春節(jié)前夕，大悅城控股原董事長陳朗因達(dá)到法定退休年齡正式卸任，這場看似常規(guī)的人事變動(dòng)，卻被籠罩在公司持續(xù)巨虧的陰影之下。作為中糧集團(tuán)旗下唯一地產(chǎn)平臺(tái)，大悅城已連續(xù)四年陷入虧損泥潭，2025年預(yù)虧規(guī)模仍超20億元，累計(jì)虧損逼近百億元。在高管更替與行業(yè)寒冬疊加之下，這家曾經(jīng)的商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿，正面臨前所未有的生存壓力。

2026年2月9日，大悅城控股發(fā)布公告，陳朗因退休辭去董事職務(wù)，不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。這位曾執(zhí)掌華潤萬家、蒙牛乳業(yè)等核心板塊的央企老將，2022年臨危受命出任大悅城董事長，試圖憑借消費(fèi)領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)帶領(lǐng)公司走出低谷。然而兩年任期內(nèi)，大悅城業(yè)績并未扭轉(zhuǎn)頹勢，反而虧損持續(xù)擴(kuò)大，最終在巨虧公告發(fā)布后正式離場。陳朗原定任期至2026年8月，此次提前退休，被市場解讀為對公司長期經(jīng)營不善的責(zé)任交代。

接棒的姚長林雖為中糧體系資深管理者，卻面臨著更為棘手的爛攤子。姚長林擁有超三十年集團(tuán)從業(yè)經(jīng)歷，財(cái)務(wù)與風(fēng)控背景扎實(shí)，2024年6月起全面負(fù)責(zé)公司經(jīng)營。與外部空降的陳朗不同，他長期深耕大悅城，上任后快速推進(jìn)組織精簡、區(qū)域整合與成本管控，試圖通過內(nèi)部收縮緩解經(jīng)營壓力。但從業(yè)績表現(xiàn)來看，成本優(yōu)化并未轉(zhuǎn)化為盈利改善，公司仍在虧損深淵中掙扎。

業(yè)績預(yù)告顯示，大悅城2025年預(yù)計(jì)歸母凈利潤虧損21億元至27億元，扣非凈利潤虧損22.5億元至28.5億元。盡管較2024年虧損略有收窄，但連續(xù)四年虧損的紀(jì)錄，在央企地產(chǎn)陣營中極為罕見。2025年前三季度，公司營收僅微增0.83%，歸母凈利潤虧損5.33億元，第三季度單季虧損更是同比擴(kuò)大187.55%，經(jīng)營端改善完全無法抵消資產(chǎn)減值帶來的沖擊。

巨額資產(chǎn)減值成為吞噬利潤的主要黑洞。受房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整影響，大悅城多個(gè)項(xiàng)目去化緩慢、資產(chǎn)價(jià)值縮水，公司不得不對存貨、投資性房地產(chǎn)計(jì)提大額減值準(zhǔn)備。即便自持商業(yè)項(xiàng)目保持較高出租率，也難以覆蓋住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的巨大虧空。曾經(jīng)被寄予厚望的“商業(yè)+住宅”雙輪驅(qū)動(dòng)模式，在行業(yè)下行周期中徹底失靈，商業(yè)運(yùn)營的微薄利潤無法對沖地產(chǎn)開發(fā)的巨額損失。

比短期虧損更可怕的是高企的債務(wù)壓力。截至2025年三季度末，大悅城總資產(chǎn)1672.78億元，總負(fù)債高達(dá)1261.14億元，資產(chǎn)負(fù)債率維持在75%以上的高位區(qū)間。有息負(fù)債規(guī)模超660億元，每年僅利息支出就構(gòu)成沉重負(fù)擔(dān)，持續(xù)侵蝕公司現(xiàn)金流。在銷售回款乏力、融資環(huán)境收緊的背景下，公司現(xiàn)金流與債務(wù)滾動(dòng)壓力持續(xù)加劇，“三條紅線”全踩的財(cái)務(wù)狀況，讓其再融資與擴(kuò)張能力受到嚴(yán)重限制。

