樓市，經(jīng)歷的這輪歷史性大巨變，其時(shí)間長(zhǎng)度和深度或許會(huì)遠(yuǎn)超預(yù)期。

最近樓市的發(fā)展似乎又進(jìn)入一個(gè)新的階段，雖然有極少數(shù)大城市樓市出現(xiàn)成交量的回升，但房?jī)r(jià)依然不見(jiàn)起色，最多就是不跌了，上漲的信號(hào)并不明顯。

目前正處于宏觀周期的大調(diào)整之際，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)周期，還是產(chǎn)業(yè)周期，都是在調(diào)整之中，所謂百年之未有大變局。然而，在這個(gè)調(diào)整的節(jié)骨眼上，各類(lèi)挑戰(zhàn)四起，外圍的局勢(shì)不明朗。

最近中東局勢(shì)的劇變又為全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展增加一分不確定性。同時(shí)，可能超越前三次產(chǎn)業(yè)革命的人工智能產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正在改變著方方面面的東西。AI的巨額投入，只朦朧知道方向，卻沒(méi)有路徑的探索，使得這個(gè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型增添了前所未有的挑戰(zhàn)。

面對(duì)這樣的宏觀局勢(shì)，讓市場(chǎng)對(duì)未來(lái)的不確定性充滿了疑慮，資金避險(xiǎn)的意識(shí)在明顯上升，投資自然就會(huì)變得謹(jǐn)慎，更就不要說(shuō)什么信心了。

回歸到國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，也正是處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的節(jié)點(diǎn)上。經(jīng)濟(jì)正由過(guò)去的高速增長(zhǎng)逐漸向中低速增長(zhǎng)過(guò)渡，由數(shù)量增長(zhǎng)向質(zhì)量增長(zhǎng)轉(zhuǎn)型。但這個(gè)過(guò)程中卻是充滿挑戰(zhàn)和陷阱的，在其他國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史上，有些國(guó)家轉(zhuǎn)型成功繼續(xù)保持富裕；而有些國(guó)家卻轉(zhuǎn)型失敗了，曾經(jīng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)僅僅是曇花一現(xiàn)。

再看房地產(chǎn)自身的發(fā)展，也正處于行業(yè)的周期調(diào)整之中。過(guò)去幾年，我們總在討論，這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)下行調(diào)整的周期究竟會(huì)有多長(zhǎng)？當(dāng)初有說(shuō)4年，有說(shuō)6年的，等等。而如今也基本上有6年了，卻還未見(jiàn)樓市調(diào)整結(jié)束的信號(hào)?？赡?，我們很多人都低估了這輪樓市下行調(diào)整的長(zhǎng)度和深度。雖然過(guò)去有些國(guó)家和地區(qū)的樓市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，但每次事件發(fā)生的歷史環(huán)境畢竟不一樣?；蛟S調(diào)整后的結(jié)果差不多，但這個(gè)調(diào)整的過(guò)程究竟會(huì)是多長(zhǎng)，卻很難去直接的參考了。

繼續(xù)往深處分析，人口變化對(duì)樓市的影響。國(guó)內(nèi)總?cè)丝趶?022年開(kāi)啟了負(fù)增長(zhǎng)，當(dāng)年減少了85萬(wàn)人。這個(gè)事情，我很早就寫(xiě)文章闡述過(guò)，總?cè)丝谝坏┏霈F(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，在相當(dāng)時(shí)間內(nèi)（5年、10年甚至幾十年）都是很難逆轉(zhuǎn)的。因?yàn)橛袃蓚€(gè)客觀的存在難以在短時(shí)間改變，人們生育意愿的改變是很難的，以及人口老齡化帶來(lái)的sw率增加。不出意料地，2023年-2025年這三年，人口繼續(xù)出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，分別減少208萬(wàn)、139萬(wàn)和339萬(wàn)。人口的減少對(duì)樓市影響既是十分快速的，也是非常深遠(yuǎn)的。人口減少會(huì)直接減少住房總體需求，這是樓市發(fā)展的基石，住房需求減少對(duì)樓市的影響是非常大的；同時(shí)人口的減少也會(huì)改變市場(chǎng)對(duì)未來(lái)的預(yù)期，投資買(mǎi)房的人也會(huì)變少。

還有一個(gè)社會(huì)化的因素，就是新一代（2000年之后出生的人）的年輕人對(duì)房子的觀念發(fā)生很大的改變。他們大多數(shù)人的父母基本上都有房子，并不缺房子住，可能只是缺在特定城市的房子。另外，這代人出生后，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)一直在高速發(fā)展，他們大多數(shù)人并沒(méi)有經(jīng)歷物質(zhì)匱乏的時(shí)期，也基本上沒(méi)怎么經(jīng)歷過(guò)沒(méi)房住的事。整體下來(lái)，給人的感覺(jué)就是他們不急著買(mǎi)房，也不愿意為了買(mǎi)房背上高昂的房貸降低生活質(zhì)量。

去一層層抽絲剝繭地去分析當(dāng)下樓市的根本性問(wèn)題，也就很容易明白為何樓市是如今這種表現(xiàn)，為何房?jī)r(jià)的走勢(shì)依然是這么低迷。樓市高歌猛進(jìn)的時(shí)代確實(shí)已經(jīng)過(guò)去了，而如今正在經(jīng)歷著歷史性大局變。