兩會(huì)●建言

物業(yè)服務(wù)“貨不對(duì)版”、收費(fèi)明細(xì)不透明，挪用公共維修資金、更換物業(yè)難……這些與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的民生“痛點(diǎn)”，是2026年全國兩會(huì)之際，第十四屆全國人大代表，北京金誠同達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人方燕關(guān)注的重點(diǎn)。

對(duì)上述物業(yè)服務(wù)存在的問題，她呼吁加強(qiáng)監(jiān)管力度，完善法律法規(guī)，規(guī)范行業(yè)發(fā)展。

她建議，為物業(yè)公司建立信用檔案，探索將物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)公司的“信用分”掛鉤，對(duì)嚴(yán)重侵害業(yè)主利益、信用極差的物業(yè)公司，要限制其進(jìn)入新小區(qū)，甚至強(qiáng)制清退。

全國人大代表、北京金誠同達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人方燕。

物業(yè)矛盾糾紛頻發(fā)，違法成本低業(yè)主維權(quán)難

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，物業(yè)服務(wù)已成為城市基層治理與居民生活保障的重要支撐，但行業(yè)發(fā)展不規(guī)范、監(jiān)管不健全問題日益凸顯，矛盾糾紛呈多發(fā)、高發(fā)態(tài)勢(shì)。據(jù)最高人民法院3月2日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，近五年依法審結(jié)的一審物業(yè)服務(wù)合同糾紛已達(dá)439萬余件。

近年各地物業(yè)矛盾糾紛頻現(xiàn)，部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量低下，安保、保潔、設(shè)施維保等核心服務(wù)縮水，收費(fèi)管理混亂，出現(xiàn)多收費(fèi)、亂收費(fèi)等現(xiàn)象，還有物業(yè)企業(yè)挪用公共資金，肆意侵占公共收益，甚至與業(yè)委會(huì)串通一氣、暗箱操作、利益輸送，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主利益。

物業(yè)矛盾頻發(fā)，業(yè)主卻維權(quán)困難，要求提升服務(wù)、收費(fèi)透明，加強(qiáng)資金監(jiān)管往往沒有回應(yīng)；要求更換物業(yè)，卻受制于街道、社區(qū)治理能力不足、更換流程僵化復(fù)雜、小區(qū)自治乏力，部分物業(yè)形成行業(yè)壟斷等因素，導(dǎo)致劣質(zhì)企業(yè)遲遲難以清退。而從監(jiān)管視角來看，住建、市場(chǎng)監(jiān)管、街道、社區(qū)的權(quán)責(zé)劃分不清、協(xié)同不足，對(duì)物業(yè)公司的日常巡查、投訴處置、違法查處效率低下，對(duì)侵占收益、暴力催繳、拒不撤場(chǎng)等行為打擊力度嚴(yán)重不足。

據(jù)南方都市報(bào)此前報(bào)道，2025年，北京一高檔小區(qū)就曾出現(xiàn)“新舊物業(yè)企業(yè)爭(zhēng)相上崗”的現(xiàn)象，因不滿物業(yè)公司的服務(wù)，業(yè)主召開大會(huì)決定更換物業(yè)，舊物業(yè)公司卻以各種理由拒絕退場(chǎng)，雙方僵持不下，一度導(dǎo)致小區(qū)管理失序。

更有甚者，上海、廈門、北京等多地出現(xiàn)物業(yè)公司，擅自挪用百萬乃至千萬公共維修資金，嚴(yán)重侵占業(yè)主權(quán)益。

基于調(diào)研，方燕發(fā)現(xiàn)：一方面，當(dāng)前物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)模糊，收費(fèi)、使用資金行為缺乏監(jiān)督，住建、市場(chǎng)監(jiān)管、街道、社區(qū)等多頭監(jiān)管導(dǎo)致權(quán)責(zé)不清，企業(yè)違法成本極低；另一方面，前期物業(yè)選聘多由建設(shè)單位指定，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不足，形成事實(shí)上的區(qū)域壟斷，后期更換流程復(fù)雜、阻力大，優(yōu)勝劣汰機(jī)制難以發(fā)揮作用。

而一個(gè)現(xiàn)實(shí)困境是，當(dāng)前城市社區(qū)中，業(yè)委會(huì)普遍運(yùn)行不規(guī)范，專業(yè)能力不足，業(yè)主參與渠道不暢，自治能力薄弱，街道、社區(qū)對(duì)物業(yè)與業(yè)委會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督往往流于形式，基層自治能力亟待提高。

