這次上海發(fā)布樓市滬七條，最大的意外是時(shí)間點(diǎn)，開(kāi)工第二天就來(lái)政策了，沒(méi)出正月十五，

也就和樓市小陽(yáng)春合拍了。

作為進(jìn)城務(wù)工人員，我是在高鐵上寫(xiě)這篇文章的，難免有點(diǎn)倉(cāng)促。

你想過(guò)沒(méi)有，這次跟過(guò)往樓市調(diào)控政策的發(fā)布時(shí)點(diǎn)很不一樣。

這是為什么呢？

上海有關(guān)方面是怎么想的呢？

還有，滬七條對(duì)市場(chǎng)的影響力，已經(jīng)從上海輻射到長(zhǎng)三角，再輻射到北京。

朋友圈里，這條消息的熱度排第一，其次是越秀在廣州200多億拿地。

很多平時(shí)潛水的朋友，都出來(lái)點(diǎn)贊了，市場(chǎng)情緒被拉高到一個(gè)沸點(diǎn)。

這些都是表面現(xiàn)象，本質(zhì)又是什么？

北京的樓市圈，為什么反饋的熱情度這么高漲？

還有，按照樓市調(diào)控暗線地圖，通常上海先出政策，北京會(huì)果斷跟進(jìn)。

然后就是，大家都在揣測(cè)北京新政的具體內(nèi)容，又會(huì)是哪些？

所以，今天我們先梳理滬七條有哪些隱含的信號(hào)，以及這些信號(hào)代表著什么，

這樣推測(cè)北京接下來(lái)的政策內(nèi)容，就有了思考錨點(diǎn)。

好了，下面我們開(kāi)始一場(chǎng)透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)的頭腦風(fēng)暴。

1.

我先問(wèn)小伙伴一個(gè)問(wèn)題，滬七條政策背后，能解讀出哪些初衷？

作為十五五開(kāi)局之年，要把滬七條放在拉升經(jīng)濟(jì)杠桿的高度看，才能更懂得決策部門(mén)的用心良苦。

是的，就是大家平時(shí)聊的普通人買(mǎi)房背后，是收入和收入穩(wěn)定性。

對(duì)于城市主政者，他同樣關(guān)心這座城市的收入和收入穩(wěn)定性，房地產(chǎn)就是最大的抓手之一。

怎么辦呢？

就是把希望涌進(jìn)上海城市，以及滬漂留下來(lái)不返鄉(xiāng)，通過(guò)人口數(shù)量和質(zhì)量的供給，持續(xù)給這座城市提供經(jīng)濟(jì)動(dòng)能。

就是說(shuō)，在買(mǎi)方市場(chǎng)里，大家都在爭(zhēng)搶手中有米的那部分產(chǎn)業(yè)人口。

很顯然，這里面人群基數(shù)最大的，就包括沒(méi)有上海戶(hù)口的那些人。

所以，我們來(lái)看一下滬七條新政的具體內(nèi)容里，又有哪些支撐的內(nèi)容。

一是外地買(mǎi)房人社保從3年變成1年；

二是有居住證，滿5年也可以1套；

你看，滬七條紅利主要是給外地人，這個(gè)外地人就是相關(guān)決策部門(mén)眼中的產(chǎn)業(yè)人口。

還有一個(gè)政策就是，個(gè)稅或社保滿3年，可以在外環(huán)內(nèi)買(mǎi)兩套。

你知道這句話的內(nèi)涵嗎？

本來(lái)是有上海戶(hù)口的人才能在外環(huán)內(nèi)買(mǎi)兩套，現(xiàn)在外地人也可以了。

就是說(shuō)，在買(mǎi)房這件事情上，個(gè)稅和社保滿3年，上海人和外地人不再有區(qū)別對(duì)待，

相當(dāng)于你有上海戶(hù)口了。

聯(lián)系起來(lái)看，不只是買(mǎi)房門(mén)檻非常低，也不再有外環(huán)內(nèi)和外環(huán)外的限制，而是在戶(hù)口這件事情上，通過(guò)買(mǎi)房，上海又往前邁出了一大步。

我們常說(shuō)買(mǎi)房是身份認(rèn)同和城市資源平權(quán)。滬七條又往前邁出了一大步。

北京呢，我們非常期待。

2.

前面我們提到過(guò)，作為十五五開(kāi)局之年，城市主政者都要力爭(zhēng)上游。

這個(gè)上游在哪里？

滬七條的上游，很明顯是外環(huán)內(nèi)，也就是改善和高端。

所以說(shuō)，滬七條表面上是樓市新政，其實(shí)是高端產(chǎn)業(yè)人才新政，是人才政策。

過(guò)去我們常說(shuō)，通過(guò)房地產(chǎn)拉升經(jīng)濟(jì)。

現(xiàn)在切換為，通過(guò)房地產(chǎn)，有效提升城市的產(chǎn)業(yè)人口，進(jìn)而拉升經(jīng)濟(jì)。

千萬(wàn)別小瞧這兩句話的區(qū)別，區(qū)別實(shí)在是太大了。

所以，揣測(cè)北京接下來(lái)的新政，就有了思考錨點(diǎn)，就是發(fā)力搞大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)人口基數(shù)。

當(dāng)然嘍，開(kāi)發(fā)商又看到了什么？

上海的外環(huán)，相當(dāng)于北京的五環(huán)。外環(huán)外就是五環(huán)外，外環(huán)內(nèi)就是五環(huán)內(nèi)。

不同的人有不同的理解，有人說(shuō)以四環(huán)為界類(lèi)比，也有人說(shuō)以三環(huán)為界類(lèi)比，甚至還有人說(shuō)，以二環(huán)為界類(lèi)比，都有道理。

反正我是這么理解的。

所以重點(diǎn)來(lái)了，按上海的邏輯推測(cè)北京接下來(lái)的新政就是，越靠近內(nèi)城，受到的照顧就會(huì)越多。

假如推測(cè)合理，你再仔細(xì)想想，這又是為什么？

3.

