圖源：小紅書@韓偉 （扎西東珠）

昆明人心里有個(gè)疙瘩，叫金龍飯店。

上世紀(jì)八九十年代，這家云南第一家中外合資飯店、第一家四星級(jí)酒店，更是云南第一家引進(jìn)國(guó)際酒店管理模式的標(biāo)桿，可以說是昆明的“頂流地標(biāo)”。

能在這兒吃一頓飯、住一晚客房，是普通人能吹半年的談資，更是商務(wù)宴請(qǐng)、高端接待的首選地。

2014年，這家承載著昆明城市記憶的老牌酒店悄然停業(yè)?？毓煞缴钲诤Ｑ偶瘓F(tuán)曾計(jì)劃投資38億元，拆除舊樓，在原址建設(shè)一座428米高、98層的摩天大樓“昆明海雅國(guó)際商業(yè)中心”。

可誰能想到，這樣一家風(fēng)光無兩的酒店，在2014年突然按下暫停鍵，一停就是11年，摩天大樓的藍(lán)圖始終停留在紙面。

直今年2月，官渡區(qū)發(fā)改局的一紙備案書宣告了這座老地標(biāo)酒店的命運(yùn)轉(zhuǎn)折：

停業(yè)11年的金龍飯店，放棄拆建，以存量改造的方式，將引入洲際酒店集團(tuán)旗下高端生活方式品牌voco，正式重啟新生。

從非拆不可到翻新改造，從商業(yè)地產(chǎn)狂想回歸酒店本質(zhì)，金龍飯店的轉(zhuǎn)折不是一個(gè)孤立的項(xiàng)目選擇，而是中國(guó)酒店業(yè)徹底告別增量狂歡、邁入存量轉(zhuǎn)型的標(biāo)志性注腳。

在全國(guó)超35萬家存量酒店中，超40%的存量酒店RevPAR不足200元，當(dāng)一批老牌星級(jí)酒店陷入關(guān)停、法拍、閑置的困局，金龍飯店用一場(chǎng)“不拆樓的重生”，給出了老酒店存量改造的新解法。

從昆明頂流到閑置11年

1988年1月，昆明金龍飯店試營(yíng)業(yè)的消息，登上了昆明報(bào)紙的頭版。

在那個(gè)昆明還以招待所、老舊賓館為主流住宿的年代，金龍飯店的出現(xiàn)，是顛覆性的，創(chuàng)造了云南酒店業(yè)多個(gè)“第一”。

它是云南省第一家中外合資飯店，由昆明與香港企業(yè)聯(lián)手打造，是繼北京建國(guó)飯店后，第二家最快收回投資成本的合資酒店；

它拿下云南首張四星級(jí)牌照，率先使用國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的員工手冊(cè)、服務(wù)流程、管理體系，被業(yè)內(nèi)稱為“云南酒店業(yè)的黃埔軍?！薄?/p>

金龍飯店中港雙方高管人員合影 圖源：網(wǎng)絡(luò)

在本地人印象中，外國(guó)游客來昆明“非金龍不住”，當(dāng)?shù)厍嗄暌赃M(jìn)入金龍工作為榮，常年賓朋滿座，早在1992年高峰時(shí)其月度利潤(rùn)峰值就高達(dá)300萬元。

新加坡前總理李光耀、泰國(guó)公主詩(shī)琳通、馬來西亞前總理馬哈蒂爾等多國(guó)貴賓下榻于此。

輝煌的句號(hào)，停在2014年。一紙停業(yè)公告，讓這座熱鬧了 26 年的酒店徹底安靜下來?？毓煞缴钲诤Ｑ偶瘓F(tuán)公布計(jì)劃：拆除金龍飯店，投資38億元，建設(shè)428米、98層的海雅國(guó)際商業(yè)中心，打造昆明新地標(biāo)。

可現(xiàn)實(shí)走向了另一個(gè)劇本。

超高建筑的資金壓力、地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫、規(guī)劃調(diào)整的變數(shù)，讓其摩天大樓的計(jì)劃一拖再拖。從428米縮水到高度未定，從商業(yè)中心到 “華人通西南總部”，方案換了一版又一版，工地始終寸土未動(dòng)。

