南方財經(jīng)全國兩會報道組 吳抒穎

3月5日上午9時，十四屆全國人大四次會議在人民大會堂開幕，國務院總理李強代表國務院向大會作政府工作報告。

李強在政府工作報告中介紹，一年來，實施更加積極有為的宏觀政策，著力穩(wěn)定經(jīng)濟運行。持續(xù)用力穩(wěn)樓市，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應，因城施策調(diào)減限制性措施，下調(diào)個人住房公積金貸款利率，“保交房”任務全面完成。

政府工作報告中關于房地產(chǎn)行業(yè)2026年的相關工作任務，則被放在加強重點領域風險防范化解和安全能力建設這一篇章，這也說明房地產(chǎn)行業(yè)的風險防范仍將是今年的工作任務。

政府工作報告提出，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革。優(yōu)化保障性住房供給，加快危舊房改造。有序推動安全舒適綠色智慧的 “好房子”建設，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務質(zhì)量提升行動。進一步發(fā)揮“保交房”的白名單制度作用，防范債務違約風險。深入推進房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎制度和配套政策建設。

保交樓全面完成

據(jù)住建部此前消息，“十四五”期間，保交樓、保交房任務全面完成，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，“好房子”建設形成社會共識。截至去年10月，全國750多萬套已售難交付住房實現(xiàn)交付。

中指研究院發(fā)布2025中國房地產(chǎn)企業(yè)交付規(guī)模報告顯示，2025年，交付規(guī)模位列前三的分別是碧桂園交付17萬套、中海地產(chǎn)13.32萬套、保利發(fā)展13萬套。去年有5家企業(yè)交付超10萬套，10家企業(yè)交付超5萬套，34家企業(yè)交付超萬套。2025年TOP10房企交付合計為99.68萬套，相比2024年交付TOP10總規(guī)模下降36%，交付規(guī)模已經(jīng)顯著下降。

從企業(yè)端的情況來看，進入2026年，多數(shù)企業(yè)交付工作也進入收尾階段。碧桂園披露，2022～2025年，碧桂園累計完成約185萬套房屋交付，并表示整體保交房工作已進入收尾階段。

碧桂園董事局主席楊惠妍在2026年年度工作會議上明確將2026年定義為“保交房收官之年”，并提出清晰的時間表，爭取在2026年年中完成大部分交房任務，從而騰出更多的精力修復資債表、恢復正常經(jīng)營。

綠地控股公開表示，2025年其住宅項目實現(xiàn)交付面積超過800萬平方米。若按每套100平方米測算，全年交付量約8萬套。此前其披露的數(shù)據(jù)顯示，綠地2022年至2024年分別交付約26萬套、28萬套和14萬套，近四年累計交付規(guī)模約76萬套。

融創(chuàng)集團披露，2022～2025年分別交付18.6萬套、31.2萬套、17萬套和5.4萬套，四年累計交付量突破72萬套，并表示其保交付工作已基本收官。

中指研究院分析稱，保交樓工作完成對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行具有多維度助力：其一，有效修復購房者對期房市場的信心，穩(wěn)定市場預期，推動住房消費回歸理性；其二，加速行業(yè)風險出清，緩解房企信用危機，為優(yōu)質(zhì)企業(yè)營造更健康的發(fā)展環(huán)境；其三，倒逼行業(yè)從高杠桿擴張向高質(zhì)量發(fā)展轉型，推動預售制度完善、現(xiàn)房銷售試點擴大等長效機制落地；其四，帶動建材、施工、物業(yè)服務等上下游產(chǎn)業(yè)鏈復蘇，促進房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。

因城施策優(yōu)化供給

政府工作報告提出，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革。優(yōu)化保障性住房供給，加快危舊房改造。

如何控增量、去庫存、優(yōu)供給？

據(jù)新華社此前采訪，清華大學房地產(chǎn)研究中心主任吳璟分析，我國房地產(chǎn)市場進入存量主導的新階段，并非短期市場波動所致，而是市場發(fā)展到一定階段的必然趨勢。當前全國城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模大，改善性需求成為市場的主體，多數(shù)改善性需求通過“一買一賣”的置換模式實現(xiàn)，這一市場結構決定了房地產(chǎn)市場從增量擴張到存量提質(zhì)的路徑轉換。

