2026年全國兩會(huì)正式開啟，代表委員們帶著各類民生建議參會(huì)，其中物業(yè)問題直接戳中了無數(shù)普通人的生活痛點(diǎn)。說起物業(yè)，多數(shù)業(yè)主都滿是委屈——大家按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，盼著小區(qū)環(huán)境整潔、安保到位，可實(shí)際生活里，很多人都在經(jīng)歷"花錢買氣受"的糟心事。

第十四屆全國人大代表、北京金誠同達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人方燕提出重磅建議：對(duì)嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主利益的物業(yè)公司，要建立信用檔案，直接強(qiáng)制清退。這一提議一經(jīng)提出，立刻道出了廣大業(yè)主的心聲。

矛盾糾紛頻發(fā)：物業(yè)服務(wù)"貨不對(duì)版"成常態(tài)

據(jù)最高人民法院3月2日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，近五年全國法院依法審結(jié)的一審物業(yè)服務(wù)合同糾紛已達(dá)439萬余件。這一龐大的數(shù)字背后，是無數(shù)業(yè)主面臨的現(xiàn)實(shí)困境。

現(xiàn)在不少小區(qū)的物業(yè)亂象頻發(fā)，服務(wù)承諾大打折扣，安保保潔工作敷衍了事，樓道燈具、公共設(shè)施損壞后長期無人維修，小區(qū)綠化帶變成雜草叢生的荒地。更過分的是，收費(fèi)賬目模糊不清，電梯廣告、公共車位等本該屬于全體業(yè)主的公共收益，被物業(yè)悄悄私吞。部分地區(qū)還出現(xiàn)物業(yè)擅自挪用巨額公共維修資金的惡劣情況——上海、廈門、北京等多地都曾曝出物業(yè)公司擅自挪用百萬乃至千萬公共維修資金，嚴(yán)重侵占業(yè)主權(quán)益的案件。

業(yè)主們最憋屈的遠(yuǎn)不止服務(wù)差，而是爛物業(yè)想換換不掉。成立業(yè)委會(huì)的流程本就復(fù)雜，再加上物業(yè)從中阻撓，很多小區(qū)連業(yè)委會(huì)都成立不起來。就算千辛萬苦組建了業(yè)委會(huì)，罷免物業(yè)需要滿足極高的業(yè)主同意比例，只要有一點(diǎn)阻礙，這件事就很難辦成。更有甚者，物業(yè)合同到期后拒不撤離，甚至用斷水?dāng)嚯姟⒍麻T鬧事的方式耍賴，最后受影響的還是老老實(shí)實(shí)生活的業(yè)主。據(jù)南方都市報(bào)此前報(bào)道，2025年北京一高檔小區(qū)就曾出現(xiàn)"新舊物業(yè)企業(yè)爭相上崗"的現(xiàn)象，舊物業(yè)公司以各種理由拒絕退場，導(dǎo)致小區(qū)管理一度失序。

代表調(diào)研：違法成本低，監(jiān)管權(quán)責(zé)不清成根本原因

劣質(zhì)物業(yè)敢這么橫行霸道，根本原因就是違法成本太低?；谏钊胝{(diào)研，方燕代表發(fā)現(xiàn)，物業(yè)亂象頻發(fā)的根源在于多方面因素。

首先，當(dāng)前物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)模糊，收費(fèi)和資金使用行為缺乏有效監(jiān)督，住建、市場監(jiān)管、街道、社區(qū)等多頭監(jiān)管導(dǎo)致權(quán)責(zé)不清，看似都在管理，實(shí)則容易出現(xiàn)監(jiān)管空白，讓部分物業(yè)成了"只收錢不辦事"的角色。企業(yè)違法成本極低，自然缺乏改進(jìn)服務(wù)的動(dòng)力。

其次，前期物業(yè)選聘多由建設(shè)單位指定，市場競爭不足，形成事實(shí)上的區(qū)域壟斷，而后期更換流程復(fù)雜、阻力大，優(yōu)勝劣汰機(jī)制難以發(fā)揮作用。此外，當(dāng)前城市社區(qū)中，業(yè)委會(huì)普遍運(yùn)行不規(guī)范，專業(yè)能力不足，業(yè)主參與渠道不暢，自治能力薄弱，街道、社區(qū)對(duì)物業(yè)與業(yè)委會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督往往流于形式，基層自治能力亟待提高。

建立信用檔案：讓"信用分"與物業(yè)費(fèi)掛鉤，實(shí)現(xiàn)劣者出局

方燕代表的建議直擊核心。她呼吁加快完善物業(yè)管理法治體系，推動(dòng)《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)條款優(yōu)化升級(jí)，強(qiáng)化剛性約束。