金龍飯店就這么空置著，外立面依舊大氣，內(nèi)部卻日漸老化，給排水系統(tǒng)癱瘓、消防設(shè)施不達(dá)標(biāo)、抗震能力不足、地鐵施工帶來墻體開裂……

曾經(jīng)的行業(yè)標(biāo)桿，淪為城市核心區(qū)的“沉睡資產(chǎn)”。

這并非金龍飯店一家的困境。

同一時(shí)期，昆明新紀(jì)元大酒店、云南飯店等老牌星級(jí)酒店，紛紛陷入停業(yè)、待拆、轉(zhuǎn)型的迷茫；

全國(guó)范圍內(nèi)，上海豫園萬麗、大理實(shí)力希爾頓等高端酒店接連掛牌法拍，一批開業(yè)15年以上的老酒店，要么硬件落后被市場(chǎng)淘汰，要么資產(chǎn)沉重被資本拋棄。

老酒店的命運(yùn)，似乎只有兩條路：要么被拆除，變成商業(yè)綜合體；要么被遺忘，在城市角落慢慢凋零。

直到2025 年底，官渡區(qū)發(fā)改局的一份備案文件，打破了沉寂：金龍飯店不拆了，啟動(dòng)提升改造，引入洲際旗下高端品牌voco重新營(yíng)業(yè)。

圖源：昆明市官渡區(qū)發(fā)展和改革局

放棄38億的推倒重建，選擇存量改造，金龍飯店的180度轉(zhuǎn)向，背后是整個(gè)行業(yè)的認(rèn)知覺醒：

在核心地段不可復(fù)制、城市記憶不可再生、資產(chǎn)成本居高不下的今天，存量改造不是無奈之選，或許是最優(yōu)解。

放棄拆樓，金龍飯店的務(wù)實(shí)轉(zhuǎn)身

有人可能會(huì)問：既然閑置這么可惜，為什么不早點(diǎn)改造？

不是不想改，是真的改不起，也改不好。

老酒店改造，遠(yuǎn)比新建一座酒店難得多。

新建酒店，相當(dāng)于一張白紙，想怎么設(shè)計(jì)就怎么設(shè)計(jì)，想怎么定位就怎么定位；

而老酒店改造，就像是在一張畫滿了舊線條的紙上重新作畫，既要擦掉舊的痕跡，又不能破壞原本的底色，還要兼顧實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性。

更關(guān)鍵的是，很多投資者對(duì)老酒店改造存在一個(gè)誤區(qū)：覺得只要刷層漆、換套家具、掛個(gè)國(guó)際品牌，就能起死回生。

可實(shí)際上，這種“換皮不換骨”的改造，最終只能淪為曇花一現(xiàn)。

圖源：西雙版納告莊voco酒店

比如有些老酒店，改造后確實(shí)火了一陣，但因?yàn)榉?wù)跟不上、定位不清晰，沒過多久就又恢復(fù)了冷清，最后還是逃不過“二次倒閉”的命運(yùn)。

對(duì)于金龍飯店而言，引入洲際集團(tuán)旗下的voco品牌，是一個(gè)務(wù)實(shí)而明智的選擇。

voco在大中華區(qū)能夠保持快速增長(zhǎng)，最為重要的原因正是專注高端酒店存量市場(chǎng)煥新，這種定位改造恰恰踩準(zhǔn)了國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的迭代需求。

此前，據(jù)《酒管財(cái)經(jīng)》不完全統(tǒng)計(jì)，在國(guó)內(nèi)開業(yè)的voco酒店中存量翻牌項(xiàng)目比例非常大。

而在此之前，洲際就已接手改造了昆明的櫻花酒店（現(xiàn)為假日酒店）、邦克酒店（現(xiàn)為皇冠假日酒店）、怡景園酒店（現(xiàn)為金普頓酒店），可以說在昆明存量市場(chǎng)中扮演著相當(dāng)重要的角色。

酒店存量改造“生意經(jīng)”

金龍飯店的轉(zhuǎn)型并非孤例。在中國(guó)酒店業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代的今天，老舊酒店改造已成為行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的核心課題。

