文/謝逸楓

定調(diào)2026年房地產(chǎn)政策基調(diào)的政府報(bào)告出來了，短期看，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給。穩(wěn)樓市、保交房、防風(fēng)險(xiǎn)，即放開需求端，緊縮供應(yīng)端，全力穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)、擴(kuò)大白名單保交房、防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

中長(zhǎng)期來看，一是深化住房公積金制度改革。二是建“好房子”。推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的 “好房子”。三是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推進(jìn)基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)。四是高質(zhì)量發(fā)展，推進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

中長(zhǎng)期的制度改革在十五五規(guī)劃綱要草案提出，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，健全多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，實(shí)現(xiàn)更高水平住有所居。完善住房保障體系。推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2026年報(bào)告內(nèi)容看，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革。優(yōu)化保障性住房供給，加快危舊房改造。

有序推動(dòng)安全舒適綠色智慧的好房子建設(shè), 實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。進(jìn)一步發(fā)揮‘保交房’的白名單制度作用，防范債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)。因此，185個(gè)字，字字鏗鏘。

因此，從2026年報(bào)告內(nèi)容看，從穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)到住房、公積金、保障房、好房子、融資、房地產(chǎn)發(fā)展新模式制度改革，從好房子建設(shè)到防范房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范、保交樓，最后是房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展路徑已然清晰。

對(duì)比2025年報(bào)告內(nèi)容看，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。因城施策調(diào)減限制性措施，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。

盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。說明2025年的報(bào)告內(nèi)容比2026年的豐富，涉及更多的房地產(chǎn)內(nèi)容。

2024年9.26會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)政策定調(diào)為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。到2024年12.9的穩(wěn)住樓市、2024年12.12的持續(xù)用力推動(dòng)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，再到2025年2.28、3.5的穩(wěn)住樓市、8.8的采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

值得注意的是2025年10.10-11的會(huì)議首次提出著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

12.16的會(huì)議提出三是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度，合理把握房地產(chǎn)發(fā)展新模式各項(xiàng)基礎(chǔ)制度出臺(tái)時(shí)機(jī)，深化住房公積金制度改革，漸進(jìn)推開立“新”破“舊”，推動(dòng)新舊模式平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式作出部署。下步重點(diǎn)要抓好幾件事。一是供需兩端發(fā)力穩(wěn)市場(chǎng)。供給端要嚴(yán)控增量、盤活存量，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化庫(kù)存，同時(shí)有序推動(dòng)好房子建設(shè)。

需求端要采取更多針對(duì)性措施，充分釋放居民剛性和改善性需求。二是積極推動(dòng)房企轉(zhuǎn)型發(fā)展。支持加快從以新房銷售為主向更多持有物業(yè)、提供高品質(zhì)多樣化居住服務(wù)轉(zhuǎn)型。進(jìn)一步發(fā)揮保交房白名單制度作用，支持房企合理融資需求。

穩(wěn)樓市、保交房、防風(fēng)險(xiǎn)是2026年房地產(chǎn)的重點(diǎn)工作，與2025年穩(wěn)樓市、保交房、防風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)工作如出一轍。相對(duì)比2024年的化風(fēng)險(xiǎn)、守底線、穩(wěn)市場(chǎng)和2023年的穩(wěn)市場(chǎng)、化風(fēng)險(xiǎn)、保交樓的表述，穩(wěn)樓市依然是首位。

連續(xù)兩年把穩(wěn)樓市放在首位，唯一不同的地方在于“著力”穩(wěn)樓市，透露出更大力度、規(guī)模的救市政策出臺(tái)。穩(wěn)樓市、保交房、防風(fēng)險(xiǎn)，說明當(dāng)務(wù)之急是穩(wěn)樓市，目的是更好的實(shí)現(xiàn)保交房，防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

2026年報(bào)告涉房地產(chǎn)與2023年、2024年、2025年報(bào)告相同的地方、特征，為一字不提“房住不炒”（連續(xù)4年）、“房地產(chǎn)稅”（連續(xù)6年）、“住宅房產(chǎn)稅”（連續(xù)10年），連續(xù)三年提出因城施策”，釋放出呵護(hù)房地產(chǎn)的強(qiáng)烈信號(hào)。

不同的地方，在于首提探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵(lì)收儲(chǔ)存量商品房；2015年后首次提出深化住房公積金制度改革、首提初婚初育家庭住房保障，未提“支持剛性和改善購(gòu)房需求”（前面連續(xù)3年提出“支持剛性和改善購(gòu)房需求”）。

