撰文 | 花姐

出品 |樓花網(wǎng)

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。

時(shí)隔40天，北京城建集團(tuán)終于承認(rèn)了一件事。

它砍掉了房山北廣陽(yáng)城項(xiàng)目的商業(yè)。

2月28日，北廣陽(yáng)城項(xiàng)目發(fā)布了一份設(shè)計(jì)方案的反饋意見(jiàn)通告，涉及FS00-0105-0015、0016、0019、0013、0020五個(gè)地塊。

關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目的人，并不多，只有6條留言，涉及5個(gè)方面問(wèn)題。

但，北京城建對(duì)這個(gè)項(xiàng)目，格外看重。

北京城建開(kāi)發(fā)公司董事長(zhǎng)王聰穎對(duì)它傾注了心血，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

1、它是房山首個(gè)“好房子”項(xiàng)目，不僅有內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)，還拉高了建筑高度。

2、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)規(guī)，將原規(guī)劃的商業(yè)變成住宅，增加了住宅貨值。

這兩個(gè)動(dòng)作，折射出北京城建對(duì)北廣陽(yáng)城項(xiàng)目寄予厚望。

進(jìn)入房山五年來(lái)，北京城建十分渴望打一場(chǎng)翻身仗。

砍掉了商業(yè)規(guī)劃

早在1月19日，花姐就在《北京城建，乾坤大挪移》一文中提出：它的地上商業(yè)規(guī)劃，為何消失了？

按照土拍文件，0016 地塊須配套1處商業(yè)設(shè)施，不超過(guò)總建筑規(guī)模的15%——2775平米。

若 0016 和 0015 地塊同期入市并統(tǒng)籌平衡指標(biāo)，需配置商業(yè)設(shè)施地上建筑，規(guī)模不超過(guò)0.65 萬(wàn)平方米，且商業(yè)設(shè)施應(yīng)結(jié)合軌道站點(diǎn)統(tǒng)籌設(shè)置。具體建筑規(guī)模以審定的設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn)。

但在報(bào)規(guī)圖上，地上沒(méi)有設(shè)置商業(yè)。甚至，也沒(méi)有把商業(yè)挪到地下的跡象。

現(xiàn)在，這份反饋意見(jiàn)通告，給出了真相。原文是這樣的：

"經(jīng)市場(chǎng)分析及論證，項(xiàng)目附近已有北京首創(chuàng)奧特萊斯、首開(kāi)龍湖北京熙悅天街、綠地繽紛城、山姆會(huì)員店等完善的大型商業(yè)綜合體配套設(shè)施，滿(mǎn)足區(qū)域級(jí)商業(yè)配置需求；

0013地塊為社區(qū)公服配套地塊，設(shè)有菜市場(chǎng)，商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等便民商業(yè)配套設(shè)施，滿(mǎn)足街區(qū)級(jí)商業(yè)配置需求；

同時(shí)，該項(xiàng)目用地內(nèi)配置便民零售、便民餐飲等項(xiàng)目級(jí)商業(yè)配套，滿(mǎn)足《北京市居住服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)》有關(guān)內(nèi)容，符合上位規(guī)劃的有關(guān)要求。"

中文博大精深。

它的表述十分含蓄，沒(méi)有直接稱(chēng)取消了0016地塊的商業(yè)設(shè)施，列舉了項(xiàng)目周邊有一堆的商業(yè)設(shè)施，套了一頂符合“上位規(guī)劃”要求的大帽子。

言外之意，原來(lái)拿地文件里的商業(yè)規(guī)劃，就不了了之了。

這種拿地之后大手筆調(diào)規(guī)的案例，在北京樓市是十分罕見(jiàn)的。

兩個(gè)方向增加貨值

北京城建想方設(shè)法，在給北廣陽(yáng)城項(xiàng)目增加住宅貨值。

手法大抵有兩種。

方法一：將拿地時(shí)的商業(yè)面積，變成住宅面積。

這種做法，至少可以帶來(lái)兩個(gè)好處：

1、大家都知道，商業(yè)是包袱，要運(yùn)營(yíng)得好，才有價(jià)值。如果建成6500平米商業(yè)，須砸不少銀子；搞得不好，整個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)就搭進(jìn)去了。

2、6500平米商業(yè)，突然變成了6500平米住宅。如果按隔壁的和知筑3.72萬(wàn)元/平米房?jī)r(jià)計(jì)算，增加了2.42億元貨值。