在一些老舊小區(qū)，物管與業(yè)主的糾紛頻發(fā)。 新華社資料圖

修訂《物業(yè)管理?xiàng)l例》強(qiáng)化剛性約束，建立評(píng)價(jià)機(jī)制實(shí)現(xiàn)劣者出局

如何規(guī)范物業(yè)行業(yè)發(fā)展？方燕建議，應(yīng)加快完善物業(yè)管理法治體系，推動(dòng)《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)條款優(yōu)化升級(jí)，強(qiáng)化剛性約束。

她表示，要明確物業(yè)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)委會(huì)、街道社區(qū)、監(jiān)管部門的法定權(quán)責(zé)；細(xì)化物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)定價(jià)規(guī)則、公共收益管理、維修基金使用等操作規(guī)范，統(tǒng)一服務(wù)清單與考核指標(biāo)；健全社區(qū)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)三方聯(lián)動(dòng)機(jī)制與工作流程，明確議事規(guī)則、表決程序、信息公開等要求。

方燕還建議，探索完善物業(yè)企業(yè)信用評(píng)價(jià)機(jī)制，將服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)規(guī)范、投訴處理、履約情況納入核心評(píng)價(jià)內(nèi)容，建立信用與收費(fèi)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，將信用等級(jí)作為物業(yè)費(fèi)浮動(dòng)的重要參考，倒逼企業(yè)提升服務(wù)。此外，將信用評(píng)價(jià)結(jié)果與招投標(biāo)、項(xiàng)目承接、資質(zhì)管理直接掛鉤，對(duì)嚴(yán)重失信、侵害業(yè)主利益、拒不整改的企業(yè)依法限制市場(chǎng)準(zhǔn)入、強(qiáng)制清退，實(shí)現(xiàn)“劣者出局”。

針對(duì)公眾關(guān)心的維修基金使用問題，她認(rèn)為，應(yīng)對(duì)公共資金建立公示、審批、審計(jì)、追蹤制度，聯(lián)合安監(jiān)、質(zhì)檢、住建等部門開展全過程監(jiān)督，嚴(yán)防挪用、浪費(fèi)、虛報(bào)冒領(lǐng)等行為，建立資金使用回訪制度，確保業(yè)主的錢真正花在實(shí)處。

至于長(zhǎng)期以來業(yè)主反映的更換物業(yè)等難題，她建議，取消以成立業(yè)委會(huì)作為更換物業(yè)的前置條件，明確前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿自動(dòng)終止，合同到期后，原前期物業(yè)應(yīng)無條件退出并完成資料、資產(chǎn)、場(chǎng)所全交接。無業(yè)委會(huì)小區(qū)，可由街道、社區(qū)指導(dǎo)業(yè)主直接表決，暢通解聘、選聘與交接流程，強(qiáng)化行政責(zé)令、信用懲戒與強(qiáng)制執(zhí)行機(jī)制，從源頭破解前期物業(yè)“到期不退、清退困難”問題，保障業(yè)主共同管理權(quán)。

值得關(guān)注的是，社會(huì)各界已關(guān)注到物業(yè)行業(yè)亂象，尤其一些地方、公民和組織等提出希望盡快修訂《物業(yè)管理?xiàng)l例》，完善法治體系。據(jù)去年12月公布的全國人大常委會(huì)法工委備案審查工作報(bào)告披露：備案審查近年糾正了一些關(guān)于小區(qū)物業(yè)方面的地方性法規(guī)存在的問題；司法部移送研究處理的地方性法規(guī)中，小區(qū)物業(yè)問題也是較為集中的一類。近年來，黨中央對(duì)包括物業(yè)服務(wù)管理在內(nèi)的基層治理工作提出新要求，民法典對(duì)物業(yè)服務(wù)合同及相關(guān)問題作出規(guī)定，有關(guān)行政法規(guī)、地方性法規(guī)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行修訂完善，貫徹自治、法治、德治相結(jié)合的精神，將物業(yè)服務(wù)管理有效融入基層治理體系，有效解決物業(yè)糾紛，提升居民生活品質(zhì)，創(chuàng)造良好居住環(huán)境。經(jīng)溝通，有關(guān)方面目前正在抓緊推進(jìn)該條例的修訂工作。

采寫：南都N視頻記者蔣小天 樊文揚(yáng) 發(fā)自北京