南方財(cái)經(jīng)記者郭莎 廣州報(bào)道

2月25日19時(shí)左右，備受矚目的馬場(chǎng)地塊歷經(jīng)7家企業(yè)、243輪、持續(xù)近9個(gè)小時(shí)的激烈競(jìng)價(jià)，以總價(jià)236億元成交，被越秀集團(tuán)全資子公司廣州越誠(chéng)達(dá)有限公司收入囊中，溢價(jià)率達(dá)26.6%。由于超10萬人同時(shí)在線，拍賣系統(tǒng)一度宕機(jī)。

馬年地塊的“開門紅”誕生于天河，并非偶然。多家房企競(jìng)逐馬場(chǎng)地塊背后看中的正是該地塊所屬城區(qū)天河獨(dú)一無二的區(qū)域價(jià)值。近年來，包括南方面粉廠、絹麻廠等在內(nèi)的天河優(yōu)質(zhì)地塊，屢屢刷新樓面單價(jià)紀(jì)錄，清晰地印證了廣州主城價(jià)值加速回歸、城市空間布局持續(xù)優(yōu)化的宏觀趨勢(shì)。

土地價(jià)值也正在加速傳導(dǎo)至天河的產(chǎn)業(yè)發(fā)展層面。2月26日舉辦的天河區(qū)高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上，天河區(qū)展示了一張未來的城市規(guī)劃圖，推介了今年重點(diǎn)打造的三大功能平臺(tái)，并將依托功能平臺(tái)引入項(xiàng)目。從馬場(chǎng)到中軸線，天河即將迎來多個(gè)重磅商業(yè)體落地升級(jí)?！拔覀兒粲鯊V大科技企業(yè)和頂尖人才看準(zhǔn)趨勢(shì)，盡快回歸資源核心區(qū)，以獲得更高確定性的發(fā)展保障。”天河中央商務(wù)區(qū)管理委員會(huì)黨組書記戴維提到。

天河區(qū)委書記譚明鶴在廣州市高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上透露，馬場(chǎng)項(xiàng)目將于今年一季度開工。據(jù)南方日?qǐng)?bào)報(bào)道，項(xiàng)目成熟后，預(yù)計(jì)每年可貢獻(xiàn)GDP約346億元、新增稅收45億元、創(chuàng)造6萬個(gè)就業(yè)崗位。

據(jù)南方+消息稱，越秀集團(tuán)3月2日舉行馬場(chǎng)項(xiàng)目簽約希爾頓旗下華爾道夫酒店及華聯(lián)SKP百貨。知情人士透露，SKP今日（3月2日）簽約，華爾道夫酒店估計(jì)還要再等等。

主城價(jià)值加速回歸

馬場(chǎng)片區(qū)位于廣州市天河區(qū)核心地段，北至黃埔大道，南抵花城大道，東臨華南快速干線，西接馬場(chǎng)路，處于珠江新城、琶洲CBD、廣州國(guó)際金融城的幾何中心，是廣州中央活力區(qū)空間縫合與功能升級(jí)的戰(zhàn)略支點(diǎn)。

出讓公告顯示，馬場(chǎng)地塊起始價(jià)186.44億元，名義起拍樓面價(jià)3.29萬/平方米。其總用地面積約19.45萬平方米，出讓宗地面積17.4萬平方米，計(jì)容總建面56.7萬平方米，涵蓋二類居住、商業(yè)、中小學(xué)等多種用地性質(zhì)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，從地段上看，馬場(chǎng)地塊位于珠江新城東區(qū)，被稱為珠江新城最后一塊“寶地”，可以稱得上是多年來廣州出讓的地段最為核心、體量最大、業(yè)態(tài)最為豐富的地塊。

因此，其出讓工作提上日程后的一舉一動(dòng)都備受關(guān)注，競(jìng)拍當(dāng)日更是吸引了越秀、保利等多家開發(fā)商參與角逐。這宗地塊的成交也成為廣州總價(jià)第二的項(xiàng)目，住宅樓面價(jià)則刷新新高突破8萬元/平方米，成功登頂廣州樓面價(jià)榜首。

