深圳“舊改”新政來(lái)了！

3月1日，深圳市住房和建設(shè)局印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新項(xiàng)目管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》(以下簡(jiǎn)稱"通知")，該通知自2026年3月16日起施行，有效期5年。

2026深圳城市更新新政發(fā)布！

2026年2月27日，深圳市住房和建設(shè)局及深圳市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新項(xiàng)目管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》，自2026年3月16日起實(shí)施，有效期5年。

01

新政核心目的

規(guī)范城市更新項(xiàng)目管理，穩(wěn)妥推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施，結(jié)合深圳實(shí)際出臺(tái)新規(guī)

02

新政關(guān)鍵信息

施行時(shí)間（2026.3.16）、有效期（5年）、核心原則（新規(guī)優(yōu)先于舊政策）

03

核心政策解讀

新政涉及土地移交、保障房配建、舊改項(xiàng)目盤活等重點(diǎn)，關(guān)乎多方權(quán)益，一文讀懂所有關(guān)鍵變化。

（一）土地移交率：

靈活調(diào)整，更貼合實(shí)際需求

適用項(xiàng)目：未完成規(guī)劃審批的項(xiàng)目、“清調(diào)供”盤活且重新編規(guī)劃的項(xiàng)目（專項(xiàng)規(guī)劃未正式批復(fù)，或通過(guò)“清調(diào)供”盤活的更新項(xiàng)目）；

核心變化：滿足交通、教育等配套要求，征求相關(guān)部門意見后，可直接在單元規(guī)劃中核定土地移交率，不用再單獨(dú)走計(jì)劃調(diào)整流程（簡(jiǎn)化流程，提高效率）；

硬性要求：實(shí)際移交土地面積，不能少于基準(zhǔn)移交面積（保障公共利益）；

補(bǔ)充說(shuō)明：需符合《住宅項(xiàng)目規(guī)范》（GB55038-2025）。

（二）保障房配建：

優(yōu)化調(diào)整，統(tǒng)籌推進(jìn)

分以下情況執(zhí)行：

【已批規(guī)劃項(xiàng)目】按原來(lái)的規(guī)定執(zhí)行，配建要求不變；

【未批規(guī)劃項(xiàng)目】取消保障房獎(jiǎng)勵(lì)容積，原則上不用配建；

【保障房統(tǒng)籌方式】通過(guò)新增建設(shè)、盤活存量房屋、多元收購(gòu)等渠道落實(shí)，不依賴單個(gè)更新項(xiàng)目配建；

【例外情況】舊工業(yè)區(qū)改保障房項(xiàng)目，不適用本條仍按原規(guī)定配建。

（三）“清調(diào)供”項(xiàng)目：

允許局部調(diào)整，兼顧靈活與規(guī)范

“清調(diào)供”是盤活閑置/低效土地的方式，這類項(xiàng)目可局部調(diào)整規(guī)劃：

【調(diào)整要求】局部調(diào)整部分按本次新政執(zhí)行，需符合《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，土地移交率按整個(gè)更新單元統(tǒng)一核算；

【未調(diào)整部分】仍按已批準(zhǔn)的規(guī)劃執(zhí)行，保障政策連貫性。

（四）項(xiàng)目盤活：

多方發(fā)力，緩解資金壓力

【政府層面】各區(qū)、前海管理局引導(dǎo)市場(chǎng)主體、債權(quán)人、物業(yè)權(quán)利人合理調(diào)整預(yù)期；

【金融層面】鼓勵(lì)銀行等金融機(jī)構(gòu)提供信貸、并購(gòu)貸款，幫項(xiàng)目方緩解資金壓力；支持資產(chǎn)管理公司通過(guò)資產(chǎn)重組、破產(chǎn)重整盤活停滯項(xiàng)目；

【社會(huì)層面】多方聯(lián)動(dòng)，能加快城市更新進(jìn)度，改善片區(qū)環(huán)境、完善配套。

關(guān)鍵時(shí)間與附則

【施行時(shí)間】2026年3月16日起正式施行

【有效期】5年（至2031年3月15日）

【核心原則】原有政策與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。

附政策原文及政策解讀

《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新項(xiàng)目管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》的通知