從去庫(kù)存上來(lái)說(shuō)，北京去年對(duì)五環(huán)外庫(kù)存新房，已經(jīng)開(kāi)了綠燈。

給機(jī)會(huì)就要抓住，老是抓不住機(jī)會(huì)的人，是會(huì)受到市場(chǎng)懲罰的。

我這是說(shuō)給五環(huán)外的非產(chǎn)業(yè)聚集地庫(kù)存新房來(lái)說(shuō)的，產(chǎn)業(yè)地除外。

還有一個(gè)現(xiàn)狀是，北京三環(huán)四環(huán)、四環(huán)五環(huán)之間，已經(jīng)形成一批新庫(kù)存。

具體的量我沒(méi)來(lái)得及查，體感上是這樣。

如果把去庫(kù)存和留住產(chǎn)業(yè)人口結(jié)合起來(lái)看，五環(huán)內(nèi)的新房庫(kù)存，可能這次會(huì)被相關(guān)決策部門(mén)重點(diǎn)關(guān)注。

4.

上面說(shuō)的內(nèi)容有點(diǎn)虛，到底怎么辦呢？

滬七條其實(shí)有一個(gè)題眼，就是公積金政策大變臉。

首套房原來(lái)最高額度是240萬(wàn)，現(xiàn)在最多可以到324萬(wàn)，多了整整84萬(wàn)。

可能有人覺(jué)得，84萬(wàn)不多呀！

我再問(wèn)你一個(gè)問(wèn)題，北京去年新房市場(chǎng)這么困難，難在哪里？

就是一二手置換的鏈條拉了。

具體來(lái)說(shuō)，就是原來(lái)準(zhǔn)備買(mǎi)剛需新房的小伙伴，轉(zhuǎn)身去買(mǎi)老破小，屬于消費(fèi)降低。

更多的人則是連老破小都買(mǎi)不起。

這可是新房市場(chǎng)基數(shù)最厚的一群人。

我們?cè)賮?lái)梳理一下交易鏈點(diǎn)：包括北京樓市，上海樓市起點(diǎn)始終是老破小。沒(méi)有接盤(pán)客，置換鏈條就動(dòng)不了。

滬七條中的公積金政策，就是解決老破小的流動(dòng)性，打通交易的淤點(diǎn)。

這個(gè)交易淤點(diǎn)一旦打通，新房的產(chǎn)品又有新思路了。

比如說(shuō)，小豪宅的出現(xiàn)，為什么120平米不能做成小豪宅呢。

關(guān)于去年二手房的成交情況，我會(huì)在評(píng)論區(qū)補(bǔ)上。差不多會(huì)驗(yàn)證我以上的分析。

5.

還有一些政策細(xì)節(jié)，滬七條都非常貼心。

比如說(shuō)，在未成年之前有房的，不算數(shù)。你成年后買(mǎi)房，不會(huì)有任何影響。

只有一套住宅的，免征房產(chǎn)稅。

公積金原來(lái)是認(rèn)房又認(rèn)貸，現(xiàn)在是認(rèn)房不認(rèn)貸，等等。

這些政策非常人性化，家家戶(hù)戶(hù)不同的情況，都盡量考慮到，做到公平。

你想過(guò)沒(méi)有，這里又有哪些城市主政者情緒？

就是滬七條非常柔軟。

柔軟的背后，不再是一刀切。

對(duì)每一位個(gè)體的感受尊重，才是這座城市發(fā)展的終極活力。

4.

所以，接下來(lái)北京樓市新政的內(nèi)容，我們大概率可能猜測(cè)出來(lái)。

有幾個(gè)基本方向：

1.買(mǎi)房去戶(hù)口化枷鎖，買(mǎi)房面前，人人平等，資源平權(quán)。

2.拉升產(chǎn)業(yè)人口質(zhì)量和基數(shù)，進(jìn)一步增強(qiáng)城市活力。

3.更精準(zhǔn)去庫(kù)存，這一次推進(jìn)到四環(huán)，越內(nèi)環(huán)越受益。

4.政策顆粒度更細(xì)，人性化更高，避免誤傷。

那能不能說(shuō)市場(chǎng)最困難的時(shí)候，正在過(guò)去？

我的感覺(jué)是，這波小陽(yáng)春，北京樓市會(huì)因新政即將出來(lái)，有很大一波增長(zhǎng)。

捕捉到這股春意的很多新盤(pán)，在新年開(kāi)工后，明顯動(dòng)起來(lái)了。

比如北京潤(rùn)園二期加推、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的國(guó)賢府Park一直在搞事情，智地的太陽(yáng)宮項(xiàng)目小道消息不斷，懋源的松榆里上坊間熱議頭條，電建瀧悅玖宸又有大客戶(hù)成交消息，中建方程國(guó)賢府一馬當(dāng)先，等等。

你看，每當(dāng)有大事時(shí)，就是市場(chǎng)判斷出現(xiàn)分歧的時(shí)候，有人會(huì)堅(jiān)決出手，人生的結(jié)果也就有了區(qū)別。。銷(xiāo)冠100

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