之前有期視頻，我們比較全面和系統(tǒng)地分享了針對全國房地產(chǎn)市場走勢的預(yù)測。

今天，我們還是按照這套系統(tǒng)的指標(biāo)和邏輯，來預(yù)測一下上海樓市的走勢。

上海是全國樓市的領(lǐng)頭羊，而且近日又出臺了新一輪的救市政策，值得我們仔細(xì)研究一番。

首先我再重申一下，在預(yù)測上海房地產(chǎn)市場的過程中會用到四個核心指標(biāo)。

第一個是房地產(chǎn)市場當(dāng)期景氣指數(shù)，就是衡量上海房地產(chǎn)市場，包含量、價格、庫存、土拍等四個維度的綜合房地產(chǎn)市場走勢。

第二個指標(biāo)是房地產(chǎn)市場領(lǐng)先景氣指數(shù)，就是領(lǐng)先于房地產(chǎn)市場變化的一些外部因素，包含經(jīng)濟(jì)的、政策的、金融的等等。

第三個是上海房地產(chǎn)市場的馬力指數(shù)，也就是馬拉車的能量。

第四個指標(biāo)是馬力指數(shù)當(dāng)中的一個細(xì)分指標(biāo)，就是上海房地產(chǎn)市場的能量守恒指數(shù)，它反映的是上海城市的基本面，包括經(jīng)濟(jì)、政策、金融、人口等，對于上海房地產(chǎn)市場運(yùn)行的支撐能力強(qiáng)弱。

接下來我們就結(jié)合圖表做市場趨勢分析。

首先我們來看一張圖：上海市房地產(chǎn)市場的當(dāng)期景氣指數(shù)和領(lǐng)先景氣指數(shù)的歷史走勢及關(guān)系。

紅線是上海市房地產(chǎn)市場的當(dāng)期指數(shù)，目前在-80左右徘徊，也就是房地產(chǎn)市場處于較冷狀態(tài)，但要好于很多城市，很多城市目前處于過冷狀態(tài)。

藍(lán)線是上海市房地產(chǎn)市場的領(lǐng)先景氣指數(shù)，2024 年 10 月份以來，領(lǐng)先指數(shù)翻紅，也就是由負(fù)值區(qū)間進(jìn)入到正值區(qū)間，近期這個領(lǐng)先指數(shù)的數(shù)據(jù)在20左右。

它對上海市樓市的拉動是正向的，也就是推動樓市往上走，這個力度目前是略強(qiáng)，也就是推動樓市往上走的力量不算很弱，但也不算很強(qiáng)。

我們看藍(lán)線，2025 年二季度以來，當(dāng)期指數(shù)出現(xiàn)了明顯下跌，這屬于補(bǔ)跌性質(zhì)。

一方面是 2024 年九月新政之后，到 2025 年一季度，樓市反彈幅度偏大；

另一方面，其實(shí)涉及到一個核心指標(biāo)，就是馬力指數(shù)內(nèi)部的一個細(xì)分指標(biāo) —— 能量守恒指數(shù)，它反映的是上海城市基本面對上海樓市的支撐。

當(dāng)能量守恒指數(shù)是負(fù)值的時候，說明基本面對上海樓市的支撐力偏弱；正值的時候，支撐力偏強(qiáng)。

自 2021 年以來，上海的能量守恒指數(shù)都處于負(fù)值區(qū)間，也就是不支持上海樓市持續(xù)走強(qiáng)。

2023 年四季度，能量守恒指數(shù)的負(fù)值達(dá)到最大值，也就是對上海樓市支撐力最弱的時候，之后開始逐步改善，目前這個指數(shù)在-1700左右。

我們基本上可以認(rèn)為，雖然目前上海的領(lǐng)先景氣指數(shù)處于正值區(qū)間，對樓市有拉動作用，但是上海市的能量守恒指數(shù)-1000多，基本面還是比較脆弱的，也就是我們放眼過去十幾年，上海樓市所累積的一些泡沫，還沒有完全擠完。

