☉ 文／克而瑞

2025預期筑底與探底回穩(wěn)并行

2026弱復蘇與深分化的“L”型橫盤維持

2025年，中國住宅市場在政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整與宏觀經(jīng)濟復雜環(huán)境的雙重作用下，總體呈現(xiàn)出“量價企穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化、預期重塑”的復雜態(tài)勢。市場告別了過去的高速增長模式，進入一個以“止跌回穩(wěn)”為核心、推動高質(zhì)量發(fā)展的新階段。展望2026年，預計市場將繼續(xù)在鞏固調(diào)整中尋求新供求平衡，政策將以鞏固穩(wěn)中有進態(tài)勢、防范化解風險為主要方向，住宅市場成交規(guī)模將在低位筑底的基礎(chǔ)上存在結(jié)構(gòu)性回暖可能，而價格整體預計將保持窄幅盤整，城市間的分化將進一步加劇。城市更新、好房子將成為行業(yè)重要的亮點，綠色、智能、健康、安全的產(chǎn)品將獲得溢價，社區(qū)配套和服務(wù)的重要性凸顯。

summary

總結(jié)

0 1

全年總住房成交需求相對穩(wěn)定，部分二三線城市同比正增長

2025年是中國房地產(chǎn)市場自深度調(diào)整周期邁入企穩(wěn)修復階段的關(guān)鍵一年。政策由“托底紓困”轉(zhuǎn)向“優(yōu)化提振”， 主基調(diào)延續(xù)了“因城施策”的靈活框架，從年初延續(xù)前期“保交樓、穩(wěn)需求、防風險”的托底措施，到年中以來，政策重心明顯轉(zhuǎn)向全面提振市場信心、激活合理住房需求。

行業(yè)發(fā)展新模式的內(nèi)涵和外延進一步豐富完善，系統(tǒng)性政策支持框架成型。需求端支持全面強化：全國層面，首付比例、房貸利率均已降至歷史低位，公積金貸款政策也大幅放寬。一線及核心二線城市陸續(xù)放松了實施多年的限購政策。供給端金融支持持續(xù)：“金融十六條”等政策的接續(xù)實施，保障了優(yōu)質(zhì)房企的合理融資需求，防止風險蔓延。同時，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用逐步顯現(xiàn)，重點支持項目建設(shè)和交付。

在一系列釋放需求、穩(wěn)定供給、重塑結(jié)構(gòu)的政策組合拳引導下，新增住房成交規(guī)模筑底企穩(wěn)，價格調(diào)整漸近尾聲，城市分化由能級梯隊到個例持續(xù)深化。

首先，整體市場量穩(wěn)價跌、以價換量尋求新平衡。以克而瑞·普睿數(shù)智監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年全國30個重點城市一手加二手住房成交面積約3.26億平方米，同比降7%，絕對量與2022年基本相當，為行業(yè)調(diào)整四年以來中間水平，說明居民住房有效需求基本穩(wěn)定。與此同時，房價下行壓力猶存，但跌幅趨緩。70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)在2025年大部分時間處于環(huán)比微跌或持平狀態(tài)，同比跌幅持續(xù)收窄。二手房市場價格下行趨勢更為明顯，大量房源以價換量，反映出市場預期仍偏謹慎和價格調(diào)整尚未完全結(jié)束的現(xiàn)實。然而，部分核心城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項目已率先止跌企穩(wěn)。

與此同時，在規(guī)?？偭肯鄬Ψ€(wěn)定的背景下，部分市場調(diào)整時間較長、量價回撤力度較大的城市如重慶、南寧、合肥、昆明等城市今年普遍率先實現(xiàn)10%以內(nèi)的同比正增長，說明行業(yè)止跌回穩(wěn)正在有序?qū)崿F(xiàn)、市場調(diào)整漸進尾聲。

其次，城市分化在2025年出現(xiàn)了前所未有的深度。京滬深和杭州、成都、西安等少數(shù)核心一二線城市，憑借強大的產(chǎn)業(yè)、人口虹吸能力和政策松綁的杠桿效應(yīng)，有效需求基數(shù)龐大且高端住宅投資保值效應(yīng)仍在，市場韌性相對較強。

其它二線和多數(shù)三四線城市，由于基本面支撐薄弱、住房庫存高企未變，政策刺激效果有限，難以從根本上扭轉(zhuǎn)市場需求疲軟的局面，價格承壓顯著。

分化不僅表現(xiàn)在城市層面的成交量價，更體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)端和產(chǎn)品項目端。核心城市改善型大戶型和高端住宅產(chǎn)品成交占比提升，核心區(qū)位、擁有優(yōu)質(zhì)學區(qū)或產(chǎn)業(yè)配套的項目銷售去化更快，而無配套、遠郊項目則乏人問津甚至降價打折也難以帶動持續(xù)穩(wěn)定去化，這種顯著分化說明資產(chǎn)的溢價與折價同時被放大。

