有人問，房?jī)r(jià)調(diào)整五年了，到底了嗎？

我想說的是，我的觀點(diǎn)是：別問大盤，看具體某個(gè)城市。

就在所有人都在關(guān)注北上廣深的成交量時(shí)，一個(gè)意想不到的事發(fā)生了——

香港已經(jīng)悄悄跑在了前頭，不僅房子成交量暴了，而且房?jī)r(jià)也開始實(shí)打?qū)嵉纳蠞q了。

數(shù)據(jù)可以佐證：香港特區(qū)政府土地注冊(cè)處最新數(shù)據(jù)：2025年，香港整體樓宇買賣合約共80702宗，同比上升18.7%，成交總值6142.77億港元，同比上升15%。

另外，香港差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)顯示，2025年私人住宅售價(jià)指數(shù)同比上漲約3.3%，是2021年之后首次年度上漲。

單從數(shù)據(jù)來看，香港樓市已經(jīng)開始量?jī)r(jià)齊漲！

一、為啥最先穩(wěn)住的是香港？

很多人第一反應(yīng)是"撤辣"——就是2024年香港取消了外地人買房的高額印花稅，一下子吸引了不少買家，需求上來，價(jià)格自然就漲了。

沒錯(cuò)，這只是原因之一，但并不是引發(fā)量?jī)r(jià)齊漲的核心原因。真正讓香港樓市企穩(wěn)回升的，其實(shí)是三個(gè)更深層的核心變化。

第一，香港購房成本大降。

眾所周知，以前內(nèi)地人去香港買房，光稅費(fèi)就要掏將近30%，現(xiàn)在這筆錢省了。

再加上香港房?jī)r(jià)比高點(diǎn)跌了差不多25%到30%。

你算算：房?jī)r(jià)便宜了三成，稅費(fèi)又省了三成，比起高峰期進(jìn)場(chǎng)，現(xiàn)在買香港的房子，相當(dāng)于打了五六折，這不就是抄底的機(jī)會(huì)嗎？

數(shù)據(jù)也印證了這點(diǎn)：2025年內(nèi)地買家在香港買了近1.4萬套房子，花了1370多億港元，占了差不多20%。這可不是小打小鬧，是真金白銀在投票。

第二：樓市的基本面發(fā)生了逆轉(zhuǎn)——“供平過租”。

什么叫“供平過租”？簡(jiǎn)單說就是你每個(gè)月還的房貸，比租同樣房子要付的租金還低。

華創(chuàng)證券的一份報(bào)告點(diǎn)出了關(guān)鍵：2025年年中，香港小戶型的實(shí)際租金收益率大概在2.2%到2.7%，而當(dāng)時(shí)的貸利率一度降到了2%左右。

這意味著什么？意味著你買房后哪怕出租，租金收益都能覆蓋月供利息了。說明買房的持有成本和機(jī)會(huì)成本，發(fā)生了根本性的變化。

第三：庫存在快速降低。

根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)，到2025年底，香港一手住宅庫存降到了1.84萬套，比年初少了15%。而且這已是連續(xù)11個(gè)月下降。

庫存少了，房?jī)r(jià)自然就往上走。開發(fā)商也不傻，房子好賣了，折扣肯定就慢慢收回來，優(yōu)惠越來越少了。

所以，香港這波量?jī)r(jià)齊漲，表面看是政策推動(dòng)，實(shí)則是：外面有錢進(jìn)來（內(nèi)地資金）+ 持有房子能賺錢（租金正回報(bào)）+ 供應(yīng)變少了（庫存下降） 這三個(gè)因素一起發(fā)力。

