上海救市這事兒，早就在傳播，大家都有了預期。

　　沒想到官宣后熱度還是這么高，內(nèi)容在預期內(nèi)，熱度在預期外。

　　各種群消息、自媒體同時轉(zhuǎn)發(fā)，20分鐘不到就上了百度熱搜。

　　熱度超預期這件事，遠比政策本身更有意義。

　　什么時候樓市沒希望了？

　　你出個政策都沒人搭理，房價漲不漲沒人關心，成交套數(shù)都沒人報道。

　　這次新政熱度高，一方面是剛過完年。

　　更重要的是，市場已經(jīng)到了膠著狀態(tài)，一點風吹草動都可能導致天平失衡。

　　2025年上海房價陰跌，但是二手房交易火爆，月成交持續(xù)突破2萬套。

　　本月鏈家外網(wǎng)掛牌量已經(jīng)跌破8萬套，很多小區(qū)開始無房可買。

　　房東、客戶、中介心態(tài)都到了微妙階段，任何消息都不能錯過，都要重視。

　　我們先一起瀏覽一遍政策內(nèi)容，再詳細解讀

　　政策主要是利好非戶籍家庭。

　　原先沒有戶口，買外環(huán)內(nèi)房子需要3年社保，現(xiàn)在只需要1年。

　　原先3年社保，只能在外環(huán)內(nèi)買1套房子，現(xiàn)在可以買2套。

　　為什么都是外環(huán)內(nèi)？因為有1年社保，外環(huán)外早就可以隨便買。

　　有居住證的外地家庭，全上海范圍可以選一套住房。

　　其他公積金、房產(chǎn)稅上面講的很清楚了，就一個意思：盡量減輕大家購房壓力。

　　這個政策出來很多人吐槽：為什么不直接取消限購？現(xiàn)在還是需要社保啊。

　　這次可能就是讓一些本地客戶先上車。

　　上海繳納社保1-3年的剛需，估計有200萬人。

　　哪怕有3%的人有能力、有意愿買外環(huán)內(nèi)，那也是6萬人。

　　社保3年以上的，至少有400萬人，他們可以在外環(huán)內(nèi)再買一套。

　　哪怕只有1%的人愿意，這又是4萬人。

　　別小瞧這400萬人，很多都是上海待了幾年十幾年的，吃過樓市紅利、吃過經(jīng)濟紅利，是最有錢的一群人。

　　人到中年，再買一套改善或者給孩子買一套，需求旺盛。

　　10萬人突然有了資質(zhì)，通常1-3個月就釋放出來。

　　這10萬人是在上海工作、生活的本地人，讓他們先上車。

　　如果市場能快速拉起來，那就實現(xiàn)了止跌回穩(wěn)。

　　還拉不起來，再考慮全面取消限購。

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　　現(xiàn)在就處于這個尬境：可救可不救。

　　看二手房市場完全不用救，看新房市場、看土拍，必須得救。

　　大力度救市，二手房有可能失控。

　　市場已經(jīng)很好，還要火上澆油。

　　完全不救市，今年土拍遇冷，鍋誰背得動？

　　二手房為什么這么火爆？

　　房價已經(jīng)超級便宜，購買力超出網(wǎng)友預期。

　　很多剛需小區(qū)降了50%，降價50%意味著購買力翻5倍。

　　原來總價400萬，能買得起的人有200萬人。

　　現(xiàn)在降到200萬，至少有1000萬人買得起。

　　失業(yè)也好，降薪也好，購買力沒有縮水80%吧？

　　只要購買力不縮水80%，現(xiàn)在托底人數(shù)就比之前多。

　　而且首付還由35%降到15%，又增加了很多農(nóng)村出身的高收入者買房。

　　這時你再全面打開限購，江浙動遷戶涌入上海搶房，那房子賣給誰？

　　江浙大片工廠占地，動遷戶很多。

　　所以施策得慎重，一步一步來，先讓上海工作的剛需上車。

　　但是新房不行，新房沒降價，買得起的還是那些人。

　　很多購買力還被二手房搶了，新房更難賣。

　　上海已經(jīng)連續(xù)幾次土拍0溢價，新房再拉不起來開發(fā)商都不敢買地了。

　　權(quán)衡之下，只能出一個折中方案，結(jié)果大家看到了。

　　這次救市對二手利好更多，新房主要是情緒價值。

　　新房賣不動不是因為沒人買，而是新房貴，都去買二手了。

　　唯一的解決方案是，把二手房價格拉起來。

　　如果任由二手房價格下降，新房越來越貴，價格剪刀差越來越大。

　　那新房誰都救不了。

　　當然情緒價值也是價值，新政剛出來環(huán)線就接到不少客戶看房。

　　有些是有戶口的，新政跟他無關，也要看房了。

　　觀望了一段時間，新政一刺激，還不如直接買了得了。

　　最差的情況，市場拉不起來，還能降多少呢？