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　　就在最近，樓市里蘊(yùn)藏著一股躁動(dòng)。身邊人討論房子的漸漸多了起來(lái)，中介和置業(yè)顧問(wèn)的朋友圈又開(kāi)始飄著大紅的喜報(bào)。

　　樓市回暖，漸漸變成了2026年的新敘事。

　　今年的回暖敘事會(huì)如何演繹呢？這個(gè)其實(shí)是有跡可循的。

　　就在這兩天，春節(jié)期間的樓市數(shù)據(jù)出爐了。數(shù)據(jù)看似很平淡，但是平淡的表面之下，暗流涌動(dòng)，尤其是一些城市的表現(xiàn)，真的是大超意外。

　　最讓人意外的是兩個(gè)城市，一個(gè)杭州，一個(gè)深圳。這兩個(gè)城市的樓市在全國(guó)來(lái)說(shuō)，靈敏度最高。

　　春節(jié)期間，杭州的二手房帶看量相比較去年春節(jié)假期同比增加17%，新簽單量更是大幅增長(zhǎng)47%。

　　杭州新房市場(chǎng)春節(jié)期間成交63套，為近五年春節(jié)假期的新高。

　　深圳樓市的熱度不輸杭州。

　　根據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)，春節(jié)期間深圳二手住宅日均成交3.1套，比去年春節(jié)假期日均成交上升211.1%。貝殼深圳合作門(mén)店二手房除夕到初七的簽約量同比去年增長(zhǎng)88%。新房市場(chǎng)日均成交3.7套，比去年春節(jié)期間上漲了125.6%。

　　春節(jié)期間往往是成交淡季，這兩個(gè)城市的樓市卻在淡季之下，迎來(lái)了一股小陽(yáng)春的暖流。

　　除了深圳、杭州之外，北京的二手房網(wǎng)簽量同比去年增長(zhǎng)亮眼，上海的新房網(wǎng)簽和二手房帶看數(shù)據(jù)增幅明顯。

　　這些城市，都是平淡的春節(jié)樓市數(shù)據(jù)里的暖意。在暖意暗流之上，是幾乎持平的全國(guó)重點(diǎn)城市的春節(jié)樓市數(shù)據(jù)。

　　根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，全國(guó)重點(diǎn)21城春節(jié)假期新房網(wǎng)簽成交10萬(wàn)方，相比去年春節(jié)假期日均成交量持平。

　　那么，到這里，我們可以看出來(lái)，整體和局部城市的數(shù)據(jù)拼湊出了樓市當(dāng)下的溫度和狀態(tài)。

　　全國(guó)樓市整體溫度保持著低溫常態(tài)，而在一些強(qiáng)勢(shì)城市，樓市的堅(jiān)冰正在消融。

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　　現(xiàn)在我們需要觀察的，就是看樓市堅(jiān)冰消融能不能從個(gè)別城市進(jìn)行傳導(dǎo)，一點(diǎn)點(diǎn)從一線(xiàn)到二線(xiàn)，二線(xiàn)到三線(xiàn)、四線(xiàn)。

　　能不能順利傳導(dǎo)，需要我們知道當(dāng)下這些回暖的城市樓市復(fù)蘇的原因。

　　這些領(lǐng)頭羊城市的回暖，并不單單是一個(gè)城市采取了什么樣的舉措，或者出現(xiàn)了個(gè)別的先例，而是是三個(gè)方面形成的合力。

　　第一股力量是全國(guó)范圍內(nèi)的政策發(fā)力。

　　2026年是房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵年份，所以從今年1月《求是》雜志吹響號(hào)角開(kāi)始，關(guān)于樓市的利好政策就不斷。

　　不管是增值稅政策、商業(yè)用房政策、公積金調(diào)整、換房個(gè)稅政策等等，再次降低了買(mǎi)房人的首付、貸款和交易成本。像上海的樓市新政，不僅是釋放當(dāng)?shù)氐馁?gòu)買(mǎi)力，還在點(diǎn)燃預(yù)期上充當(dāng)了信號(hào)燈。

　　在這里，我要給大家提一點(diǎn)，不要忘了救市的作用。雖然單個(gè)救市政策發(fā)力有限，但是樓市出救市新政，是個(gè)持續(xù)幾年的動(dòng)作。

　　隨著今年年初的樓市政策出來(lái)，基本上關(guān)于房地產(chǎn)全國(guó)性政策應(yīng)出盡出了。近幾年的樓市救市政策組合拳，形成了疊加效應(yīng)，起到了市場(chǎng)的托底作用。