各有關(guān)單位：

為進(jìn)一步規(guī)范城市更新項(xiàng)目管理工作，穩(wěn)妥推進(jìn)城市更新項(xiàng)目實(shí)施，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下:

一、合理核定土地移交率。未完成城市更新單元規(guī)劃審批，或適用《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新規(guī)劃土地管理的若干措施(試行)》(深規(guī)劃資源規(guī)〔2025〕5號(hào))第(九)項(xiàng)，運(yùn)用“清調(diào)供”手段盤活并重新編制規(guī)劃的城市更新項(xiàng)目(以下統(tǒng)稱未完成規(guī)劃審批的城市更新項(xiàng)目)，應(yīng)符合《住宅項(xiàng)目規(guī)范》(GB55038-2025)相關(guān)要求，在滿足交通、教育等配套設(shè)施服務(wù)能力的前提下，征求轄區(qū)政府(含大鵬管委會(huì)，下同)、前海管理局和相關(guān)職能部門意見后，可調(diào)整城市更新單元計(jì)劃和法定圖則要求，合理核定土地移交率，具體在城市更新單元規(guī)劃中研究確定，不再履行計(jì)劃調(diào)整程序。城市更新單元實(shí)際土地移交用地面積應(yīng)不小于基準(zhǔn)土地移交用地面積。

二、優(yōu)化保障性住房配建要求。已完成城市更新單元規(guī)劃審批的城市更新項(xiàng)目按原規(guī)定執(zhí)行保障性住房配建要求。未完成規(guī)劃審批的城市更新項(xiàng)目，取消保障性住房獎(jiǎng)勵(lì)容積，原則上可不配建保障性住房。市相關(guān)主管部門、各區(qū)政府、前海管理局應(yīng)通過(guò)新增建設(shè)、存量房屋盤活、多元收購(gòu)等各種渠道統(tǒng)籌落實(shí)保障性住房建設(shè)籌集要求?！渡钲谑胁鸪亟惓鞘懈聠卧Ｕ闲宰》颗浣ㄒ?guī)定》(深建規(guī)〔2025〕11號(hào))中舊工業(yè)區(qū)改保障性住房項(xiàng)目不適用此條款。

三、允許“清調(diào)供”項(xiàng)目局部調(diào)整規(guī)劃。運(yùn)用“清調(diào)供”手段盤活的城市更新項(xiàng)目局部調(diào)整規(guī)劃部分按照本通知執(zhí)行，并應(yīng)符合《住宅項(xiàng)目規(guī)范》(GB55038-2025)相關(guān)要求，其中土地移交率按照城市更新單元整體予以核算；未調(diào)整部分按已批城市更新單元規(guī)劃執(zhí)行。

四、統(tǒng)籌各方力量推動(dòng)項(xiàng)目實(shí)施。各區(qū)政府、前海管理局應(yīng)積極引導(dǎo)市場(chǎng)主體、債權(quán)人、物業(yè)權(quán)利人合理調(diào)整預(yù)期；鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)提供信貸服務(wù)、并購(gòu)貸款等途徑，緩解市場(chǎng)主體資金壓力；支持金融資產(chǎn)管理公司通過(guò)資產(chǎn)重組、破產(chǎn)重整等方式盤活項(xiàng)目。

五、本通知自2026年3月16日起施行，有效期5年。原有政策規(guī)定與本通知不一致的，以本通知規(guī)定為準(zhǔn)。

政策通知原文鏈接：

https://zjj.sz.gov.cn/gcjs/zcfg/content/post_12660630.html

《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新項(xiàng)目管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》政策解讀

2026年2月27日，市住房建設(shè)局、市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新項(xiàng)目管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），自2026年3月16日起實(shí)施，有效期5年，現(xiàn)就《通知》解讀如下：

一、《通知》出臺(tái)目的是什么？

為進(jìn)一步銜接落實(shí)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，《通知》一方面針對(duì)未完成城市更新單元規(guī)劃審批的城市更新項(xiàng)目，按照“法治化、市場(chǎng)化”原則，優(yōu)化相關(guān)城市更新政策以落實(shí)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》要求。另一方面強(qiáng)化政府主動(dòng)作為，統(tǒng)籌各方力量，破解難點(diǎn)堵點(diǎn)，積極穩(wěn)妥推進(jìn)我市城市更新項(xiàng)目加快實(shí)施，持續(xù)拉動(dòng)房地產(chǎn)有效投資。

