如果你想賣(mài)房，別猶豫，現(xiàn)在會(huì)是今年最好的賣(mài)房窗口期。但如果你想買(mǎi)房，我建議再等等，因?yàn)樽罱糠中^(qū)居然出現(xiàn)了漲價(jià)。沒(méi)錯(cuò)，春節(jié)過(guò)后，樓市有一個(gè)非常重要的數(shù)據(jù)出現(xiàn)了拐點(diǎn)——全國(guó)二手房掛牌量正在快速下降。

北京的二手房掛牌量從2025年11月至今，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下降，僅今年2月單月就減少了超過(guò)3000套。上海的二手房掛牌量拐點(diǎn)出現(xiàn)得更早，從去年6月起已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月下降，如今相比庫(kù)存高點(diǎn)已經(jīng)下降了20%。廣州和深圳的掛牌量也在2月份出現(xiàn)大幅減少。

不光是一線城市，杭州、蘇州、合肥、天津等重點(diǎn)二線城市的二手房掛牌量，近兩個(gè)月也都出現(xiàn)了明顯回落，這是一個(gè)非常重要的信號(hào)。樓市向來(lái)是量在價(jià)先，拋盤(pán)穩(wěn)住了，下一步就會(huì)影響到價(jià)格。

這張圖是百城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比變化，今年1月很明顯迎來(lái)了上揚(yáng)。所以我開(kāi)頭才說(shuō)，如果你想賣(mài)房，當(dāng)下正是你和買(mǎi)家博弈的好窗口期。因?yàn)樵敢鈮簝r(jià)拋售的賣(mài)家變少了，也許之前同樣的價(jià)格你還要送車(chē)位、送家電，現(xiàn)在就可以多商量、多爭(zhēng)取了。

目前我們觀測(cè)到，全國(guó)重點(diǎn)城市里，之前跌得比較厲害的小區(qū)，比如廣州黃埔的萬(wàn)科東匯城、南京的萬(wàn)科金域藍(lán)灣，從去年10、11月開(kāi)始，基本都沒(méi)有再出現(xiàn)過(guò)比此前成交價(jià)更低的成交。也就是說(shuō)，各地二手房跌得最狠的階段基本已經(jīng)過(guò)去了?，F(xiàn)在還在掛牌的賣(mài)家，要么不愿意再降價(jià)，要么干脆就不賣(mài)了。

這張圖是二手房溢價(jià)空間和成交價(jià)格的走勢(shì)，今年也迎來(lái)了明顯拐點(diǎn)。問(wèn)題來(lái)了：是什么導(dǎo)致掛牌量銳減？房?jī)r(jià)會(huì)就此漲起來(lái)嗎？

回到數(shù)據(jù)上，雖然1月百城二手房?jī)r(jià)格趨勢(shì)有所上揚(yáng)，但環(huán)比依然是負(fù)的，只是跌幅在收窄。而房東不愿意再降價(jià)賣(mài)房的核心原因，是很多房子已經(jīng)跌到了銀行貸款余額附近，也就是前段時(shí)間上熱搜的“賣(mài)不起房”。

假設(shè)當(dāng)年100萬(wàn)買(mǎi)的房，首付30萬(wàn)、貸款70萬(wàn)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)只剩60萬(wàn)，賣(mài)家要先掏10萬(wàn)還給銀行，才能把房子賣(mài)掉。很多人拿不出這筆錢(qián)，自然就選擇“躺平”了——跌就跌吧，反正賣(mài)不起。

同時(shí)，我在視頻里一直提醒大家關(guān)注的租售比，隨著利率不斷下降，很多地方已經(jīng)慢慢能跑贏銀行存款。房?jī)r(jià)跌到這個(gè)程度，不少房東雖然虧了不少，但心態(tài)反而穩(wěn)住了：賣(mài)掉更虧，實(shí)在不行就出租，收益比賣(mài)掉存銀行還高。

另外，作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)的上海，已經(jīng)全面啟動(dòng)銀行回購(gòu)二手房，官方下場(chǎng)收儲(chǔ)了大量房源。雖然大家可能看不懂，這個(gè)政策到底在用哪部分資金、維護(hù)哪部分人的利益，但它確實(shí)進(jìn)一步降低了市場(chǎng)庫(kù)存。

所以當(dāng)下房?jī)r(jià)迎來(lái)了一個(gè)平臺(tái)期，甚至部分熱門(mén)樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始微漲。

不過(guò)，以上建議都是針對(duì)賣(mài)房群體的。如果你是買(mǎi)房群體，我還是建議再等等。因?yàn)檎w跌幅還在收窄但并未轉(zhuǎn)正，而且從這張圖可以看到，近4年每年1—3月，樓市都會(huì)出現(xiàn)成交和價(jià)格的“小陽(yáng)春”，有一波明顯反彈。

原因很簡(jiǎn)單：很多人拿到年終獎(jiǎng)，正好用來(lái)付首付；同時(shí)氣溫回暖，也更適合出門(mén)看房。

而房?jī)r(jià)未來(lái)的大趨勢(shì)，我從四五年前的視頻到現(xiàn)在，觀點(diǎn)一直沒(méi)變：此前的房?jī)r(jià)高點(diǎn)，基本不可能再回去了。因?yàn)楫?dāng)下人口和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)向都是不可逆的。最大的可能性，就是高盛等多家投行預(yù)測(cè)的L型走勢(shì)，而當(dāng)前大概率已經(jīng)到了L型的拐點(diǎn)，后面就看需要多久才能完全穩(wěn)住。

所以想買(mǎi)房真不用太急，可以等這波小陽(yáng)春過(guò)去。每年夏天和冬天都是樓市淡季，到時(shí)候再談價(jià)，議價(jià)空間會(huì)更有優(yōu)勢(shì)。