作者：宋雪濤、張馨月

摘要

■核心觀點(diǎn)

從更長(zhǎng)期的維度來(lái)看，綜合房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅、租金回報(bào)率和房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)，我們認(rèn)為全國(guó)的房?jī)r(jià)已接近估值底部，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)的概率不低。但從節(jié)奏上看，當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)跌幅收窄、核心城市房?jī)r(jià)止跌的態(tài)勢(shì)能否在“金三銀四”結(jié)束后延續(xù)，主要取決于二手房掛牌量和租金價(jià)格的變化，這兩個(gè)指標(biāo)對(duì)于判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化來(lái)說(shuō)，也具備一定的領(lǐng)先性。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵驗(yàn)證期。春節(jié)假期后，核心城市二手房掛牌量普遍出現(xiàn)回升。未來(lái)2個(gè)月核心城市二手房掛牌量回升的幅度和持續(xù)性將成為影響后續(xù)房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵變量。

風(fēng)險(xiǎn)提示

房?jī)r(jià)下行幅度和速度超預(yù)期，房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)超預(yù)期，宏觀經(jīng)濟(jì)超預(yù)期下行。

正文

新房方面，本周（2.21-2.28）景氣度下行趨緩，47城新房成交量環(huán)比回升，受春節(jié)效應(yīng)擾動(dòng)，重點(diǎn)城市新房成交面積同比回落，但較去年農(nóng)歷同期有所改善，同比增長(zhǎng)26.6%。當(dāng)前新房市場(chǎng)處于淡季向旺季的過(guò)渡階段，新房二手房需求蹺蹺板效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)。“金三銀四”來(lái)臨，預(yù)計(jì)房企將加大推盤(pán)力度，優(yōu)質(zhì)供給的入市有望帶動(dòng)新房成交改善。

二手房方面，本周（2.21-2.28）景氣度底部企穩(wěn)，22城二手房成交量和去年農(nóng)歷同期基本持平。2月以來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)跌幅顯著收窄，重點(diǎn)城市二手房掛牌價(jià)環(huán)比轉(zhuǎn)正。其中，一線、二線、三線城市月環(huán)比分別為0.2%、-0.2%和-0.3%。一線城市中，上海房?jī)r(jià)改善幅度最明顯，月環(huán)比達(dá)到0.4%。

政策方面，本周上海出臺(tái)樓市新政，聚焦放松限購(gòu)政策、優(yōu)化公積金貸款政策、放松房產(chǎn)稅三方面。

一是放松限購(gòu)政策。本次限購(gòu)的放松主要針對(duì)非滬籍居民，首先是外環(huán)內(nèi)的限購(gòu)政策由此前的個(gè)稅社保連續(xù)繳納3年放松至連續(xù)繳納1年；對(duì)于連續(xù)繳納滿3年個(gè)稅或社保的居民，外環(huán)內(nèi)限購(gòu)套數(shù)由原本的1套放松至2套。此外，對(duì)于居住證滿5年的非滬籍人士，在上海全市范圍可購(gòu)買(mǎi)1套住房。從放松限購(gòu)的主體來(lái)看，此次上海的地產(chǎn)優(yōu)化政策主要針對(duì)剛需群體，這也是當(dāng)前上海二手房市場(chǎng)的基本盤(pán)。

二是優(yōu)化公積金貸款政策。一方面，上海宣布將首套房公積金貸款最高額度由160萬(wàn)提高到240萬(wàn)，另一方面，上海明確二套房公積金貸款將實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”。這一政策有望從需求側(cè)提振上海樓市。當(dāng)前全國(guó)二手房成交“剛需化”特征明顯，以上海為例，總價(jià)300萬(wàn)以下的房子成交占比達(dá)到63%，成交總價(jià)的中位數(shù)大致在260萬(wàn)左右。

將首套房公積金貸款額度提高至240萬(wàn)元，意味著對(duì)于具備公積金貸款資格的家庭而言，基本上可以按照2.6%的公積金貸款利率成本鎖定未來(lái)的房貸利率，而低總價(jià)的房產(chǎn)普遍租金回報(bào)率較高。公積金貸款額度上限的提高，將使得上海更多的房子達(dá)到租金回報(bào)率接近貸款利率的狀態(tài)，這也意味著對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，租房和買(mǎi)房的收益相近，考慮到房子的使用權(quán)也有一定價(jià)值，這使得剛需買(mǎi)房的傾向增加，進(jìn)而在需求側(cè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成提振。

三是放松房產(chǎn)稅?！皽邨l”明確上海本地家庭子女成年后名下唯一一套房產(chǎn)免收房產(chǎn)稅。

上海樓市的現(xiàn)狀是需求企穩(wěn)，供給收縮，這也是本輪全國(guó)樓市回暖過(guò)程中上海領(lǐng)跑的重要原因。2025年上海的新房和二手房成交面積之和較2024年已實(shí)現(xiàn)微幅回升。與此同時(shí)，上海二手房掛牌量從去年下半年以來(lái)進(jìn)入快速下行區(qū)間。當(dāng)前，上海狹義二手房掛牌量已降至8萬(wàn)套以下，為房?jī)r(jià)的改善提供有力支撐。

本次“滬七條”的出臺(tái)，本質(zhì)是從需求側(cè)為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)增添動(dòng)力。從政策出臺(tái)時(shí)點(diǎn)看，當(dāng)前正值金三銀四的前夕，限購(gòu)政策的放松和公積金貸款額度的上調(diào)，都將帶來(lái)需求側(cè)的釋放，而上海供給側(cè)相對(duì)偏緊的現(xiàn)狀將為價(jià)格帶來(lái)一定彈性。

從更長(zhǎng)期的維度來(lái)看，綜合房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅、租金回報(bào)率和房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)，我們認(rèn)為全國(guó)的房?jī)r(jià)已接近估值底部，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)的概率不低。但從節(jié)奏上看，當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)跌幅收窄、核心城市房?jī)r(jià)止跌的態(tài)勢(shì)能否在“金三銀四”結(jié)束后延續(xù)，主要取決于二手房掛牌量和租金價(jià)格的變化，這兩個(gè)指標(biāo)對(duì)于判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化來(lái)說(shuō)，也具備一定的領(lǐng)先性。

春節(jié)假期后，核心城市二手房掛牌量普遍出現(xiàn)回升。2月26日至2月28日，上海、成都、杭州、深圳、北京、南京二手房掛牌量分別增加1177、670、418、413、333、79套，廣州、合肥二手房掛牌量分別下降133、315套。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵驗(yàn)證期，核心城市二手房掛牌量回升的幅度和持續(xù)性將成為影響后續(xù)房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵變量。

風(fēng)險(xiǎn)提示

房?jī)r(jià)下行幅度和速度超預(yù)期，房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)超預(yù)期，宏觀經(jīng)濟(jì)超預(yù)期下行。

報(bào)告信息

證券研究報(bào)告：《地產(chǎn)專(zhuān)題分析報(bào)告：“金三銀四”將至，樓市止跌進(jìn)入關(guān)鍵驗(yàn)證期》

報(bào)告日期：2026年3月1日

作者：

宋雪濤 SAC執(zhí)業(yè)編號(hào)：S1130525030001

張馨月 SAC執(zhí)業(yè)編號(hào)：S1130525070016

本文源自：券商研報(bào)精選