二、誰會(huì)是第二個(gè)上漲的城市？

這才是大家最關(guān)心的。我們覺得下一個(gè)很可能是：上海，而且大概率會(huì)在2026年年中之前出現(xiàn)。

為啥？有幾個(gè)因素：

第一，上海和香港很像，都有"外部活水"的基因。

香港有將近20%的房子被內(nèi)地人買走，上海呢？它不光是上海的上海，還是長(zhǎng)三角的上海，甚至是全球華人配置資產(chǎn)的優(yōu)選地。

過去幾年上海樓市冷清，不是因?yàn)榇蠹覜]錢，而是沒購房資格。

但現(xiàn)在不一樣了，今年2月底上海出了新政策——外地戶口社保滿一年就能在外環(huán)外買房，滿三年就能在外環(huán)內(nèi)買二套。

這就等于把過去幾年攢下來的、有購買力但沒資格的需求，一下子放出來了。

這些人跟去香港買房的人想法差不多：手里有錢，就差一個(gè)上車機(jī)會(huì)?，F(xiàn)在門打開了，自然很多人不會(huì)錯(cuò)過。

第二，上海的"供平過租"臨界點(diǎn)也快到了。

數(shù)據(jù)顯示，1月上海二手房成交量創(chuàng)近8個(gè)月新高，達(dá)到2萬多套。成交量蹭蹭上漲的同時(shí)，上海的租金在在悄悄上漲。

你看歷史，過去兩年房?jī)r(jià)雖然跌了，但上海的租金其實(shí)沒怎么跌，甚至因?yàn)楸Ｕ闲宰赓U住房?jī)r(jià)格的影響，部分區(qū)域的租金回報(bào)率反而被動(dòng)提高了。

再加上現(xiàn)在房貸利率降到了歷史低位，很多銀行首套房利率已經(jīng)跌破4%。

比如，你現(xiàn)在買一套500萬的房子，貸款350萬，按3.5%的利率算，月供大概1.57萬。而同樣價(jià)值的房子，在上海中環(huán)附近租，品質(zhì)好點(diǎn)的也要1萬左右，甚至更高。雖說還不能完全覆蓋月供，但差距已經(jīng)很小了。

一旦房貸利率再降一點(diǎn)，或者租金再漲一點(diǎn)，這個(gè)臨界點(diǎn)就會(huì)被突破，到時(shí)候租金就能完全覆蓋月供。那些投資的“穩(wěn)拿租金”的需求就會(huì)上來，從“賭增值”變成“拿租金”，這是根本性的轉(zhuǎn)變。

第三，上海也在快速“去庫存”。

看上海二手房掛牌量，2026年1月降到了9.4萬套，已經(jīng)是連續(xù)三個(gè)月下降。

說明那些想賣急賣的業(yè)主基本都出清了。現(xiàn)在留下來的房東，心態(tài)穩(wěn)得很，議價(jià)空間明顯收窄。

二手房?jī)r(jià)格一旦企穩(wěn)，新房雖然倒掛空間小了，但安全墊也厚了，反而會(huì)吸引改善需求的人入場(chǎng)。

還有政策利好，最近剛出來的“滬七條”，疊加前一個(gè)月出臺(tái)“上海三個(gè)區(qū)同步收老房子”，這些措施都將進(jìn)一步降低樓市庫存，盤活上海市場(chǎng)。

三、那么，為什么不是深圳，也不是北京？

深圳和北京，其實(shí)跟上海的市場(chǎng)邏輯不同。北京是求穩(wěn)，而且它的調(diào)控政策向來是最后放松的，也是最嚴(yán)的。

而深圳的問題是，它的購買力高度依賴預(yù)期和杠桿，但目前民間杠桿率卻偏高，所以就需要更長(zhǎng)的修復(fù)時(shí)間。

說到底，樓市普漲的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返，但核心城市的“資產(chǎn)回補(bǔ)”行情已經(jīng)悄悄開始。香港打了個(gè)頭陣，現(xiàn)在上海正站在同樣的路口。

如今，有需求的都在盯著上海，等它出現(xiàn)確定信號(hào)。但這里說句現(xiàn)實(shí)的話：一旦“供平過租”成為普遍現(xiàn)象，一旦庫存驟降，開發(fā)商也開始收回折扣，最好的窗口期可能就過去了。

所以，如果你買房的目的是自住或者置換，不妨現(xiàn)在可以去看看。好房子是不等人的，看懂了邏輯，且及時(shí)行動(dòng)的，才更容易得到市場(chǎng)的獎(jiǎng)勵(lì)。