記者丨唐韶葵

編輯丨張敏 金珊 駱一帆

2月25日，上海發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（簡稱“滬七條”），從限購調(diào)整、公積金優(yōu)化、房產(chǎn)稅完善三大維度推出七項(xiàng)舉措。

3月4日，新政發(fā)布滿一周，上海樓市春意漸濃。

上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，新政降低社保年限、提升公積金額度后，潛在客戶被激活，新房線上咨詢量上升106%。3月1日作為新政后的首個(gè)周末，與1月周末相比，新房線上咨詢量上升80%。總體來看，新政精準(zhǔn)切割了需求枷鎖，提升市場信心。

另一個(gè)第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)也印證了這一趨勢，58安居客平臺(tái)顯示，新政落地首周，用戶主動(dòng)咨詢量環(huán)比增長97.6%，留電轉(zhuǎn)化效率環(huán)比上升180%。

新政發(fā)布當(dāng)天下午，上海某樓盤售樓處

市場升溫不僅體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，更直觀地反映在售樓處的人潮涌動(dòng)中。一個(gè)標(biāo)志性事件是，溫州客戶重現(xiàn)樓市。2月27日，新政落地第二天，多個(gè)社交平臺(tái)便流傳著“溫州豪車團(tuán)駛?cè)肷虾Ｐ卤P售樓處”的照片與視頻。浙C牌照車輛扎堆豪宅售樓處的畫面，讓“溫州炒房團(tuán)重現(xiàn)滬上”的消息迅速發(fā)酵，也勾起了市場對多年前溫州資本橫掃上海樓市的記憶。

對此，相關(guān)房企相關(guān)負(fù)責(zé)人對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者證實(shí)，該現(xiàn)象是項(xiàng)目上“聯(lián)動(dòng)溫州中介”的結(jié)果，而“其他城市的（客戶）沒那么快（到來），溫州的（客戶）最積極”。

溫州客戶扎堆看房

據(jù)觀察，所謂的“溫州炒房團(tuán)”主要來自中海地產(chǎn)旗下項(xiàng)目。近期，有不少中介銷售人員發(fā)現(xiàn)，久違的“溫州炒房團(tuán)”出現(xiàn)在中海地產(chǎn)旗下三個(gè)樓盤：安瀾上海、中海·云邸玖章與中?！きh(huán)宇玖章。

中海地產(chǎn)上海區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，客戶還在看，目前還未下單。其指出，這幾天來打前站的溫州購房客戶比較多，是項(xiàng)目上聯(lián)動(dòng)溫州中介帶來的客戶。實(shí)際上，為了增加客戶到訪量，中海旗下項(xiàng)目還聯(lián)動(dòng)了其他城市的中介增加客戶到訪量，溫州的客戶最積極。

“上海樓市就像是溫州炒房客的‘白月光’?！币幻麡I(yè)內(nèi)人士說，溫州人熱衷于提升資金的利用率，其投資不動(dòng)產(chǎn)早已名聲在外。“溫州炒房團(tuán)”曾是中國樓市最具標(biāo)志性的民間投資力量，甚至成為了樓市向好的一個(gè)符號。如今，歷經(jīng)多輪樓市周期洗禮后，這一群體更趨理性，投資目光聚焦于核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

該業(yè)內(nèi)人士表示，浙江省此前已有熱點(diǎn)城市放開了限購，但溫州客戶因擔(dān)憂房價(jià)繼續(xù)調(diào)整而持幣觀望，此次來上?？捶恳彩浅鲇谏虾鞘袑τ跍刂菘蛻舻奶厥馕?，想借著新政利好先過來看看。

但“溫州炒房團(tuán)”也引發(fā)了“作秀”的質(zhì)疑。有觀察人士認(rèn)為，相比直接賣房，借助溫州客戶這一特殊群體，為項(xiàng)目炒作，或是開發(fā)商的真正目的。

在緊抓政策紅利、轉(zhuǎn)變營銷策略方面，中海地產(chǎn)還有其他策略。記者了解到，除了聯(lián)動(dòng)外地中介帶客戶到訪售樓處之外，安瀾上海已于3月1日正式開啟分銷模式，即將項(xiàng)目銷售權(quán)委托給多個(gè)第三方分銷機(jī)構(gòu)，從而提升對客戶的覆蓋范圍。