為緩解資金壓力，大悅城近年來被迫走上“以賣求生”的道路。公司持續(xù)推進(jìn)輕重并舉戰(zhàn)略，一方面加快銷售型住宅去化，不惜以價(jià)換量回籠資金；另一方面縮減拿地規(guī)模，暫停高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資，聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)運(yùn)營。但三四線城市項(xiàng)目減值壓力不減，核心城市商業(yè)項(xiàng)目培育周期長、回報(bào)慢，短期難以貢獻(xiàn)穩(wěn)定收益，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型效果遠(yuǎn)不及預(yù)期。

市場對大悅城的悲觀預(yù)期已反映在資本市場表現(xiàn)上。公司股價(jià)長期低位徘徊，估值持續(xù)承壓，多家機(jī)構(gòu)下調(diào)其評級(jí)與目標(biāo)價(jià)。前十大股東中，太平系等機(jī)構(gòu)投資者選擇減持離場，反映出資本市場對公司未來發(fā)展的信心不足。作為央企背景房企，大悅城本應(yīng)具備融資與資源優(yōu)勢，卻在行業(yè)調(diào)整中掉隊(duì)，淪為地產(chǎn)板塊虧損代表。

高管更替頻繁進(jìn)一步加劇經(jīng)營不穩(wěn)定。過去幾年，大悅城管理層多次調(diào)整，戰(zhàn)略規(guī)劃缺乏連續(xù)性。陳朗主導(dǎo)的消費(fèi)資源整合尚未落地，便迎來管理層交接；姚長林的成本管控與架構(gòu)調(diào)整，又面臨業(yè)務(wù)收縮與市場下行的雙重阻力。頻繁的人事變動(dòng)導(dǎo)致公司戰(zhàn)略搖擺，錯(cuò)失轉(zhuǎn)型最佳時(shí)機(jī)，在行業(yè)出清過程中逐漸陷入被動(dòng)。

從行業(yè)層面看，商業(yè)地產(chǎn)存量競爭白熱化，增量空間大幅收窄。大悅城主打的青年消費(fèi)、主題商業(yè)模式雖有特色，但面臨萬達(dá)、龍湖等對手強(qiáng)勢擠壓，項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，客流與銷售增長乏力。同時(shí)，住宅開發(fā)業(yè)務(wù)受市場需求疲軟、政策調(diào)控等因素影響，銷售規(guī)模與毛利率雙雙下滑，曾經(jīng)的利潤支柱變成虧損源頭。

中糧集團(tuán)的背書未能阻止大悅城持續(xù)沉淪。作為集團(tuán)唯一地產(chǎn)平臺(tái)，大悅城本可依托食品產(chǎn)業(yè)鏈資源，打造差異化競爭優(yōu)勢，但實(shí)際運(yùn)營中，產(chǎn)業(yè)協(xié)同效果不佳，消費(fèi)場景與地產(chǎn)項(xiàng)目融合流于表面，未能形成真正的核心競爭力。在集團(tuán)資源傾斜有限、自身造血能力不足的情況下，大悅城只能依靠債務(wù)滾動(dòng)維持運(yùn)營，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)累積。

展望未來，大悅城的扭虧之路依舊漫長。短期內(nèi)，資產(chǎn)減值壓力仍將存在，債務(wù)成本高企問題難以解決，銷售回款改善存在不確定性。長期來看，公司需徹底重構(gòu)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，從重資產(chǎn)開發(fā)向輕資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型，剝離低效資產(chǎn)，聚焦核心商業(yè)運(yùn)營。但轉(zhuǎn)型需要大量資金投入與時(shí)間成本，在連續(xù)虧損背景下，公司缺乏足夠資源支撐戰(zhàn)略落地。

陳朗的退休，標(biāo)志著大悅城一個(gè)時(shí)代的結(jié)束，卻未必是困境的終點(diǎn)。姚長林團(tuán)隊(duì)面臨的不僅是業(yè)績扭虧，更是商業(yè)模式與財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的根本性重塑。在行業(yè)出清加速的背景下，若無法快速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正與債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，大悅城或?qū)⒚媾R更嚴(yán)峻的生存挑戰(zhàn)。四年累虧近百億的傷疤，需要漫長時(shí)間修復(fù)，而留給這家央企地產(chǎn)企業(yè)的時(shí)間，已經(jīng)不多了。