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昨天，寧波發(fā)布了第三批次以舊換新公告，在去年兩批次成功實(shí)施的基礎(chǔ)上，今年擴(kuò)展到了全大市范圍，余慈寧象也都加入了進(jìn)來。

在市六區(qū)部分，前兩批次都是每次500套，這次擴(kuò)大到了620套，只是這次由各個(gè)區(qū)分別實(shí)施，每個(gè)區(qū)100套指標(biāo)，高新區(qū)20套，從分配比例來看，名額最緊張的是鄞州和高新區(qū)。

這次收購舊房最大的不同，就是改變了舊房的標(biāo)準(zhǔn)，把房齡由2005年之前，放寬到2010年之前，面積由120平以內(nèi)放寬到140平以內(nèi)，可參與的房源一下子多了不少。

如果有意參與的房東要抓緊了，據(jù)說今天有些區(qū)已經(jīng)滿額了。

收購存量房用作保障房，是去年底以來樓市政策的方向，寧波可能是全國第一個(gè)跑通以舊換新的城市，雖然此前鄭州、杭州、衢州等地也都搞過，但大多雷聲大雨點(diǎn)小，最后草草收?qǐng)觥?/p>

寧波第一個(gè)實(shí)打?qū)嵧瓿闪松锨着f房收購，帶動(dòng)近千套新房去庫存，并且在房東、收購方、開發(fā)商之間實(shí)現(xiàn)流程閉環(huán)的大城市，為全國提供了一個(gè)樣板，值得肯定。

收購存量房，是解決二手房市場(chǎng)跌跌不休的有效法寶，去年下半年以來，寧波成交量之所以能夠穩(wěn)中有升，很大程度上得益于以舊換新。

國資背景的公司下場(chǎng)收購，直接給了房東和客戶以信心。在此之前，對(duì)于房價(jià)的悲觀論調(diào)不絕于耳，一些房東信心動(dòng)搖，彼此之間惡性殺價(jià)，市場(chǎng)一片悲觀。以舊換新實(shí)施以后，收購價(jià)成了買賣雙方重要的參考指標(biāo)，房東和客戶的信心得以托底，扭轉(zhuǎn)了價(jià)格快速下滑的走勢(shì)。

國資拿出數(shù)十億元來買房，他們是非常謹(jǐn)慎的，他們購買的，絕不可能是還會(huì)大幅下跌的資產(chǎn)。

對(duì)于國資收購方來說，買入的舊房既可以用作保障房，解決中低收入群體的住房需求；也可以平抑供求，維護(hù)樓市穩(wěn)定；還可在未來房價(jià)上漲的過程中，通過出售來獲得回報(bào)，平抑市場(chǎng)熱度。

本質(zhì)上，收儲(chǔ)二手房，就如同收儲(chǔ)糧食和豬肉，既可以維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，又可以獲得資產(chǎn)回報(bào)。

如果去年還對(duì)以舊換新保持懷疑態(tài)度的話，今年廣大房東應(yīng)該是看清形勢(shì)了，收購的價(jià)格不僅不會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)，加上補(bǔ)貼的5%還能顯著高于市場(chǎng)價(jià)，對(duì)于既不好賣、價(jià)格又低的老房子來說，這是一個(gè)難得的置換機(jī)會(huì)。

本次的以舊換新，還允許同區(qū)內(nèi)多套換一套（鄞州、北侖最多2套換1套），這樣就可以把多套老房歸攏起來，換一套不錯(cuò)的新房，且不用貸款太多。

去年的以舊換新，要求是一套舊房換一套新房，由于舊房和新房總價(jià)差得太多，當(dāng)時(shí)很多業(yè)主有心無力。今年這種情況不存在了，去年沒有成功置換的業(yè)主，今年還可以接著換。

投資都講求個(gè)調(diào)倉換倉，房地產(chǎn)同樣如此，死捏一套房子幾十年，肯定不如適時(shí)換倉到更新的房子更加保值。何況，目前正是住宅產(chǎn)品的飛躍階段，無論是得房率、戶型，還是小區(qū)配套和裝修，都與過去的產(chǎn)品不可同日而語。

顯然，更新的產(chǎn)品，更能夠跟上市場(chǎng)的步伐。

在老司機(jī)看來，傳統(tǒng)的老破小、老破大的前景越來越暗淡，產(chǎn)品的缺陷是無法克服的，沒有電梯、沒有車庫、沒有配套，20年前那個(gè)短缺時(shí)代匆忙上馬的產(chǎn)品，必然走向價(jià)值鏈的末端。

二手房市場(chǎng)已經(jīng)體現(xiàn)的很明顯，很多剛需群體寧愿買郊區(qū)的新一點(diǎn)的安置房，也不愿買市中心的老破小，哪怕總價(jià)差不多。

所以在老司機(jī)看來，以舊換新就像一把梯子，讓老破小、老破大的業(yè)主有機(jī)會(huì)從這個(gè)歷史性的深坑里爬出來，至于爬不爬，就看業(yè)主自己了。

從昨天開始，老司機(jī)就不斷接到許多房東的咨詢，核心就兩個(gè)話題：

要不要參與以舊換新？哪個(gè)樓盤合適？

要不要參與老司機(jī)前面說得很清楚了。至于哪個(gè)樓盤合適，這完全是因人而異的，其中最大的限制性條件是準(zhǔn)備了多少錢？特別要強(qiáng)調(diào)的是如果要貸款，首付15%需要自己準(zhǔn)備，收購舊房的房票是不能做首付的。

我們的業(yè)務(wù)員這兩天非常忙，白天晚上都基本上約滿了，100的名額限制，先到先得，對(duì)大家來說還是很有緊迫性。如果不出意外的話，這兩天各區(qū)基本就會(huì)滿額。

當(dāng)然就算滿額也不是沒機(jī)會(huì)了，畢竟有些人最終可能也不會(huì)換，會(huì)空出名額來，這樣的機(jī)會(huì)能抓就抓，實(shí)在來不及那就等下批次吧，大概還會(huì)有的。

最后說一個(gè)關(guān)鍵問題，以舊換新，可以通過老司機(jī)渠道去買新房，好處有兩個(gè)：其一是我們和新樓盤長期合作，能夠拿到最大優(yōu)惠；

其二是新盤多少會(huì)給一點(diǎn)傭金，部分可以返還，當(dāng)然傭金特低的也有，甚至沒有傭金的也有，每個(gè)樓盤不一樣。關(guān)于這方面可以掃文末二維碼和老司機(jī)私聊。

不管怎么說，通過我們?nèi)ベI新房，無論是選房還是批優(yōu)惠，都比自己去售樓處更實(shí)惠。

房產(chǎn)老司機(jī)2001年開始從事房地產(chǎn)，是寧波目前收費(fèi)最高、咨詢量最大的獨(dú)立咨詢師。了解老司機(jī)的咨詢服務(wù)內(nèi)容，請(qǐng)點(diǎn)擊下面小標(biāo)簽。

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