當(dāng)然我以前也曾多次分析過上海的房價泡沫指數(shù)，單看房價泡沫指數(shù)，它已經(jīng)擠完了。

這是一個單一指標(biāo)，它反映的維度是把上海市的房價波動放在過去歷史來看，當(dāng)前是不是有泡沫。

現(xiàn)在上海的房價持續(xù)下跌之后，就沒有泡沫了。

但是這個能量守恒指數(shù)，它衡量的是上海樓市運(yùn)行的景氣度，相較于上海市的城市基本面，也就是經(jīng)濟(jì)、人口、金融、政策等，這個基本面目前還不支持上海樓市快速、大幅地走強(qiáng)。

最后我們再來看一下馬力指數(shù)。

馬力指數(shù)我過去已經(jīng)分析過了，各位如果不太懂，可以回翻一下春節(jié)之后，老楊錄制的第一期節(jié)目，當(dāng)時對全國房地產(chǎn)市場進(jìn)行預(yù)測分析時，曾經(jīng)解釋過馬力指數(shù)。

為了更好地進(jìn)行周期性比對，我們這里對馬力指數(shù)進(jìn)行一個平滑處理，這樣更能看出歷史規(guī)律。

這張圖是上海的房地產(chǎn)市場的馬力指數(shù)，和上海的房地產(chǎn)市場的當(dāng)期景氣指數(shù)的走勢圖對比。

根據(jù)歷史規(guī)律，馬力指數(shù)領(lǐng)先當(dāng)期指數(shù)一般會超過12個月，這里我們就按照領(lǐng)先12個月來進(jìn)行時間的調(diào)配，就是在時間上把馬力指數(shù)前移了12個月。

各位也可以直觀地認(rèn)為，未來12個月上海樓市，也就是當(dāng)期景氣指數(shù)的走勢，跟 2024 年的馬力指數(shù)的走勢大致上方向是一致的。

比如 2025 年12月，上海房地產(chǎn)市場的當(dāng)期指數(shù)為-74，就是樓市還是處于偏低迷的狀態(tài)，上海的馬力指數(shù)是-70，實(shí)際上是 2024 年12月份的馬力值，這里咱們又前移了12個月。

馬力指數(shù)略高于當(dāng)期指數(shù)，所以說上海的樓市再往下面明顯下跌的空間就很小了，基本上可以認(rèn)為 2025 年二季度以來的這一輪補(bǔ)跌已經(jīng)接近尾聲。

根據(jù)近12個月馬力指數(shù)推演，未來12個月的上海房地產(chǎn)市場指數(shù)的走勢將是處于上升狀態(tài)，總體處于市場的復(fù)蘇階段，預(yù)計 2026 年的四季度會進(jìn)入到合理區(qū)間。

根據(jù)上述的指標(biāo)和模型分析，2026 年的上海樓市基本上會處于復(fù)蘇狀態(tài)，慢慢往上走，這個復(fù)蘇的情況要明顯強(qiáng)于全國大勢。

在這樣一個預(yù)測的背景之下，各位朋友如果想要在上海買房或者換房，2026 年就是一個較好的時機(jī)。

具體到哪個月、哪個季度是上車、賣房的好時機(jī)，這個還需要我們走一步看一步，希望各位老鐵密切關(guān)注老楊的自媒體。

對于房企而言，過去的幾年，全國樓市比較低迷，很多城市的房企都不敢拿地了，但是上海的土拍市場總體上還是比較活躍的。

雖然 2025 年下半年，上海的土拍也降溫了，但我想在整個上海房地產(chǎn)市場，尤其是樓市 2026 年處于復(fù)蘇的這個預(yù)測背景之下，有余力的房企還是應(yīng)該在上海的市區(qū)布局拿地。

上海是全國的經(jīng)濟(jì)中心，也是全國的樓市領(lǐng)頭羊，在大部分的年份，我們都不應(yīng)該對上海樓市過度悲觀。