物業(yè)服務“貨不對版”、收費明細不透明，挪用公共維修資金、更換物業(yè)難……這些與物業(yè)服務相關的民生“痛點”，是2026年全國兩會之際，第十四屆全國人大代表，北京金誠同達律師事務所高級合伙人方燕關注的重點。

對上述物業(yè)服務存在的問題，她呼吁加強監(jiān)管力度，完善法律法規(guī)，規(guī)范行業(yè)發(fā)展。

她建議，為物業(yè)公司建立信用檔案，探索將物業(yè)費標準和物業(yè)公司的“信用分”掛鉤，對嚴重侵害業(yè)主利益、信用極差的物業(yè)公司，要限制其進入新小區(qū)，甚至強制清退。

全國人大代表、北京金誠同達律師事務所高級合伙人方燕。

物業(yè)矛盾糾紛頻發(fā)，違法成本低業(yè)主維權難

隨著城鎮(zhèn)化進程加快，物業(yè)服務已成為城市基層治理與居民生活保障的重要支撐，但行業(yè)發(fā)展不規(guī)范、監(jiān)管不健全問題日益凸顯，矛盾糾紛呈多發(fā)、高發(fā)態(tài)勢。據最高人民法院3月2日發(fā)布的數據顯示，近五年依法審結的一審物業(yè)服務合同糾紛已達439萬余件。

近年各地物業(yè)矛盾糾紛頻現，部分物業(yè)企業(yè)服務質量低下，安保、保潔、設施維保等核心服務縮水，收費管理混亂，出現多收費、亂收費等現象，還有物業(yè)企業(yè)挪用公共資金，肆意侵占公共收益，甚至與業(yè)委會串通一氣、暗箱操作、利益輸送，嚴重損害業(yè)主利益。

物業(yè)矛盾頻發(fā)，業(yè)主卻維權困難，要求提升服務、收費透明，加強資金監(jiān)管往往沒有回應；要求更換物業(yè)，卻受制于街道、社區(qū)治理能力不足、更換流程僵化復雜、小區(qū)自治乏力，部分物業(yè)形成行業(yè)壟斷等因素，導致劣質企業(yè)遲遲難以清退。而從監(jiān)管視角來看，住建、市場監(jiān)管、街道、社區(qū)的權責劃分不清、協同不足，對物業(yè)公司的日常巡查、投訴處置、違法查處效率低下，對侵占收益、暴力催繳、拒不撤場等行為打擊力度嚴重不足。

據南方都市報此前報道，2025年，北京一高檔小區(qū)就曾出現“新舊物業(yè)企業(yè)爭相上崗”的現象，因不滿物業(yè)公司的服務，業(yè)主召開大會決定更換物業(yè)，舊物業(yè)公司卻以各種理由拒絕退場，雙方僵持不下，一度導致小區(qū)管理失序。

更有甚者，上海、廈門、北京等多地出現物業(yè)公司，擅自挪用百萬乃至千萬公共維修資金，嚴重侵占業(yè)主權益。

基于調研，方燕發(fā)現：一方面，當前物業(yè)服務標準模糊，收費、使用資金行為缺乏監(jiān)督，住建、市場監(jiān)管、街道、社區(qū)等多頭監(jiān)管導致權責不清，企業(yè)違法成本極低；另一方面，前期物業(yè)選聘多由建設單位指定，市場競爭不足，形成事實上的區(qū)域壟斷，后期更換流程復雜、阻力大，優(yōu)勝劣汰機制難以發(fā)揮作用。

而一個現實困境是，當前城市社區(qū)中，業(yè)委會普遍運行不規(guī)范，專業(yè)能力不足，業(yè)主參與渠道不暢，自治能力薄弱，街道、社區(qū)對物業(yè)與業(yè)委會的指導、監(jiān)督往往流于形式，基層自治能力亟待提高。

在一些老舊小區(qū)，物管與業(yè)主的糾紛頻發(fā)。 新華社資料圖

修訂《物業(yè)管理條例》強化剛性約束，建立評價機制實現劣者出局

如何規(guī)范物業(yè)行業(yè)發(fā)展？方燕建議，應加快完善物業(yè)管理法治體系，推動《物業(yè)管理條例》相關條款優(yōu)化升級，強化剛性約束。

她表示，要明確物業(yè)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)委會、街道社區(qū)、監(jiān)管部門的法定權責；細化物業(yè)服務質量標準、收費定價規(guī)則、公共收益管理、維修基金使用等操作規(guī)范，統(tǒng)一服務清單與考核指標；健全社區(qū)、業(yè)委會、物業(yè)三方聯動機制與工作流程，明確議事規(guī)則、表決程序、信息公開等要求。

方燕還建議，探索完善物業(yè)企業(yè)信用評價機制，將服務質量、收費規(guī)范、投訴處理、履約情況納入核心評價內容，建立信用與收費聯動機制，將信用等級作為物業(yè)費浮動的重要參考，倒逼企業(yè)提升服務。此外，將信用評價結果與招投標、項目承接、資質管理直接掛鉤，對嚴重失信、侵害業(yè)主利益、拒不整改的企業(yè)依法限制市場準入、強制清退，實現“劣者出局”。

針對公眾關心的維修基金使用問題，她認為，應對公共資金建立公示、審批、審計、追蹤制度，聯合安監(jiān)、質檢、住建等部門開展全過程監(jiān)督，嚴防挪用、浪費、虛報冒領等行為，建立資金使用回訪制度，確保業(yè)主的錢真正花在實處。

至于長期以來業(yè)主反映的更換物業(yè)等難題，她建議，取消以成立業(yè)委會作為更換物業(yè)的前置條件，明確前期物業(yè)服務合同期限屆滿自動終止，合同到期后，原前期物業(yè)應無條件退出并完成資料、資產、場所全交接。無業(yè)委會小區(qū)，可由街道、社區(qū)指導業(yè)主直接表決，暢通解聘、選聘與交接流程，強化行政責令、信用懲戒與強制執(zhí)行機制，從源頭破解前期物業(yè)“到期不退、清退困難”問題，保障業(yè)主共同管理權。

值得關注的是，社會各界已關注到物業(yè)行業(yè)亂象，尤其一些地方、公民和組織等提出希望盡快修訂《物業(yè)管理條例》，完善法治體系。據去年12月公布的全國人大常委會法工委備案審查工作報告披露：備案審查近年糾正了一些關于小區(qū)物業(yè)方面的地方性法規(guī)存在的問題；司法部移送研究處理的地方性法規(guī)中，小區(qū)物業(yè)問題也是較為集中的一類。近年來，黨中央對包括物業(yè)服務管理在內的基層治理工作提出新要求，民法典對物業(yè)服務合同及相關問題作出規(guī)定，有關行政法規(guī)、地方性法規(guī)應當及時進行修訂完善，貫徹自治、法治、德治相結合的精神，將物業(yè)服務管理有效融入基層治理體系，有效解決物業(yè)糾紛，提升居民生活品質，創(chuàng)造良好居住環(huán)境。經溝通，有關方面目前正在抓緊推進該條例的修訂工作。

來源： 南都N視頻（記者 蔣小天 樊文揚）B48