馬年地塊的“開門紅”誕生于天河，并非偶然。此前，天河區(qū)包括南方面粉廠地塊、絹麻廠地塊等也屢創(chuàng)樓面單價(jià)新高，彰顯出廣州主城價(jià)值持續(xù)回歸、整體空間布局加速優(yōu)化的趨勢(shì)。

多家實(shí)力房企競(jìng)相追逐的背后，是對(duì)天河區(qū)區(qū)域價(jià)值的長(zhǎng)遠(yuǎn)看好。

2025年天河交出亮眼發(fā)展答卷，地區(qū)生產(chǎn)總值邁過7000億元臺(tái)階，連續(xù)19年穩(wěn)居全市第一，以一區(qū)之力貢獻(xiàn)全市近22％的經(jīng)濟(jì)總量，多項(xiàng)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位居全市前列。這里集聚了全市70%的持牌金融機(jī)構(gòu)、1/3的會(huì)計(jì)師事務(wù)所、1/3的律師事務(wù)所、70%的人力資源機(jī)構(gòu)，是粵港澳大灣區(qū)頂級(jí)的資本、人才和信息樞紐。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年天河區(qū)是廣州11個(gè)區(qū)中唯一實(shí)現(xiàn)商品住宅量?jī)r(jià)齊升的區(qū)域，成交61.8萬平方米，同比增長(zhǎng)超30%，均價(jià)8.1萬元/平方米，同比增長(zhǎng)6%，一手住宅成交金額496億元，占全市總量的五分之一。

這意味著天河的高端購買力增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，而馬場(chǎng)地塊正位于這一價(jià)值高地的核心位置，其出讓精準(zhǔn)對(duì)接了市場(chǎng)對(duì)極致稀缺地段和頂級(jí)產(chǎn)品的需求。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，資金正加速向一線城市、核心地段、稀缺資源聚集。高達(dá)236億元的總價(jià)和26.6%的溢價(jià)率，是開發(fā)商基于對(duì)廣州宏觀經(jīng)濟(jì)、人口流入、購買力以及政策環(huán)境綜合研判后，做出的積極樂觀的市場(chǎng)預(yù)期。未來項(xiàng)目將與周邊的地標(biāo)建筑、高端商業(yè)形成聯(lián)動(dòng)，共同提升區(qū)域整體價(jià)值。

空間之變引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)

土地出讓背后更重要的是，地塊定位的重塑、空間格局的優(yōu)化，以及產(chǎn)業(yè)體系的精準(zhǔn)導(dǎo)入，從而實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化釋放。根據(jù)最新規(guī)劃，馬場(chǎng)的總體定位是“人民文體新客廳、國(guó)際商都消費(fèi)地”，構(gòu)建“北商、南辦、西文、東居”功能布局框架。

中央公園將進(jìn)行地上地下一體化開發(fā)，打造多維聯(lián)通的中央綠軸，保留瞭望塔、記分牌等馬場(chǎng)歷史記憶構(gòu)件，同時(shí)嵌入體育、文化等市民共享設(shè)施。地塊北側(cè)將以生態(tài)花園辦公與高端商務(wù)總部為載體，引入“頂奢百貨+高端酒店+特色體驗(yàn)”一體化消費(fèi)鏈，集聚高端商業(yè)資源。

對(duì)于天河來說，馬場(chǎng)的開發(fā)將顯著提升珠江新城東區(qū)的產(chǎn)業(yè)密度，有望扭轉(zhuǎn)珠江新城商圈商業(yè)資源“西強(qiáng)東弱”的現(xiàn)狀。此外，馬場(chǎng)片區(qū)是連接珠江新城與廣州國(guó)際金融城、琶洲片區(qū)的重要紐帶。它的更新改造將有助于強(qiáng)化廣州三大黃金片區(qū)的空間聯(lián)系，推動(dòng)形成功能互補(bǔ)、協(xié)同發(fā)展的城市中央活力區(qū)。