0 2

新房供求：整體仍處“L”型回穩(wěn)中,供給不足仍顯著約束成交規(guī)模

2025年新增供應(yīng)持續(xù)縮量，成交規(guī)模同比則再降18%，但降幅顯著收窄。據(jù)克s而瑞·普睿數(shù)智監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國重點30城市新建商品住宅新增供應(yīng)面積已不足1億平僅約9265萬平方米，同比再減少9%，以此推算全國110個重點城市新增供應(yīng)面積僅約1.61億平方米，同比下降19.6%，新房供應(yīng)不足約束可見一斑，預計這種情況仍將在未來2-3年內(nèi)持續(xù)存在，直至達成新的供求平衡。同樣的數(shù)據(jù)顯示，全國重點30城市新建商品住宅成交面積約1.16億平方米，同比減少18%，以此推算全國110個重點城市新房成交面積約1.99億平方米，同比下降18.8%。至此，全年新房供求比約0.81，已經(jīng)連續(xù)三年保持在0.8左右，說明整體新房市場供不應(yīng)求持續(xù)去庫存。

從近五年行業(yè)調(diào)整曲線看，整體新房市場仍處于“L”型止跌回穩(wěn)通道中，維持了2021年快速下跌之后穩(wěn)步筑底的態(tài)勢。具體到月度表現(xiàn)看，又走出了一條清晰的“年初沖高—年中新低—年末翹尾回穩(wěn)”? 的波動曲線。

從城市分化角度看，大體可分為以下幾類：

（1）上海、北京、深圳、成都、杭州、西安等6個熱點城市熱度梯度回落，上下半年市場形勢快速變化，項目去化率高位回落，核心區(qū)高端項目一房難求到開盤未售罄，外圍項目承壓降價；

（2）成都新房成交面積近1200萬平方米遙遙領(lǐng)先，廣州、天津、西安、武漢、杭州、上海等超500萬平方米居第二梯隊，但同比降幅都在20%左右；

（3）其他多數(shù)二線及三四線城市成交規(guī)模同比降幅仍在3成左右，持續(xù)壓制價格預期和企業(yè)拿地投資意愿，短期尚難走出“低成交—高庫存—價格承壓”的負向螺旋式下跌循環(huán)。

0 3

二手成交：全年總量新高、呈先升后降再穩(wěn)走勢

2025年，二手房市場與新房不再是簡單的聯(lián)動關(guān)系，而是形成了涇渭分明的“雙軌運行”體系，兩者在價格體系、客戶群體、流通邏輯上均出現(xiàn)顯著背離。2025年新房“限價錨”逐漸消失，不再簡單受“備案價”管制，新房預證價格逐步市場化疊加新房階段降價促銷雙重影響，部分熱點板塊新房與周邊二手房“價格倒掛”逐漸消失，使得二手房價格調(diào)整真正進入“深水區(qū)”，其價格下跌幅度遠超新房，尤其是樓齡老、品質(zhì)差、無學區(qū)加持的房源價格跌幅更大。板塊內(nèi)，新房與二手房價格差距拉大，尤其是次新房大量掛牌，分流新房剛需和改善客群，促進二手房成交規(guī)模持續(xù)高位。

據(jù)克而瑞·普睿數(shù)智監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年全國重點30城市二手住宅累計成交面積約2.14億平方米，為新房面積的1.85倍，同比持平微增0.2%，再次創(chuàng)2021年行業(yè)調(diào)整以來規(guī)模新高。

從城市維度看，一線城市 “以價換量”效果顯著，全年成交面積同比增長2%。其中上海、深圳成交量明顯反彈同比分別增長7%和4%，尤其300萬元總價以內(nèi)剛需成交占比超60%，位于產(chǎn)業(yè)核心區(qū)或優(yōu)質(zhì)學區(qū)周邊房源價格更抗跌，同時市場掛牌量先高后落，但“老破小”與“次新品質(zhì)盤”價格走勢差別大，前者價格多數(shù)區(qū)域基本企穩(wěn)，租金回報率超過2%；成都、杭州、天津、西安、武漢、南京等核心強二線城市二手房市場走出了內(nèi)生驅(qū)動下的“獨立行情”， 憑借“產(chǎn)業(yè)-人口”正循環(huán)支撐展現(xiàn)出強大的市場內(nèi)生修復能力，全年成交面積超過或接近1000萬平方米，2-3倍于新房成交規(guī)模，顯示出相當大的住房市場容量空間；

prospect

展望

0 4

預計2026年“弱復蘇、深分化”的“L”型筑底橫盤仍將維持

綜合2025年的城市市場運行基礎(chǔ)、宏觀環(huán)境、政策導向及行業(yè)量價自身規(guī)律，我們對2026年主要城市市場趨勢做出如下判斷：

首先，行業(yè)環(huán)境和政策面：2026年的宏觀經(jīng)濟環(huán)境預期為溫和復蘇，這為房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)提供了外部基礎(chǔ)。房地產(chǎn)市場政策堅持延續(xù)寬松基調(diào)，在“穩(wěn)投資、促消費、防風險”的總要求下，需求端的支持政策（如下調(diào)商貸和公積金貸款利率、購房財稅補貼等）大概率會保持并持續(xù)優(yōu)化；供給端發(fā)力“好房子”和城市更新，加速新發(fā)展模式構(gòu)建，通過產(chǎn)品迭代刺激從“有房住”到“住好房”的改善需求有序釋放，加大“好房子”從土地到產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)供應(yīng)疊加城市更新舊城改造的投資量對沖部分商品房投資下滑的影響，并為宏觀經(jīng)濟提供新的穩(wěn)定器。