二、“未完成規(guī)劃審批的城市更新項(xiàng)目”包括哪些類型？

“未完成規(guī)劃審批的城市更新項(xiàng)目”包括未完成城市更新單元規(guī)劃審批，或適用《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新規(guī)劃土地管理的若干措施（試行）》（深規(guī)劃資源規(guī)〔2025〕5號(hào)）第（九）項(xiàng)，運(yùn)用“清調(diào)供”手段盤活并重新編制規(guī)劃的城市更新項(xiàng)目。

三、土地移交率怎么核定和調(diào)整？

《通知》明確，在滿足交通、教育等配套設(shè)施服務(wù)能力的前提下，在取得轄區(qū)政府和相關(guān)職能部門同意意見后，在更新單元規(guī)劃階段可調(diào)整城市更新單元計(jì)劃和法定圖則關(guān)于土地移交的要求，合理核定土地移交率，但仍應(yīng)滿足基準(zhǔn)土地移交用地要求。同時(shí)簡(jiǎn)化審批程序，不再要求履行計(jì)劃調(diào)整程序。

四、保障性住房配建要求有哪些調(diào)整？

一是已完成城市更新單元規(guī)劃審批的城市更新項(xiàng)目，保障性住房配建要求按已批規(guī)劃及原規(guī)定執(zhí)行。

二是未完成規(guī)劃審批的城市更新項(xiàng)目應(yīng)符合《住宅項(xiàng)目規(guī)范》相關(guān)要求，原則上可不配建保障性住房。市相關(guān)主管部門、各區(qū)政府應(yīng)通過(guò)新增建設(shè)、存量房屋盤活、多元收購(gòu)等各種渠道統(tǒng)籌落實(shí)保障性住房建設(shè)籌集要求。

三是“工改?！表?xiàng)目繼續(xù)按原有規(guī)定執(zhí)行。

五、“清調(diào)供”項(xiàng)目怎么編制規(guī)劃？

《通知》明確，適用《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新規(guī)劃土地管理的若干措施（試行）》（深規(guī)劃資源規(guī)〔2025〕5號(hào)）第（九）項(xiàng)，運(yùn)用“清調(diào)供”手段盤活的城市更新項(xiàng)目有兩種規(guī)劃編制方式：一是重新編制規(guī)劃，土地移交率及保障房配建要求可按《通知》執(zhí)行，并應(yīng)符合《住宅項(xiàng)目規(guī)范》相關(guān)要求。二是允許局部調(diào)整已批更新單元規(guī)劃，局部調(diào)整部分按照《通知》執(zhí)行，并應(yīng)符合《住宅項(xiàng)目規(guī)范》相關(guān)要求，未調(diào)整部分按已批更新單元規(guī)劃執(zhí)行，局部調(diào)整后土地移交率按城市更新單元整體核算。

六、市場(chǎng)主體、債權(quán)人、物業(yè)權(quán)利人、金融機(jī)構(gòu)等各方主體如何凝聚共識(shí)、共同推動(dòng)項(xiàng)目實(shí)施？

《通知》要求各區(qū)政府積極搭建平臺(tái)，引導(dǎo)市場(chǎng)主體、債權(quán)人降低投資預(yù)期，引導(dǎo)物業(yè)權(quán)利人調(diào)整預(yù)期，參照我市土地整備、房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)合理協(xié)商確定搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)提供信貸服務(wù)、并購(gòu)貸款等途徑，緩解市場(chǎng)主體資金壓力；支持金融資產(chǎn)管理公司通過(guò)資產(chǎn)重組、破產(chǎn)重整等方式盤活項(xiàng)目。

政策解讀原文鏈接：

https://zjj.sz.gov.cn/csml/csgx/xxgk/zcjd/content/post_12660622.html

（內(nèi)容來(lái)源：深圳市住房和建設(shè)局、深圳市規(guī)劃和自然資源局 、品創(chuàng)存量改造）

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