具體而言，應(yīng)明確物業(yè)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)委會(huì)、街道社區(qū)、監(jiān)管部門的法定權(quán)責(zé)；細(xì)化物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)定價(jià)規(guī)則、公共收益管理、維修基金使用等操作規(guī)范；健全社區(qū)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)三方聯(lián)動(dòng)機(jī)制與工作流程。

尤為關(guān)鍵的是，方燕建議探索建立物業(yè)企業(yè)信用評(píng)價(jià)機(jī)制，建立物業(yè)信用黑名單制度，把服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)規(guī)范、投訴處理、履約情況全部記入信用檔案。她提出，可以探索將物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)公司的"信用分"掛鉤，建立信用與收費(fèi)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，將信用等級(jí)作為物業(yè)費(fèi)浮動(dòng)的重要參考，倒逼企業(yè)提升服務(wù)。信用分?jǐn)?shù)過低的物業(yè)會(huì)被限制承接新項(xiàng)目，對(duì)嚴(yán)重侵害業(yè)主利益、信用極差的物業(yè)公司，要限制其進(jìn)入新小區(qū)，情節(jié)惡劣的直接強(qiáng)制清退，實(shí)現(xiàn)"劣者出局"。

對(duì)于公眾高度關(guān)注的維修基金和公共收益問題，方燕建議建立公示、審批、審計(jì)、追蹤制度，聯(lián)合安監(jiān)、質(zhì)檢、住建等部門開展全過程監(jiān)督，嚴(yán)防挪用、浪費(fèi)、虛報(bào)冒領(lǐng)等行為，并建立資金使用回訪制度，確保業(yè)主的錢真正花在實(shí)處。

破解更換難題：取消業(yè)委會(huì)前置條件，還權(quán)于業(yè)主

針對(duì)長期困擾業(yè)主的更換物業(yè)難題，方燕建議取消成立業(yè)委會(huì)作為更換物業(yè)的前置條件，明確前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿自動(dòng)終止。業(yè)主可以在街道社區(qū)指導(dǎo)下直接表決更換物業(yè)，徹底解決更換難題。合同到期后，原前期物業(yè)應(yīng)無條件退出并完成資料、資產(chǎn)、場所全交接，強(qiáng)化行政責(zé)令、信用懲戒與強(qiáng)制執(zhí)行機(jī)制，從源頭破解前期物業(yè)"到期不退、清退困難"問題，切實(shí)保障業(yè)主共同管理權(quán)。

這不是簡單換一個(gè)小區(qū)管家，而是倒逼整個(gè)物業(yè)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，讓混日子、撈油水的物業(yè)無處立足，督促物業(yè)把服務(wù)提上去、把賬目曬清楚，讓好物業(yè)真正留下來。政策從建議到落地還需要細(xì)化具體標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)行流程，但方向完全正確，就是要把小區(qū)的主導(dǎo)權(quán)還給業(yè)主，讓物業(yè)回歸服務(wù)本質(zhì)。

法規(guī)修訂進(jìn)行時(shí)：社會(huì)各界期待新規(guī)出臺(tái)

值得關(guān)注的是，社會(huì)各界已廣泛關(guān)注到物業(yè)行業(yè)亂象，尤其是一些地方、公民和組織等提出希望盡快修訂《物業(yè)管理?xiàng)l例》，完善法治體系。

據(jù)去年12月公布的全國人大常委會(huì)法工委備案審查工作報(bào)告披露，備案審查近年已糾正了一些關(guān)于小區(qū)物業(yè)方面的地方性法規(guī)存在的問題。民法典對(duì)物業(yè)服務(wù)合同及相關(guān)問題作出規(guī)定后，有關(guān)行政法規(guī)、地方性法規(guī)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行修訂完善，貫徹自治、法治、德治相結(jié)合的精神，將物業(yè)服務(wù)管理有效融入基層治理體系，有效解決物業(yè)糾紛，提升居民生活品質(zhì)。

據(jù)悉，經(jīng)相關(guān)部門溝通，有關(guān)方面目前正在抓緊推進(jìn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的修訂工作。面對(duì)小區(qū)物業(yè)不作為、亂收費(fèi)、難以更換的困境，方燕代表的建議直擊痛點(diǎn)，為法規(guī)修訂提供了重要參考。

廣大群眾期待通過制度建設(shè)，讓物業(yè)服務(wù)行業(yè)朝著更加規(guī)范、透明、健康的方向發(fā)展，讓廣大人民群眾真正享受到優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)服務(wù)。