上海救市這事兒，早就在傳播，大家都有了預(yù)期。

　　沒(méi)想到官宣后熱度還是這么高，內(nèi)容在預(yù)期內(nèi)，熱度在預(yù)期外。

　　各種群消息、自媒體同時(shí)轉(zhuǎn)發(fā)，20分鐘不到就上了百度熱搜。

　　熱度超預(yù)期這件事，遠(yuǎn)比政策本身更有意義。

　　什么時(shí)候樓市沒(méi)希望了？

　　你出個(gè)政策都沒(méi)人搭理，房?jī)r(jià)漲不漲沒(méi)人關(guān)心，成交套數(shù)都沒(méi)人報(bào)道。

　　這次新政熱度高，一方面是剛過(guò)完年。

　　更重要的是，市場(chǎng)已經(jīng)到了膠著狀態(tài)，一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)都可能導(dǎo)致天平失衡。

　　2025年上海房?jī)r(jià)陰跌，但是二手房交易火爆，月成交持續(xù)突破2萬(wàn)套。

　　本月鏈家外網(wǎng)掛牌量已經(jīng)跌破8萬(wàn)套，很多小區(qū)開(kāi)始無(wú)房可買(mǎi)。

　　房東、客戶(hù)、中介心態(tài)都到了微妙階段，任何消息都不能錯(cuò)過(guò)，都要重視。

　　我們先一起瀏覽一遍政策內(nèi)容，再詳細(xì)解讀

　　政策主要是利好非戶(hù)籍家庭。

　　原先沒(méi)有戶(hù)口，買(mǎi)外環(huán)內(nèi)房子需要3年社保，現(xiàn)在只需要1年。

　　原先3年社保，只能在外環(huán)內(nèi)買(mǎi)1套房子，現(xiàn)在可以買(mǎi)2套。

　　為什么都是外環(huán)內(nèi)？因?yàn)橛?年社保，外環(huán)外早就可以隨便買(mǎi)。

　　有居住證的外地家庭，全上海范圍可以選一套住房。

　　其他公積金、房產(chǎn)稅上面講的很清楚了，就一個(gè)意思：盡量減輕大家購(gòu)房壓力。

　　這個(gè)政策出來(lái)很多人吐槽：為什么不直接取消限購(gòu)？現(xiàn)在還是需要社保啊。

　　這次可能就是讓一些本地客戶(hù)先上車(chē)。

　　上海繳納社保1-3年的剛需，估計(jì)有200萬(wàn)人。

　　哪怕有3%的人有能力、有意愿買(mǎi)外環(huán)內(nèi)，那也是6萬(wàn)人。

　　社保3年以上的，至少有400萬(wàn)人，他們可以在外環(huán)內(nèi)再買(mǎi)一套。

　　哪怕只有1%的人愿意，這又是4萬(wàn)人。

　　別小瞧這400萬(wàn)人，很多都是上海待了幾年十幾年的，吃過(guò)樓市紅利、吃過(guò)經(jīng)濟(jì)紅利，是最有錢(qián)的一群人。

　　人到中年，再買(mǎi)一套改善或者給孩子買(mǎi)一套，需求旺盛。

　　10萬(wàn)人突然有了資質(zhì)，通常1-3個(gè)月就釋放出來(lái)。

　　這10萬(wàn)人是在上海工作、生活的本地人，讓他們先上車(chē)。

　　如果市場(chǎng)能快速拉起來(lái)，那就實(shí)現(xiàn)了止跌回穩(wěn)。

　　還拉不起來(lái)，再考慮全面取消限購(gòu)。

　　上海哪些房子還要補(bǔ)跌？

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　　現(xiàn)在就處于這個(gè)尬境：可救可不救。

　　看二手房市場(chǎng)完全不用救，看新房市場(chǎng)、看土拍，必須得救。

　　大力度救市，二手房有可能失控。

　　市場(chǎng)已經(jīng)很好，還要火上澆油。

　　完全不救市，今年土拍遇冷，鍋誰(shuí)背得動(dòng)？

　　二手房為什么這么火爆？

　　房?jī)r(jià)已經(jīng)超級(jí)便宜，購(gòu)買(mǎi)力超出網(wǎng)友預(yù)期。

　　很多剛需小區(qū)降了50%，降價(jià)50%意味著購(gòu)買(mǎi)力翻5倍。

　　原來(lái)總價(jià)400萬(wàn)，能買(mǎi)得起的人有200萬(wàn)人。

　　現(xiàn)在降到200萬(wàn)，至少有1000萬(wàn)人買(mǎi)得起。

　　失業(yè)也好，降薪也好，購(gòu)買(mǎi)力沒(méi)有縮水80%吧？

　　只要購(gòu)買(mǎi)力不縮水80%，現(xiàn)在托底人數(shù)就比之前多。

　　而且首付還由35%降到15%，又增加了很多農(nóng)村出身的高收入者買(mǎi)房。

　　這時(shí)你再全面打開(kāi)限購(gòu)，江浙動(dòng)遷戶(hù)涌入上海搶房，那房子賣(mài)給誰(shuí)？

　　江浙大片工廠(chǎng)占地，動(dòng)遷戶(hù)很多。

　　所以施策得慎重，一步一步來(lái)，先讓上海工作的剛需上車(chē)。

　　但是新房不行，新房沒(méi)降價(jià)，買(mǎi)得起的還是那些人。

　　很多購(gòu)買(mǎi)力還被二手房搶了，新房更難賣(mài)。

　　上海已經(jīng)連續(xù)幾次土拍0溢價(jià)，新房再拉不起來(lái)開(kāi)發(fā)商都不敢買(mǎi)地了。

　　權(quán)衡之下，只能出一個(gè)折中方案，結(jié)果大家看到了。

　　這次救市對(duì)二手利好更多，新房主要是情緒價(jià)值。

　　新房賣(mài)不動(dòng)不是因?yàn)闆](méi)人買(mǎi)，而是新房貴，都去買(mǎi)二手了。

　　唯一的解決方案是，把二手房?jī)r(jià)格拉起來(lái)。

　　如果任由二手房?jī)r(jià)格下降，新房越來(lái)越貴，價(jià)格剪刀差越來(lái)越大。

　　那新房誰(shuí)都救不了。

　　當(dāng)然情緒價(jià)值也是價(jià)值，新政剛出來(lái)環(huán)線(xiàn)就接到不少客戶(hù)看房。

　　有些是有戶(hù)口的，新政跟他無(wú)關(guān)，也要看房了。

　　觀(guān)望了一段時(shí)間，新政一刺激，還不如直接買(mǎi)了得了。

　　最差的情況，市場(chǎng)拉不起來(lái)，還能降多少呢？