住建部召開全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議指出，2026年工作重點之一就是著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，重點是：因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，結(jié)合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。優(yōu)化和精準實施保障性住房供應(yīng)，實施房屋品質(zhì)提升工程，有序推進“好房子”建設(shè)；進一步發(fā)揮房地產(chǎn)項目“白名單”制度作用，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。城市政府要用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，支持居民剛性和改善性住房需求，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行；加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建基礎(chǔ)性制度，在房地產(chǎn)開發(fā)上，做實房地產(chǎn)開發(fā)項目公司制。在房地產(chǎn)融資上，推行主辦銀行制。在商品房銷售上，推進現(xiàn)房銷售制，實現(xiàn)“所見即所得”，從根本上防范交付風險。繼續(xù)實行預售的，規(guī)范預售資金監(jiān)管，切實維護購房人合法權(quán)益。同時，深化住房公積金制度改革。

其次，城市市場供求量價層面：預計2026年成交量的修復優(yōu)先于價的回穩(wěn)，結(jié)構(gòu)性分化繼續(xù)加深。一方面，在政策托底和低基數(shù)效應(yīng)下，隨著改善需求占比繼續(xù)提升，剛需群體受價格止跌回穩(wěn)預期推動，釋放意愿將逐步增強。預計2026年全國重點城市新房銷售面積將呈現(xiàn)低位弱修復態(tài)勢，全年同比實現(xiàn)小幅增長或基本持平的可能性較大。但另一方面，土地成交連續(xù)3年保持低位且能夠正常開工開發(fā)形成新上市房源規(guī)模繼續(xù)縮減，僅個別一二線能保持良性運行，供給約束成交規(guī)?；厣膽B(tài)勢不會根本轉(zhuǎn)變。

全國房價快速下行態(tài)勢預計持續(xù)至一季度甚至上半年，全年預計將呈現(xiàn)“整體走平、局部有升有降、新房結(jié)構(gòu)性穩(wěn)中有升與二手先跌后穩(wěn)”的格局。一線及部分強二線城市核心地段、高性價比好房子價格有望率先企穩(wěn)，高端住宅在整體新房成交結(jié)構(gòu)占比呈現(xiàn)穩(wěn)中有增態(tài)勢，也將結(jié)構(gòu)性帶動新房房價持穩(wěn)微增。二手房成交仍主要依托于剛需客群驅(qū)動，成交主要為區(qū)域、配套、價格兼顧的高性價比房源，短期內(nèi)二手房市場“以價換量”趨勢延續(xù)；大部分三四線城市及一二線城市外圍板塊，房價仍將繼續(xù)在底部區(qū)域徘徊。

再次，城市間、項目間分化還將持續(xù)加劇：核心一二線城市核心區(qū)域，尤其短期內(nèi)得益于高得房率的新規(guī)住宅、四代宅產(chǎn)品集中入市，開盤去化率基本延續(xù)高位震蕩，外圍區(qū)域的項目去化將面臨承壓；二線和多數(shù)三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情，經(jīng)歷近五年調(diào)整之后多數(shù)城市規(guī)模重回年均100萬-200萬平方米左右的“正?！钡撞繀^(qū)間，市場規(guī)模處于跌無可跌狀態(tài)，整體樓市不太會有明顯波動，但仍不乏“好房子”改善需求的熱銷項目機會，核心區(qū)域配套、產(chǎn)品俱佳的項目仍能熱銷，但難改整體市場持續(xù)去庫存的格局。

總而言之，2025年的中國住宅市場是一個 “預期探底與筑底企穩(wěn)并行” 的年份。市場在一系列政策干預下，暫時遏制了螺旋式下滑的風險、初步實現(xiàn)止跌回穩(wěn)的目標，但深層次的結(jié)構(gòu)性庫存問題和房價下跌預期仍未完全解決，市場信心的修復仍需要一個更長過程。展望2026年，市場整體將進入“弱復蘇、緩平衡、深分化”的“L”型筑底橫盤階段。在保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性基礎(chǔ)上，給予市場明確的穩(wěn)定預期。企業(yè)回歸產(chǎn)品與服務(wù)本身，打造高品質(zhì)適銷對路的“好房子”，為自住購房需求釋放提供從容可預期的條件，對區(qū)域、城市、地段、產(chǎn)品進行精細化甄別，真正實現(xiàn)“住得好”的生活品質(zhì)提升，最終重塑城市市場新的供求平衡，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

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