國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院研究員劉琳表示，要堅決貫徹中央經(jīng)濟工作會議要求，房地產(chǎn)過剩的城市，嚴控新增房地產(chǎn)用地，重點結合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地；鼓勵以自主更新、原拆原建方式改造老舊住房，可以避免額外新增房屋數(shù)量?！斑@兩項措施從源頭控制新增房地產(chǎn)供給，對緩解供求矛盾、穩(wěn)定市場預期，將發(fā)揮關鍵性的積極作用?！?/p>

在優(yōu)供給上，一方面，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、人才房等，既能夠快速消化市場存量，緩解房企資金壓力，又能拓寬保障性住房供給渠道，降低保障房建設的周期與成本，實現(xiàn)“去庫存”與“補保障”的雙重突破。據(jù)了解，目前，浙江、四川、山東、湖南等省份已發(fā)行專項債券用于收購存量商品房并轉化為保障房，形成了可復制的實踐經(jīng)驗。

另一方面，實施城中村、城市危舊房改造工程，鼓勵自主更新、原拆原建，既能改善老舊小區(qū)居民的居住條件，又能通過改造激活存量住房價值，同時帶動上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，釋放內(nèi)需潛力。

隨著“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的發(fā)力，2025年，專項債券正成為盤活存量閑置資源、優(yōu)化要素配置的重要金融工具。

中指研究院監(jiān)測，2025年全國各地公示擬使用專項債收回收購存量閑置土地的數(shù)量超5500宗，總土地金額超7500億元。多省市已發(fā)行相應專項債券合計超3000億元，約占擬收儲總規(guī)模的40%。其中，廣東發(fā)行486億元，居首位；湖南發(fā)行九批專項債，合計發(fā)行389億元，位居第二；江西、重慶發(fā)行專項債金額在300億元左右。各線城市中，一二線城市合計發(fā)行約970億元，約占總發(fā)行金額的32%。

發(fā)揮“白名單”制度作用

政府工作報告中關于房地產(chǎn)行業(yè)2026年的相關工作任務，被放在加強重點領域風險防范化解和安全能力建設這一篇章，這也說明房地產(chǎn)行業(yè)的風險防范仍將是今年的工作任務。

政府工作報告提出，進一步發(fā)揮“保交房”的白名單制度作用，防范債務違約風險。深入推進房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎制度和配套政策建設。

在防范風險方面，住建部此前也提及，進一步發(fā)揮房地產(chǎn)項目“白名單”制度作用，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。根據(jù)金融監(jiān)管總局最新披露數(shù)據(jù)，截至2025年9月底，“白名單”項目貸款超過7萬億元，支持近2000萬套住房建設交付。

2025年，房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境也有所好轉?？硕鸾y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年全年，65家典型房企的累計融資總量為4143.14億元；2025年12月，房企境內(nèi)債權融資119.38億元，境外債權融資40.4億元；資產(chǎn)證券化融資81億元，環(huán)比增長35.5%。

今年年初，“白名單”融資協(xié)調(diào)機制再度迎來支持性變化，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制下發(fā)最新的政策指導，核心是對已經(jīng)進入融資協(xié)調(diào)機制“白名單”的項目，符合一定條件和標準的，可在原貸款銀行進行展期。

除了發(fā)揮“白名單”的制度作用外，住建部還指出，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建基礎性制度，在房地產(chǎn)開發(fā)上，做實房地產(chǎn)開發(fā)項目公司制。在房地產(chǎn)融資上，推行主辦銀行制。在商品房銷售上，推進現(xiàn)房銷售制，實現(xiàn)“所見即所得”，從根本上防范交付風險。繼續(xù)實行預售的，規(guī)范預售資金監(jiān)管，切實維護購房人合法權益。同時，深化住房公積金制度改革。

隨著一系列政策的支持，房地產(chǎn)市場2026年有望出現(xiàn)積極變化。中信證券在最新的研報中指出，由于市場內(nèi)生的調(diào)整較為充分，政策態(tài)度也比較積極，2026年的住宅市場存在止跌回穩(wěn)的基礎。