2026.03.06

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作者 |第一財經 吳斯旻

2026年政府工作報告提出，今年要“著力穩(wěn)定房地產市場”，并要有序推動“好房子”建設，高質量推進城市更新。

圍繞今年房地產領域的重點工作以及“十五五”期間城市存量轉型仍需回應的重點議題，第一財經6日在全國兩會上海市代表團全體會議開放日現場，采訪了全國人大代表、上海富申評估咨詢集團董事長、上海市城市更新專家委員會副主任樊蕓。

如何推動“好房子”銷售？

“現在上海‘好房子’住宅項目的得房率可以達到93%-94%，這與前兩年當地某豪宅項目得房率低至67%形成了鮮明的對比?！狈|提及這一調研結果。

她認為，“好房子”建設一方面可以推動房屋銷售，另一方面也降低了城市政府征收動遷的成本，吸引央企等社會資本投入城市更新領域。

過去，部分住宅項目得房率偏低。樊蕓以上述豪宅項目為例稱，每月業(yè)主必須承擔350平米的物業(yè)管理費，每平米物業(yè)管理費大約是20元。

近兩年來，“好房子”項目的落地有效提高了業(yè)主得房率，給購房者帶來實惠。她認為，在房地產市場調整的過程中，推廣“好房子”與提振住房消費息息相關。

為了進一步促進“好房子”銷售，樊蕓提出三點建議：一是在“十五五”期間“推動住房銷售逐漸取消公攤面積”，讓購房者“花同樣的錢拿到更大的居住面積”，隨著后續(xù)房價回調，這一利好會進一步顯現；

二是讓物業(yè)可問責、可更換，也即居住者有權“取消不負責的物業(yè)”。從更長期來看，鼓勵“物業(yè)管理”轉型為“物業(yè)服務”，推動“好房子”與“好物業(yè)”“好社區(qū)”有機結合；

三是讓地鐵等公共交通覆蓋更多“好房子”。房屋價值的一大決定因素是地段。當前不少購房者，尤其是一線城市購房者買不起中心城區(qū)的住房，退而求其次選擇遠郊的住房。

“以上海為例，這是全球地鐵里程最長的城市之一，如果讓當地地鐵能建到每個小區(qū)的門口，遠郊購房者也就能享受到中心城區(qū)的便利?！狈|說。

城市更新的上海方案

在談及城市更新工作時，樊蕓對第一財經表示，在上海，超長特別專項債等政府資金有力地推動了城市更新工作。

與此同時，上海在城市更新中也有多項創(chuàng)新做法：比如，去年上海大規(guī)模推動存量收儲，并將收儲資源優(yōu)先用于科創(chuàng)發(fā)展，同時給予相關科創(chuàng)企業(yè)低利率、最高達到10年的還款周期，還允許同一儲備項目不同地塊之間的自由調劑使用，這些政策緩解了政府的收儲資金壓力，保障了重大產業(yè)項目落地，推動城市新質生產力發(fā)展。

另一項創(chuàng)新做法是鼓勵政府企事業(yè)單位的空間向市民開放，這類做法在推動更多主體參與到城市更新領域的同時，精細化提升城市品質。

此外，上海近年來將城市工業(yè)用地遺址等低效用地更新為高科技產業(yè)園區(qū)。去年，樊蕓在當地房地產租金市場下行期做過一次調研，在徐匯區(qū)濱江，隨著更新后產業(yè)上下游企業(yè)陸續(xù)搬遷至某園區(qū)，該園區(qū)周圍房租普漲了2元。

去年8月，上海規(guī)自局還發(fā)布了《關于深化“三師”聯創(chuàng)工作機制推進城市更新高質量發(fā)展的指導意見（2025版）》，核心是通過深化“三師”聯創(chuàng)機制，推動上海城市更新高質量發(fā)展。

樊蕓認為，上海所探索建立的責任規(guī)劃師、責任建筑師、責任評估師聯創(chuàng)工作機制，加強城市更新專業(yè)技術支撐，也意味著各高校建筑設計、城市規(guī)劃等專業(yè)畢業(yè)生和相關市場化機構，未來仍大有可為。

“城市更新不僅要發(fā)揮地方規(guī)劃設計院等事業(yè)單位作用，更要發(fā)揮第三方市場化的專業(yè)力量的作用，使三師聯創(chuàng)機制真正落地，在城市更新中發(fā)揮更大的作用。”樊蕓說。

以立法推動住房維修基金使用

對于城市更新的下一步，樊蕓認為，首當其沖是增強房屋質量和安全，尤其應該關注老舊高層的減災防災能力。

與此同時，應通過立法推動住房維修基金活化用于消防、房屋結構老化等領域，系統(tǒng)提升住房安全和城市韌性，“談及房屋質量和安全，監(jiān)管是一方面，資金來源則是另一方面”。

資金尤其需要投向救災能力提升上。樊蕓表示，去年香港大埔大火事件對高層建筑聚集的內地超大特大城市，亦有警示。以上海為例，據其調研，中心城區(qū)的高層建筑大概6.6萬幢，這些建筑樓層很多都在30層以上，而目前國內消防救援云梯一般只能達到50米左右，救援能力遠無法匹配高層建筑的救援需求。至于能夠達到100米左右的消防云梯，一是市場少有，二是在實際救援中，可能面臨過橋、隧道等障礙。

“為了實施救援，我最初考慮大力發(fā)展消防高端制造業(yè)。但經過調研，我的想法與之前有所不同。地方消防局領導告訴我，目前我國的消防設備在國際上處于領先地位，許多國外的設備制造商都要向中國學習。但遺憾的是，這類先進設備市場占有率不高。”樊蕓說。

那么，誰來投資？如何提高市占率？

樊蕓提出設想：撬動住房維修基金，將其用于此類先進救災救援設備研發(fā)。在相關設備面市后，優(yōu)化政府相關招投標方式，促進更多先進救災設備投入使用。

微信編輯| 小羊

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