《2025中國(guó)酒店投資運(yùn)營(yíng)與品牌發(fā)展報(bào)告》顯示，2025年中國(guó)酒店業(yè)全面進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，全國(guó)開業(yè)5年以上的存量品牌酒店占比達(dá)69.3%，存量改造成為行業(yè)主流方向。

另據(jù)厚海數(shù)據(jù)平臺(tái)發(fā)布的《2025年中國(guó)酒店市場(chǎng)品牌變更洞察報(bào)告》顯示，行業(yè)已全面步入存量主導(dǎo)階段。

改造比新建更劃算，似乎已成為行業(yè)共識(shí)。

新建酒店需要投入大量資金用于土地、設(shè)計(jì)和施工，建設(shè)周期長(zhǎng)，資金回籠緩慢。而改造現(xiàn)有建筑則能夠充分利用原有結(jié)構(gòu)，縮短施工時(shí)間，降低人力和物力成本。

區(qū)別于幾年前大家的討論與觀望，業(yè)界從過去的討論與觀望落地到實(shí)操階段，將存量視為常態(tài)，都想在存量市場(chǎng)中挖掘新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

在華住集團(tuán)旗下，星程酒店自2008年創(chuàng)立以來，始終專注于將存量老酒店轉(zhuǎn)型為符合新時(shí)代消費(fèi)者需求的品質(zhì)酒店。

截至2025年9月底，星程已在全國(guó)400多座城市開業(yè)近700家酒店，其中很大一部分是由存量物業(yè)煥新而來。

東呈旗下的柏曼酒店近年來也在存量改造賽道上持續(xù)發(fā)力，更是率先提出“售價(jià)倒算成本”的投資邏輯，聚焦于3萬—5萬元的中度改造項(xiàng)目。

2025年，藝龍酒店科技正式推出美麗豪酒店、怡致酒店與藝選酒店三大存量煥新品牌，分別針對(duì)中高端全服務(wù)、中端商務(wù)、下沉市場(chǎng)輕中端三種不同需求。

圖源：藝龍酒店科技

藝龍酒店科技還與興業(yè)銀行合作拿出1億供應(yīng)鏈額度，覆蓋15城50家店，工期縮50%、造價(jià)降30%，邊營(yíng)業(yè)邊改造，解決停業(yè)損失痛點(diǎn)。

當(dāng)然，國(guó)際酒店集團(tuán)也看到了存量改造的價(jià)值。

希爾頓歡朋此前披露的改造實(shí)踐引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注，其針對(duì)存量物業(yè)的“輕量化改造”模式，通過聚焦功能升級(jí)與體驗(yàn)優(yōu)化，在重慶江北嘴項(xiàng)目上實(shí)現(xiàn)3個(gè)月完成146間客房改造的行業(yè)新速度。

洲際酒店集團(tuán)旗下洲至奢選和voco等品牌都具有靈活高效的存量轉(zhuǎn)換優(yōu)勢(shì)，也為其探索存量市場(chǎng)打開了先機(jī)。

2025年，洲際開設(shè)的洲至奢選杭州武林國(guó)大酒店和成都春熙路voco酒店，均由舊樓改造煥新，坐落于城市核心商圈，緊鄰著名景點(diǎn)，集商務(wù)出行休閑旅居于一體，成為本地商業(yè)、文化和時(shí)尚的新地標(biāo)。

過去，很多地產(chǎn)商靠著拆樓重建賺得盆滿缽滿，形成了“推土機(jī)一響，黃金萬兩”的思維定式。

但隨著地產(chǎn)市場(chǎng)下行、城市更新提質(zhì)，這種急功近利的模式，早已難以為繼。

越來越多的案例證明，老酒店不是“包袱”，拆樓不是盤活資產(chǎn)的唯一選擇，改造才是存量時(shí)代的正確出路。

在國(guó)內(nèi)酒店市場(chǎng)從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營(yíng)的今天，金龍飯店的轉(zhuǎn)型為所有還在執(zhí)著于“拆樓建樓”的地產(chǎn)商上了一課：

有時(shí)候，保留比拆除更需要智慧，改造比重建更需要勇氣。

相信在金龍飯店的示范作用下，會(huì)有越來越多的地產(chǎn)商放下“拆樓執(zhí)念”，投身到老酒店存量改造的浪潮中。