2025年春節(jié)過(guò)后，離岸人民幣從7.2附近開(kāi)始往上漲，到2026年3月初已經(jīng)升破6.84，半年多時(shí)間里累計(jì)升值超過(guò)5%，創(chuàng)下近三年來(lái)的最高水平。這個(gè)變化來(lái)得有點(diǎn)突然，因?yàn)橹笆袌?chǎng)還在擔(dān)心匯率會(huì)跌破7.4，政策上一直努力穩(wěn)住匯率，但房地產(chǎn)市場(chǎng)卻持續(xù)走低，很多人認(rèn)為只能保住其中一個(gè)方面，難免顧此失彼。

其實(shí)這次升值不是突然來(lái)的，美國(guó)那邊降息預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)，美元先軟了，中國(guó)出口從2025年下半年開(kāi)始連續(xù)四個(gè)月超預(yù)期，順差變大，外資結(jié)匯更愿意用人民幣，中金和中信這些券商在2026年1月就指出，這不是短期反彈，可能是個(gè)新階段的開(kāi)始。

有意思的是，錢(qián)沒(méi)往股市和債市里去，反倒悄悄流進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)，上海和廣州在2月搞土拍，好幾塊地溢價(jià)超過(guò)15%，拿地的多數(shù)是國(guó)企和地方平臺(tái)聯(lián)手干的，杭州和南京新房成交量環(huán)比漲了三成以上，政策方面也沒(méi)大放水，只是用了“認(rèn)房不認(rèn)貸”、提高公積金額度這類(lèi)小調(diào)整，沒(méi)有全面松綁。

過(guò)去人們常說(shuō)人民幣升值會(huì)拉高進(jìn)口成本，最終帶來(lái)通脹壓力，現(xiàn)在情況變了，外資開(kāi)始認(rèn)真對(duì)待人民幣資產(chǎn)，到2025年第四季度，他們的配置比例回升到3.1%，主要增持的是REITs和一線(xiàn)城市住宅，這和當(dāng)年日元升值后日本瘋狂炒房不一樣，我們現(xiàn)在有“保交樓”、預(yù)售資金監(jiān)管等措施防著風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)人敢隨便加杠桿。

現(xiàn)在市場(chǎng)情況分開(kāi)了，一線(xiàn)城市的改善需求因?yàn)閰R率預(yù)期回暖，有人開(kāi)始買(mǎi)房了，但三四線(xiàn)城市還是老問(wèn)題，人越來(lái)越少，房子堆著賣(mài)不出去，央行1月報(bào)告第一次提到匯率對(duì)不同地方的影響不一樣，這可能意味著以后政策會(huì)更細(xì)致，不會(huì)一刀切。

有一條線(xiàn)索容易被忽略，這輪升值正好趕上國(guó)家推動(dòng)“以舊換新”和新能源基建的時(shí)機(jī)，一些之前存美元、購(gòu)買(mǎi)海外房產(chǎn)的中產(chǎn)階層開(kāi)始動(dòng)搖，琢磨著回國(guó)內(nèi)配置核心資產(chǎn)，這與2015年貶值時(shí)人們紛紛向外轉(zhuǎn)移資金的情形完全相反。

現(xiàn)在CPI在1.8%左右，核心通脹保持穩(wěn)定，房?jī)r(jià)只有一線(xiàn)城市稍微回暖，整體沒(méi)有大幅上漲，政策層面對(duì)價(jià)格猛漲比較謹(jǐn)慎，但對(duì)合理修復(fù)不再急于壓制，實(shí)際上我覺(jué)得這次變化并不復(fù)雜，就是資金流向發(fā)生改變，人們信心逐漸恢復(fù)，行為自然跟著調(diào)整。