　　第二股力量經(jīng)濟(jì)基本面出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象。

　　2026年應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇明顯的一年。過(guò)去幾年，我們持續(xù)受負(fù)通脹的拖累，而去年上半年開(kāi)始，價(jià)格向上的信號(hào)持續(xù)亮起。截止到1月份，PPI還是CPI，都在告訴我們低價(jià)循環(huán)周期結(jié)束了，我們正站在低價(jià)循環(huán)結(jié)束和溫和通脹開(kāi)啟的時(shí)間點(diǎn)。

　　其他資產(chǎn)市場(chǎng)也都有了動(dòng)向，除了房子，去年不管是黃金、白銀、股票、大宗，幾乎所有的資產(chǎn)都漲了。房地產(chǎn)成了最后的資產(chǎn)洼地。盡管房地產(chǎn)的大周期已經(jīng)過(guò)去，但是當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的預(yù)期和資產(chǎn)向上的共識(shí)結(jié)合在一起，也能稍稍改變樓市里的預(yù)期。

　　第三股力量，來(lái)自于國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商們的集體促銷(xiāo)。

　　今年的春節(jié)假期，全國(guó)開(kāi)發(fā)商們卯足了勁兒的進(jìn)行促銷(xiāo)，多地的樓盤(pán)春節(jié)不打烊，推出各種特惠房源、購(gòu)房折扣等一系列促銷(xiāo)活動(dòng)。

　　這些促銷(xiāo)是市場(chǎng)里的干柴。在沒(méi)有一絲波瀾的平淡期它們效果并沒(méi)有那么明顯。所以過(guò)去幾年我們看到開(kāi)發(fā)商一直在促銷(xiāo)，效果寥寥。但是一旦出現(xiàn)回暖的火星，市場(chǎng)敏銳度高的城市的樓市，能夠迅速點(diǎn)燃購(gòu)房者的熱情。

　　正是這三股力量相互疊加，讓春節(jié)期間的樓市出現(xiàn)了意外的暖意。

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　　我們觀察春節(jié)期間的樓市數(shù)據(jù)，能夠發(fā)現(xiàn)在這期間購(gòu)房的，主要來(lái)自于兩股需求。

　　一股需求是改善型需求。

　　非常典型的是在新房市場(chǎng)。新房市場(chǎng)上不同樓盤(pán)成交溫差極大。春節(jié)期間賣(mài)的比較好的仍然是大家追捧的那些核心位置的改善或者剛改盤(pán)。

　　這些樓盤(pán)都有幾個(gè)一些共性特征。

　　比如位置相對(duì)核心、產(chǎn)品力強(qiáng)，同一檔樓盤(pán)中具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，有春節(jié)假期的促銷(xiāo)。客戶(hù)出于對(duì)產(chǎn)品力和價(jià)格的綜合對(duì)比在春節(jié)期間下了定。

　　另一類(lèi)需求是學(xué)區(qū)需求。

　　相比較往年，今年春節(jié)過(guò)年的時(shí)間比較晚。因此家長(zhǎng)們的學(xué)區(qū)房熱潮率先啟動(dòng)。不少家長(zhǎng)在春節(jié)期間就往售樓部去看房，二手房市場(chǎng)上，春節(jié)前后的時(shí)間階段上，家長(zhǎng)們就開(kāi)始奔走在看房的路上。

　　這兩類(lèi)需求，也是這幾年樓市里的主流需求。尤其是學(xué)區(qū)房的熱潮，幾乎每年都是2月起，到6月初結(jié)束。這種季節(jié)性的需求，對(duì)于觀察市場(chǎng)拐點(diǎn)只是個(gè)干擾因素。

　　真正需要觀察的是剛需，什么時(shí)候開(kāi)始規(guī)模性入場(chǎng)。

　　剛需作為樓市里規(guī)模龐大且對(duì)價(jià)格極其敏感的群體，如果他們規(guī)模性的下場(chǎng)，說(shuō)明市場(chǎng)的拐點(diǎn)真的開(kāi)始來(lái)臨了。

　　所以，在接下來(lái)的3月和4月份，我們需要密切注意剛需客戶(hù)的動(dòng)向。我們需要重點(diǎn)觀察這幾個(gè)數(shù)據(jù)。

　　全國(guó)重點(diǎn)城市二手房掛牌量是否持續(xù)減少。

　　二手房帶看量是否持續(xù)升高。

　　剛需型二手房?jī)r(jià)格砍價(jià)空間逐漸縮小。

　　二手房成交量是否明顯提升，并且月度價(jià)格下降幅度越來(lái)越小。

　　等到了5月份，這些數(shù)據(jù)都出現(xiàn)了變化。不用懷疑，也不用猶豫，樓市的拐點(diǎn)真的來(lái)臨了。

　　THE END

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