就在昨天，足以影響未來1-2年樓市格局的海口2026年度土地供應(yīng)計劃——終于擺上案頭。

從去年1155.8公頃的史詩級大放量，到今年674.7公頃的斷崖式回調(diào)，海口的土地供應(yīng)版圖在過去4年，經(jīng)歷了堪稱驚心動魄的“過山車”。

這背后到底傳導(dǎo)出什么信號？

今天，小易結(jié)合過去三年的供地計劃，看看2026年的?？诰烤贯尫帕四男?qiáng)烈信號。

01從2023到2026，四年供應(yīng)計劃上演“過山車”行情

咱們先看總量變化：

2023年：865.06公頃

2024年：687.65公頃

2025年：1155.8公頃

2026年：674.7公頃

四年間，?？诘耐恋毓?yīng)計劃畫出了一條極其陡峭的“A”字型曲線。

尤其2025年的1155.8公頃堪稱“天量”，遠(yuǎn)超其他年份。

其實(shí)，結(jié)合自貿(mào)港的封關(guān)來看，這里的邏輯并不復(fù)雜。

2025年是海南自貿(mào)港封關(guān)運(yùn)作前的“超級備貨期”，政府在基建、產(chǎn)業(yè)園、公共服務(wù)及住宅儲備方面集中發(fā)力。

而到了2026年，供地量驟然向2024年的水平回歸，甚至出現(xiàn)了17%以上的同比降幅。這傳遞了一個明確的信號：?？趶摹按蠡?qū)動”正式轉(zhuǎn)入“存量消化與精細(xì)化深耕”階段。

尤其宅地供應(yīng)計劃的大幅減少，對于開發(fā)商而言，意味著短期內(nèi)的新盤“井噴”壓力正在緩解，真正產(chǎn)品層面的競爭，正在加劇。

02宅地驟減！?？诜康禺a(chǎn)棋局變了

如果說總計劃供應(yīng)量是市場的體感溫度，那么住宅用地的變化才是跟大家關(guān)系最密切的。

小易整理了過去四年?？谧≌玫氐挠媱澒?yīng)數(shù)據(jù)：

?？趯?shí)景

2023年：167.56公頃（市場化商品住房139.48公頃，安置房14.6公頃，安居房11.7公頃，市場化租賃住房1.78公頃）

2024年：135.53公頃（市場化商品住房117.38公頃，市場化租賃住房3.17公頃，保障性租賃住房1.71公頃，回遷安置房13.27公頃）

2025年：127.96公頃（市場化商品住房95.27公頃，保障性租賃住房10.48公頃，回遷安置房22.22公頃）

2026年：46.72公頃（市場化商品住房44.62公頃，回遷安置房2.1公頃，安居房、租賃住房均為0）

四年間，計劃供應(yīng)量從2023年開始就松開了“油門”慢慢滑行減速，到今年，直接猛踩一腳剎車！

2026年住宅用地擬供應(yīng)量較2023年暴跌了72%，較2025年也減少了一半還多。

這一趨勢在2024—2025年間已初見端倪，當(dāng)時住宅用地占比雖維持在19.71%和11.07%，但2025年的實(shí)際住宅計劃供應(yīng)量已較2024年有所下降。而2026年6.93%的住宅用地占比，是近四年來的歷史最低點(diǎn)。

更有意思的是結(jié)構(gòu)變化。

安居房消失了。

2023年還有11.7公頃安居房用地，2025年還有10.48公頃保障性租賃住房，但到了2026年，安居房和租賃住房供地全部清零。

這意味著什么？海口的保障性住房儲備高峰已過。

目前江東新區(qū)、秀英片區(qū)等還有大量的存量安居房。隨著今年安居房關(guān)于產(chǎn)權(quán)、出售限制等政策的松綁，供應(yīng)端也在為市場消化庫存爭取時間。

03今年商品房宅地，重點(diǎn)在哪？

而今年僅有的44.62公頃市場化商品房，重點(diǎn)在哪？有啥特點(diǎn)？

咱們接著聊聊。

首先是江東新區(qū)，一共3宗純住宅地塊（JDZH-01-D08/09/10，合計達(dá)到了8.2公頃），占比全市接近20%。

秀英、西海岸片區(qū)也是重點(diǎn)區(qū)域：共有XY0307002等5宗宅地（含混和用地），擬計劃供應(yīng)面積達(dá)到了13.7公頃，占比約30%。

值得一提的是，2026年供地計劃中明確提到“推動丁村邁瀛、濱江新城三期、桂林三期等城市更新項(xiàng)目土地供應(yīng)”。

從讓清單來看，丁村城市更新項(xiàng)目提供了F-5-03（安置房1.59公頃）和F-5-07（住宅/商業(yè)混合4.44公頃）兩宗地塊；邁瀛片區(qū)G0717地塊（4.51公頃）為住宅/商業(yè)混合；桂林三期和濱江新城也有混合用地列入計劃。

?？趯?shí)景

而這幾個重點(diǎn)城更片區(qū)的宅地，大概率依舊由主導(dǎo)相應(yīng)城市更新項(xiàng)目的房企開發(fā)，比如丁村的大華、邁瀛的中鐵建等。

另一個明顯的特點(diǎn)是，大宗宅地越發(fā)稀缺，僅有新埠島一宗宅地達(dá)到了百畝級別，其他多數(shù)為20-60畝的地塊，這意味著，?？谖磥淼拇蟊P，將越發(fā)稀缺。

04劃撥土地激增

再看另一個隱形的關(guān)鍵指標(biāo)——供應(yīng)方式。

2023年出讓占比56.93%、劃撥占比43.07%；

2026年出讓占比27.13%、劃撥占比72.87%。

四年時間，出讓用地占比減少了約30%，而劃撥比例的持續(xù)攀升，意味著土地出讓金的收益將會大幅減少。

其實(shí)這一點(diǎn)在市場端已有驗(yàn)證：2026年1-3月，海口各類用地出讓金僅2.48億元，住宅用地成交面積同比2025年也在大幅縮水，這種情況還會繼續(xù)增加。而另一方面，?？谝苍谙乱槐P大棋。封關(guān)后的海口房價仍在明顯承壓，減少市場化商品宅地供應(yīng)，以高比例劃撥土地，完善電力、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施，夯實(shí)城市底座，待城市價值兌現(xiàn)后再談變現(xiàn)。

05城市建設(shè)發(fā)力，公共服務(wù)加速鋪開

當(dāng)住宅用地退潮，誰在填補(bǔ)空缺？

答案是：公共管理與公共服務(wù)用地（198.72公頃，占比29.45%）和交通運(yùn)輸用地（233.48公頃，占比34.61%）。兩者合計占比高達(dá)64.06%，幾乎是近四年來的最高水平。

對比過去三年，交通運(yùn)輸用地計劃供應(yīng)量持續(xù)攀升：2023年為213.26公頃，2024年為188.51公頃，2025年暴增至574.65公頃，2026年回調(diào)至233.48公頃，但仍處高位。

此外，如永興職教城（100公頃）、長天中學(xué)（12.81公頃）、椰海大道和東線高速互通立交（28.67公頃）等重大民生及基建項(xiàng)目的落地，顯示出官方正花大力氣完成城市的基礎(chǔ)設(shè)施完善。學(xué)校、醫(yī)院、公共管理服務(wù)、道路等城市基礎(chǔ)配套類項(xiàng)目正處于政策與土地的極大利好期。