“今天第一天開分銷，客戶來了都要拿號看樣板房?！?月1日晚上7點(diǎn)多，中介從業(yè)人員魯衛(wèi)（化名）對記者表示，其剛在安瀾上海售樓處送走看完房子的客戶，準(zhǔn)備回家。但他上車后并沒有立即開車回家，而是在車上錄制了一段短視頻并發(fā)布朋友圈，附言“下大雨也要看的豪宅”。視頻里，魯衛(wèi)稱，盡管當(dāng)天下了一天的雨，但安瀾上海一天到訪百組客戶，客戶需要驗(yàn)資2000萬元，看樣板房還需要拿號排隊(duì)。

據(jù)現(xiàn)場其他中介人員透露，當(dāng)天幾十名中介人員帶著客戶涌向安瀾上海售樓處，客戶一度需要取號排隊(duì)看房。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，他們帶來的客戶中，約有50%為外地人，多數(shù)來自浙江省。

開發(fā)商頻發(fā)“捷報(bào)”

安瀾上海的積極營銷策略，只是上海多個(gè)豪宅新盤的縮影。人頭攢動(dòng)的一幕也出現(xiàn)在了上海多個(gè)新盤售樓處。

上?！皽邨l”發(fā)布后，各大房企捷報(bào)頻傳。保利發(fā)展旗下外灘曜、外灘啟宣布，在新政頒布后6小時(shí)來訪量超100組，成交3套。保利世博天悅項(xiàng)目則表示，在2月25日至3月1日期間，斬獲2.5億元成交額，其中不乏單價(jià)超18萬元/平方米、總價(jià)5000萬級別以上的豪宅房源。

招商蛇口上海公司宣布，新政發(fā)布之后的24小時(shí)內(nèi)，成交總金額破1.7億元。華潤置地旗下的云啟濱江、外灘瑞府和望云三個(gè)項(xiàng)目據(jù)稱成交火爆，僅2月25日至2月28日四天，云啟濱江單盤銷售額就超3.5億元。新政首日，華潤置地上海區(qū)域成交額更突破3.2億元。金茂則宣布，新政落地一周，金茂上海各項(xiàng)目整體來訪量較春節(jié)前提升超60%，成交金額較春節(jié)前提升超50%。

新政也在影響購房者的決策。據(jù)銷售人員透露，華潤外灘瑞府曾在春節(jié)前夕接待過一位客戶，由于當(dāng)時(shí)上海樓市熱度有所下降，加之客戶尚未賣掉用于置換的自有房屋，因此雖然看中一套大戶型房源，但客戶并未出手。春節(jié)后，該銷售人員多次邀約客戶復(fù)看房，但對方仍在觀望。

“滬七條”發(fā)布的次日上午，該客戶主動(dòng)向銷售人員詢問此前相中的房源是否仍然在售，得到確認(rèn)的答復(fù)后，客戶當(dāng)天便到場辦理了認(rèn)購手續(xù)。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，新政發(fā)布后的第一天，上海新房網(wǎng)簽套數(shù)比政策發(fā)布當(dāng)天翻番，一周內(nèi)網(wǎng)簽量呈上升趨勢，3月1日的周末達(dá)到了峰值。

同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)指出，上?！皽邨l”新政精準(zhǔn)切中市場需求，通過降低交易成本和門檻，有效激活了改善型及投資型需求。從一線銷售反饋的數(shù)據(jù)和現(xiàn)象來看，市場信心得到實(shí)質(zhì)性修復(fù)，買賣雙方的博弈天平正在向賣方傾斜。隨著傳統(tǒng)銷售旺季的到來，預(yù)計(jì)上海樓市短期內(nèi)將維持當(dāng)前的熱度，但后續(xù)政策的持續(xù)性以及宏觀經(jīng)濟(jì)基本面仍是影響市場走向的關(guān)鍵因素。

克而瑞上海發(fā)布的一份研報(bào)指出，展望后市，三月市場有望迎來暖春行情，除“滬七條”為市場注入了積極信號外，還得益于多重因素：一是傳統(tǒng)“小陽春”的來臨；二是學(xué)區(qū)房購買進(jìn)入關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；三是春節(jié)前后積壓的需求有望釋放。

SFC

出品丨21財(cái)經(jīng)客戶端 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

編輯丨江佩霞

21君薦讀