方法二：將容積率調(diào)到最大值。

說(shuō)來(lái)也奇怪。

拿地文件顯示，0016地塊的容積率，居然是浮動(dòng)的——1.4-1.8，對(duì)應(yīng)的規(guī)劃建面為14382平米和18491平米。

這種參數(shù)設(shè)置，花姐在北京樓市里，也是僅見(jiàn)的。

實(shí)際上，0016地塊在2025年8月份變過(guò)性，原來(lái)是其他類(lèi)多功能用地，容積率1.7。

既然有1.8的上限在，北京城建肯定不會(huì)錯(cuò)過(guò)。

報(bào)規(guī)圖上顯示，0015地塊和0016地塊的地上總計(jì)容建筑面積為43155.18平米，恰好與拿地文件上的數(shù)字吻合。

這樣一來(lái)，它又多出4000多平米住宅銷(xiāo)售面積，貨值1.53億元。

通過(guò)這兩種手法，北京城建增加了近4億元住宅貨值。

戶(hù)型設(shè)置：86平到143平

城建北廣陽(yáng)城項(xiàng)目，是房山的首個(gè)"好房子"項(xiàng)目。

去年11月底，北京城建集團(tuán)旗下的北京城建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，以14.71億元底價(jià)拿下北廣陽(yáng)城項(xiàng)目，規(guī)劃建面積約9.59萬(wàn)平方米，樓面價(jià)1.53萬(wàn)元/平米。

它的總占地5.56公頃，規(guī)劃建筑面積約14.98萬(wàn)平方米。由五個(gè)地塊組成，住宅分成南北兩個(gè)區(qū)。

其中，北區(qū)（0015、0016地塊）規(guī)劃9棟7-11F洋房，419戶(hù)；南區(qū)（0019地塊）規(guī)劃10棟5-14F洋房+小高層，408戶(hù)。（如何選選房，請(qǐng)加入花姐團(tuán)購(gòu)微信：louhuar007）

花姐推測(cè)，它共分5種戶(hù)型，面積為：86平米、95平米、110平米、125平米、143平米。

在戶(hù)型方面，北廣陽(yáng)項(xiàng)目的好房子元素，主要包括了南向內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)和北向設(shè)備平臺(tái)。

根據(jù)報(bào)規(guī)圖，花姐推測(cè)其南向陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深有三種：1.4米、1.5米和1.8米，封閉、計(jì)入一半面積；南向沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)的地方，有飄窗贈(zèng)送；北面設(shè)備陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深1.1米，不計(jì)入面積。

這直接背刺了和知筑，它南向無(wú)陽(yáng)臺(tái)，只有飄窗。

以95平米戶(hù)型為例。

這是一款南向三面寬的戶(hù)型，內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深約1.5米，面積約9.26平米，贈(zèng)送一半；主臥飄窗面積約1.69平米，全贈(zèng)送：北向設(shè)備陽(yáng)臺(tái)面積約3平米，全贈(zèng)送。

它的總贈(zèng)送面積約9.32平米，若按照80%的產(chǎn)權(quán)得房率計(jì)算，實(shí)際得房率約在88%左右。

花姐點(diǎn)評(píng)

五年來(lái)，北京城建集團(tuán)深?lèi)?ài)房山區(qū)，有的很成功，有的不盡如人意。

僅商品住宅開(kāi)發(fā)，至少手握五個(gè)盤(pán)。

2021年10月拿下的長(zhǎng)溝地塊，自打2023年10月公示了報(bào)規(guī)圖之后，很長(zhǎng)一段時(shí)間沒(méi)有動(dòng)靜。在2024年10月底，它被核準(zhǔn)延期了。

2023年12月拿下的和知筑比較成功，截至2026年3月1日，網(wǎng)簽453套，成交均價(jià)3.71萬(wàn)元/平米，網(wǎng)簽金額18.74億元，地價(jià)覆蓋率160%。

2024年1月4日拿下的頤知筑，一言難盡。西區(qū)截至目前網(wǎng)簽90套，去化率14.2%，成交價(jià)格3.04萬(wàn)元/平米，成交總額2.82億元，地價(jià)覆蓋率12.39%。

前不久，這個(gè)項(xiàng)目的東區(qū)調(diào)規(guī)了，增加好房子元素。（詳見(jiàn)《北京城建，又背刺老業(yè)主了》）

2024年4月30日托底拿下的長(zhǎng)陽(yáng)FS00-0101-0002、0003地塊，它最新的動(dòng)態(tài)，停留在2025年6月，房山區(qū)發(fā)改委通過(guò)了項(xiàng)目許可核準(zhǔn)。

現(xiàn)在，北京城建集團(tuán)把希望寄托在北廣陽(yáng)城項(xiàng)目上，想辦法砍掉商業(yè)、增加貨值，等等。

北京城建集團(tuán)越重視，北京城建開(kāi)發(fā)公司老大王聰穎和操盤(pán)手王岸卿，身上的擔(dān)子就愈重了。