空間的優(yōu)化重構(gòu)，直接為產(chǎn)業(yè)升級(jí)留足了承載空間。馬場(chǎng)地塊建成后，將釋放大量?jī)?yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，進(jìn)一步提升天河對(duì)創(chuàng)新人才和高端產(chǎn)業(yè)的吸引力。

接下來，馬場(chǎng)地塊將搭建前沿科技與專業(yè)服務(wù)雙輪驅(qū)動(dòng)“3+2+X”高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)體系，以數(shù)字技術(shù)應(yīng)用、數(shù)字金融和創(chuàng)新型專業(yè)服務(wù)為主導(dǎo)，這也與天河打造金融城新增長(zhǎng)極、發(fā)展“人工智能+”產(chǎn)業(yè)的部署同頻共振。

事實(shí)上，這種“空間之變”正在天河全域加速鋪開。廣州國(guó)際金融城178萬平方米金融方城正式開園，天河智慧城核心區(qū)內(nèi)的小鵬科技園建成投入使用，廣棠科創(chuàng)城收儲(chǔ)土地1043畝、拆除25萬平方米建筑物，為全區(qū)近十年來最大規(guī)模收儲(chǔ)項(xiàng)目。與此同時(shí)，全區(qū)13個(gè)城中村的加速改造，正在為城市騰挪出巨大的土地供應(yīng)。

天河區(qū)住建園林局局長(zhǎng)黃新鋒在區(qū)高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上表示，天河區(qū)今年全力攻堅(jiān)推動(dòng)環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)、廣州國(guó)際金融城、天河智慧城核心區(qū)、天河智谷片區(qū)等重大平臺(tái)內(nèi)城中村改造取得突破性進(jìn)展，全年完成城市更新固定資產(chǎn)投資超350億元，進(jìn)一步為產(chǎn)業(yè)發(fā)展留足空間載體。

一系列空間布局與產(chǎn)業(yè)升級(jí)的頂層設(shè)計(jì)也浮出水面。在2月26日舉辦的天河區(qū)高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上，天河區(qū)展示了一張未來的城市規(guī)劃圖，推介了今年重點(diǎn)打造的三大功能平臺(tái)——廣州國(guó)際金融城、廣棠科創(chuàng)城和廣東奧林匹克體育城，共同構(gòu)成天河“CBD+CTD 雙核引領(lǐng)”的空間格局。

據(jù)天河中央商務(wù)區(qū)管理委員會(huì)黨組書記戴維介紹，2026年天河中央商務(wù)區(qū)將圍繞金融城、珠江新城、廣棠科創(chuàng)城、廣東奧林匹克體育城等板塊，招引百億級(jí)項(xiàng)目3-5個(gè)，投資金額超500億元，500強(qiáng)項(xiàng)目10個(gè)，引進(jìn)項(xiàng)目超300個(gè)。

從馬場(chǎng)到中軸線，天河即將迎來多個(gè)重磅商業(yè)體落地升級(jí)?！拔覀兒粲鯊V大科技企業(yè)和頂尖人才看準(zhǔn)趨勢(shì)，盡快回歸資源核心區(qū)，以獲得更高確定性的發(fā)展保障。”戴維表示。

從萬億商圈的萬商云集，到人形機(jī)器人布局全鏈條量產(chǎn)基地；從廣州國(guó)際金融城的資本活水澆灌實(shí)體沃土，到高端服務(wù)用算法重新定義制造——天河，正以“工商并舉”重構(gòu)產(chǎn)業(yè)版圖，以“兩業(yè)融合”激活新質(zhì)生產(chǎn)力，以“大區(qū)挑大梁”的擔(dān)當(dāng)探路。

就在天河區(qū)高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)召開當(dāng)天，譚明鶴在2026年廣州“新春第一會(huì)”上指出，今年一季度要推動(dòng)包括小鵬機(jī)器人全鏈條量產(chǎn)基地在內(nèi)的30個(gè)項(xiàng)目盡快開工。今年，天河將聚焦“12126”現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系招大引強(qiáng)，全年新引進(jìn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目300個(gè)、500強(qiáng)企業(yè)項(xiàng)目10個(gè)、百億級(jí)項(xiàng)目3—5個(gè)。