2026年報(bào)告涉九大亮點(diǎn)，一是穩(wěn)樓市，連續(xù)2年在政府報(bào)告中提到的，首次提出著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，代替持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。二是連續(xù)三年提出“因城施策”；連續(xù)4年以上，一字未提房住不炒、房地產(chǎn)稅、住宅房產(chǎn)稅。

三是首提探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵(lì)收儲(chǔ)存量商品房。四是未提“支持剛性和改善購(gòu)房需求”（連續(xù)三年提出后），首提初婚初育家庭住房保障。五是2015年后，首次提出深化住房公積金制度改革。六是首次提出優(yōu)化保障性住房供給。

公積金制度改革上次被寫入報(bào)告，還是在2015年。但當(dāng)時(shí)的政策語境與現(xiàn)時(shí)有所不同。在樓市仍處于調(diào)整期，并進(jìn)入新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換階段的當(dāng)下，超過10萬億元的存量公積金，有望通過制度改革發(fā)揮更大的作用。

七是連續(xù)2年提出“好房子”建設(shè)（有序推動(dòng)安全舒適綠色智慧的‘好房子’建設(shè)）, 首次提出實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。八是首次提出進(jìn)一步發(fā)揮‘保交房’的白名單制度作用，防范債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

九是首次提出深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)?？傮w看，2026年報(bào)告涉房地產(chǎn)內(nèi)容，與去年的報(bào)告內(nèi)容、經(jīng)濟(jì)會(huì)議和相關(guān)會(huì)議的房地產(chǎn)內(nèi)容具有重疊，存在交叉、老調(diào)重彈的現(xiàn)象。

2026年報(bào)告釋放出九大信號(hào)，一是房地產(chǎn)救市重新開啟、政策加碼、地方救市為主的信號(hào)。二是盤活存量商品房，收儲(chǔ)用途擴(kuò)大。三是首次置業(yè)需求爆發(fā)，二孩、三孩家庭的獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)貼，優(yōu)化限購(gòu)、住房補(bǔ)貼、信貸支持。

三是完善收購(gòu)存量商品房和收儲(chǔ)閑置土地的落地機(jī)制，打通政策堵點(diǎn)。四是完善城市更新的城中村改造專項(xiàng)借款、專項(xiàng)債、專項(xiàng)貸款和100萬套貨幣化實(shí)施操作細(xì)則。五是住房公積金制度改革有望提速、加快，10萬億元的存量規(guī)模大。

六是配售型保障房、收儲(chǔ)存量商品房成保障性住房供應(yīng)主流。七是加快好房子供應(yīng)的信號(hào)。八是加大白名單資金規(guī)模和放寬納入條件，保交房和防范債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)的信號(hào)。九是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)有望提速、加快。

從報(bào)告的房地產(chǎn)內(nèi)容表述看，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的影響政策，主要是房企存量商品房收儲(chǔ)和閑置土地收購(gòu)方面的政策應(yīng)該有新的變化，初婚初育家庭住房保障的剛性需求激活，公積金購(gòu)房的政策變化、白名單的保交房擴(kuò)大。

總體來說，按照這個(gè)房地產(chǎn)政策的框架看，基本上是2025年的房地產(chǎn)救市政策，新的單個(gè)政策以城市為執(zhí)行主體，覆蓋面有性。除非2026年上半年或下半年有新的大力度、大規(guī)模、系統(tǒng)性、國(guó)家層面的房地產(chǎn)救市政策出臺(tái)。

當(dāng)前的房地產(chǎn)政策無法讓市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，無法讓房地產(chǎn)見跌大拐點(diǎn)來臨，2026年1月-2月的新房?jī)r(jià)、成交量下降，就是好的數(shù)據(jù)說明。所以，2026年房地產(chǎn)見底大拐點(diǎn)來臨有點(diǎn)懸，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)難度大。

2026年政府報(bào)告涉房地產(chǎn)政策對(duì)市場(chǎng)影響來分析，總體看可概況為有利振興樓市、穩(wěn)定樓市預(yù)期，房地產(chǎn)最危險(xiǎn)時(shí)刻已經(jīng)過去了。一是有利振興房地產(chǎn)預(yù)期，加快房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，房?jī)r(jià)觸底反彈指日可待。

二是有利加快房地產(chǎn)去庫(kù)存，平衡市場(chǎng)供求關(guān)系，穩(wěn)定房?jī)r(jià)、地價(jià)、市場(chǎng)預(yù)期。三是有利加快房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清，推進(jìn)保交房，有利化解房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)壓力。四是有利房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展指明方向。