在預(yù)判商品價(jià)格走勢(shì)時(shí)，我們一定要學(xué)會(huì)追蹤一些領(lǐng)先指標(biāo)，從而根據(jù)這些領(lǐng)先指標(biāo)去推論之后商品價(jià)格走勢(shì)。

而房?jī)r(jià)有一個(gè)領(lǐng)先指標(biāo)，就是 居民活期存款增速。其底層邏輯是：居民在買房之前，需要提前準(zhǔn)備現(xiàn)金，且這種現(xiàn)金因?yàn)橐S時(shí)準(zhǔn)備支付房款，所以不太會(huì)轉(zhuǎn)為定期存款，那么就會(huì)體現(xiàn)在居民活期存款增速的走高上。同時(shí)，由于存款總額短期內(nèi)是不會(huì)發(fā)生劇烈波動(dòng)的，所以受到活期存款的擠壓，定期存款的增速會(huì)出現(xiàn)明顯下滑。

如果我們看過(guò)去十年的居民活期存款增速，會(huì)發(fā)現(xiàn)2016年、2020年這幾年的活期存款同比增速增長(zhǎng)最快，而2016年和2020年正好都是房?jī)r(jià)飆升的年份。

如果對(duì)比這兩年的同比增速的話，2016年也顯著高于2020年，并且持續(xù)性更強(qiáng)，這也是對(duì)應(yīng)樓市情況的：2016年全國(guó)樓市的普漲，2020年主要是一線和部分強(qiáng)二線房?jī)r(jià)上漲，幅度也較2016年低一些。

我們?cè)龠x取2016年全國(guó)房?jī)r(jià)翻倍大漲，和2023年底全國(guó)樓市確定進(jìn)入下行期的數(shù)據(jù)做對(duì)比?？梢钥吹?016年活期存款同比增速遠(yuǎn)高于定期存款，2023年情況則完全相反。

所以說(shuō)，從宏觀數(shù)據(jù)來(lái)看，活期存款作為房屋成交量和房?jī)r(jià)的先行指標(biāo)，是非常有說(shuō)服力的。

如果我們?cè)購(gòu)奈⒂^上來(lái)看， 以北京單個(gè)城市為例，來(lái)看北京這五年的小陽(yáng)春的成交峰值和前一年底的活期存款增速，可以看到活期存款增速較快的年份，一般都對(duì)應(yīng)2個(gè)月后的成交高峰。

那么知道這個(gè)規(guī)律之后，我們來(lái)看看今年的情況怎么樣呢。很多人期待中的小陽(yáng)春，包括上海新政后的效果，到底值得期待嗎？

今年1月份，京滬居民活期存款同比增速不僅沒(méi)有出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，甚至還沒(méi)有去年的數(shù)據(jù)高。至少?gòu)木用窕钇诖婵钸@個(gè)先行指標(biāo)來(lái)看，樓市并不具備反彈的動(dòng)力。

與此同時(shí)，還有一個(gè)現(xiàn)象，就是北上深三地的二手掛牌量同時(shí)反轉(zhuǎn)，結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)半年的下行趨勢(shì)，并轉(zhuǎn)而開(kāi)始持續(xù)上升。

這意味著什么？

意味著政策和輿論并沒(méi)有激發(fā)購(gòu)房者進(jìn)場(chǎng)，反而讓房東覺(jué)得可以趁機(jī)高價(jià)出手。從跌漲比（當(dāng)天房東下調(diào)掛牌價(jià)格套數(shù) / 當(dāng)天房東上調(diào)掛牌價(jià)格套數(shù)）這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)下看好房地產(chǎn)市場(chǎng)的房東確實(shí)增多了。

好嘛，本來(lái)政策的出臺(tái)，目的是讓剛需對(duì)房?jī)r(jià)有信心，從而下場(chǎng)購(gòu)房。但實(shí)際效果是，剛需依舊在官網(wǎng)，倒是房東覺(jué)得房?jī)r(jià)要反彈了，紛紛上調(diào)定價(jià)或者掛牌。

現(xiàn)在的政策還是那種感覺(jué)：不是讓人抄底的，而是讓人跑路的。

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