土拍“開門紅”：定銷房地塊成市場(chǎng)“試金石”

2026年3月5日，無錫土地市場(chǎng)迎來新春后的首場(chǎng)“大考”。本次共出讓7宗宅地，總成交金額超63億元。

在傳統(tǒng)認(rèn)知中，土拍的焦點(diǎn)往往是核心區(qū)高端地塊：例如起始樓面價(jià)16711元/㎡的新吳區(qū)太科園地塊，或容積率僅1.05的錫山區(qū)低密地塊。然而，本次土拍最大的“黑馬”卻出人意料——位于惠山區(qū)前洲街道的XDG-2025-80號(hào)定銷商品。

備注：土地列表自制

這宗帶有“定銷”屬性、未來毛坯銷售均價(jià)被限定在9996元/㎡的地塊，經(jīng)25輪競(jìng)價(jià)后，被南京金達(dá)置業(yè)以61832萬元摘得，樓面價(jià)3307.59元/㎡，溢價(jià)率14.44%。

無獨(dú)有偶：2024年12月無錫第五次土拍，錫山怡豐苑定銷商品房地塊（XDG-2024-65號(hào)）以18.49%的溢價(jià)率成交，樓面價(jià)3728元/㎡，由徐州金豐房地產(chǎn)競(jìng)得。

現(xiàn)象解讀：定銷房為何能打破“零溢價(jià)”魔咒？

定銷房，即定向銷售商品房，通常由政府回購用于安置。這類地塊之所以能打破“零溢價(jià)”慣例，這背后反映出三大深刻變化：

1

房企邏輯之變：

從“追求暴利”到“擁抱確定性”

相比高端改善樓盤漫長的去化周期和不確定的客群，定銷房地塊因成本可控、銷路明確、回款穩(wěn)定，當(dāng)下正成為房企眼中的“安全選項(xiàng)”。14.44%的溢價(jià)率說明，房企不再一味追逐豪宅的“高光時(shí)刻”，而是更務(wù)實(shí)地下沉到真實(shí)居住需求中。從“追求暴利”向“擁抱確定性”，無錫房企的投資邏輯正在向成熟市場(chǎng)模式靠攏。

備注：信息圖由深度智聯(lián)-決策專家AI生成

2

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)之變：

住房“雙軌并行”在土地端顯現(xiàn)成效

定銷房地塊受到受捧，某種程度上是住房“雙軌制”在土地市場(chǎng)的正面反饋。政府通過定銷房地塊精準(zhǔn)對(duì)接拆遷安置需求，同時(shí)通過限定售價(jià)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，形成了一套相對(duì)清晰的閉環(huán)。開發(fā)商愿意高價(jià)拿地，背后是對(duì)這種模式的認(rèn)可。

備注：信息圖由深度智聯(lián)-決策專家AI生成

3

區(qū)域價(jià)值之變:

前洲板塊的“補(bǔ)漲”預(yù)期

拋開定銷屬性，該地塊本身也具備一定基礎(chǔ)：臨近滬蓉高速、規(guī)劃地鐵3號(hào)線北延，且隨著惠山城鐵國際商務(wù)區(qū)的推進(jìn)，人口導(dǎo)入效應(yīng)將有一定顯現(xiàn)。

地塊示意圖

14.44%的溢價(jià)，某種程度上也是資本對(duì)前洲板塊價(jià)值回歸的價(jià)值判斷。當(dāng)核心區(qū)地價(jià)高企時(shí)，具備產(chǎn)業(yè)支撐和交通優(yōu)勢(shì)的“價(jià)格洼地”自然將進(jìn)入房企的視野。

影響深遠(yuǎn)：無錫樓市的“壓艙石”與“信心錨”

這場(chǎng)土拍對(duì)2026年無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生怎樣的影響？

1. 穩(wěn)預(yù)期：從“高端局”走向“全民局”

過去，土拍熱度多由豪宅地王帶動(dòng)，容易引發(fā)剛需群體焦慮。而定銷房地塊的溢價(jià)成交，傳遞出一個(gè)務(wù)實(shí)信號(hào)：市場(chǎng)既要關(guān)注少數(shù)人的豪宅，也關(guān)注多數(shù)人的好房子。這有助于穩(wěn)定普通購房者對(duì)未來房價(jià)的預(yù)期。

2. 促品質(zhì)：定銷房也要“卷”起來

品牌房企通過競(jìng)價(jià)拿地，意味著必須在有限利潤空間內(nèi)提升品質(zhì)來爭(zhēng)取市場(chǎng)，這正在打破“定銷房=低端房”的刻板印象。推動(dòng)定銷房向更高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)邁進(jìn)，讓回遷群眾也能住上“好房子”。

結(jié)語

3月5日的這場(chǎng)土拍，是無錫樓市的一面鏡子。它照出了市場(chǎng)的理性，也折射出底部的韌性。

一宗定銷房地塊的溢價(jià)成交，提供了觀察當(dāng)前市場(chǎng)的一個(gè)切口：房企更看重確定性，區(qū)域價(jià)值仍是重要考量，保障房品質(zhì)也在逐步提升。對(duì)于無錫市場(chǎng)而言，這或許不是一個(gè)“轉(zhuǎn)折點(diǎn)”，但確實(shí)是一個(gè)值得留意的信號(hào)——市場(chǎng)正在回歸理性，各方參與者也在重新校準(zhǔn)自己的判斷。

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