降至1年

2024/9/30 :五環(huán)內(nèi)社保5年降至3年，五環(huán)外降至2年

第五次

2025/8/25：本地人外環(huán)外不再限購(gòu)

2025/8/8：本地人五環(huán)外不再限購(gòu)

第六次

2026/2/25：外環(huán)內(nèi)社保3年降至1年

2025/12/24：五環(huán)內(nèi)社保3年降至2年，五環(huán)外降至1年

5.現(xiàn)在你再看《求是》雜志那篇文章所提出的「政策要一次性給足」〔《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》，2026/1/1〕》，是不是有一種迷幻感？

6.所以，當(dāng)前的樓市政策，最多只能算是「止跌」，沒(méi)有根本觸及「回穩(wěn)」。我們需要記住的是：中央要的是完整的「止跌回穩(wěn)」。

7.不過(guò)，話說(shuō)回來(lái)，「滬七條」當(dāng)然還是好的——出比不出好。如果樓市真的要「止跌回穩(wěn)」，僅有「滬七條」恐怕是不夠的，我們可不可以幻想一下：下一階段會(huì)不會(huì)有「國(guó)七條」呢？

你也可以翻一下

我們一個(gè)月前寫(xiě)的那篇文章

2026/1/30

A strong imagination begets the event itselfs.