近年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)正面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

數(shù)據(jù)顯示，2025年全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)（500強(qiáng)）平均物業(yè)費(fèi)收繳率已降至71%，連續(xù)四年下滑。上市物業(yè)企業(yè)收繳率稍高，為78%，而中小物業(yè)企業(yè)普遍低于65%，部分甚至跌破50%，甚至很多小區(qū)物業(yè)費(fèi)的收繳率已經(jīng)跌破了一半。青島、合肥、太原都有物業(yè)企業(yè)因?yàn)殚L(zhǎng)期收不上物業(yè)費(fèi)主動(dòng)撤退他不干了，光去年檢測(cè)到的物業(yè)撤場(chǎng)項(xiàng)目，就高達(dá)173個(gè)。

撤場(chǎng)的主要原因是物業(yè)費(fèi)收繳率過(guò)低，導(dǎo)致項(xiàng)目長(zhǎng)期虧損、現(xiàn)金流壓力加大。

例如，2月24日，第一太平融科物業(yè)管理（北京）有限公司合肥分公司向合肥北辰天都小區(qū)發(fā)出了《對(duì)外工作聯(lián)絡(luò)函》，明確指出“業(yè)主物業(yè)費(fèi)收繳率持續(xù)偏低，已入住業(yè)主欠費(fèi)情況較為突出”“項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)虧損，客觀上已無(wú)力繼續(xù)維持物業(yè)服務(wù)所做出的商業(yè)及運(yùn)營(yíng)決策”，公司將于2026年5月24日起正式撤出小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作。

今年初，融創(chuàng)服務(wù)太原分公司正式向當(dāng)?shù)刈〗ú块T提交了撤場(chǎng)申請(qǐng)，擬于2026年4月30日前退出對(duì)晉中市通建融創(chuàng)城的物業(yè)服務(wù)，理由也是項(xiàng)目“長(zhǎng)期處于虧損狀態(tài)，超出公司可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的承受范圍”。

那為什么現(xiàn)在更多人都不交物業(yè)費(fèi)了？

表面看，是因?yàn)榻鼛啄昶毡殄X緊了。

經(jīng)濟(jì)下行周期，居民收入預(yù)期不穩(wěn)，物業(yè)費(fèi)這類“固定支出”首當(dāng)其沖被砍。與此同時(shí)，政策也在“助攻”——多地出臺(tái)空置房物業(yè)費(fèi)折扣，比如江蘇給出七折、山東打到六折，空置率高的項(xiàng)目直接被砍掉大半收入。

但更深層的原因，是因為物業(yè)服務(wù)一年比一年差了，2023年全國(guó)業(yè)主對(duì)物業(yè)滿意度還有76.1，去年已經(jīng)跌到了73.2了。很多人吐槽自己小區(qū)物業(yè)屬于是薛定諤的服務(wù)，你交錢的時(shí)候它存在，你需要的時(shí)候它消失，保安少了，保潔糊弄，收費(fèi)雖然貴，但是服務(wù)全靠嘴，張嘴閉嘴馬上來(lái)，結(jié)果馬年到了都還沒(méi)來(lái)。

而電梯廣告費(fèi)等公共收益的不透明，以及維修資金的使用黑洞，則同慢性毒藥，日復(fù)一日地侵蝕著業(yè)主本就薄弱的信任。

當(dāng)物業(yè)履約不到位、質(zhì)價(jià)不符，以及上游地產(chǎn)部分項(xiàng)目在交付中就存在瑕疵（盡管可能并不在物業(yè)能力解決范圍與指責(zé)之內(nèi)）時(shí)，業(yè)主面臨的是“個(gè)體維權(quán)成本過(guò)高，集體行動(dòng)難以組織”的困境。走法律途徑周期長(zhǎng)、舉證難，拒交物業(yè)費(fèi)便成了最直接、成本最低的“維權(quán)武器”。

那么，為什么物業(yè)服務(wù)質(zhì)量越來(lái)越差了？

可能因?yàn)樘霋赍X了，很多物業(yè)都是房企配套，物業(yè)賺的這一點(diǎn)點(diǎn)錢，房企以前壓根是看不上的，像地產(chǎn)暴雷之前的2021年上半年，頭部房企的物業(yè)收入大部分只占總數(shù)2%到5%，利潤(rùn)占比也不高。但是現(xiàn)在房子賣不動(dòng)了，很多房企自己都虧成狗，哪里還有錢來(lái)扶物業(yè)。

去年57家上市房企合計(jì)總虧損將會(huì)超過(guò)2000億，物業(yè)給賣房反向輸血的時(shí)代來(lái)了，為了多掙點(diǎn)錢給集團(tuán)，很多物業(yè)公司就選擇降低成本、服務(wù)縮水。

當(dāng)然，很多物業(yè)的坑也是早就埋下了，以前地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)時(shí)代，房子質(zhì)量有問(wèn)題、墻體開裂、房屋漏水那都不是事，可以賣掉就行，只要房?jī)r(jià)上漲業(yè)主也不會(huì)抱團(tuán)聲討。而現(xiàn)在房?jī)r(jià)一直在下降，以前埋下的雷就要被引爆了，炸到物業(yè)頭上。

困局?jǐn)[在眼前，被動(dòng)等死肯定不行，以下4個(gè)方向，物業(yè)也許能殺出一條路。

• 主動(dòng)曬出“明白賬”，用透明換信任。公示物業(yè)費(fèi)收支、公共收益、維修基金使用情況，并附上施工前后對(duì)比照片。讓業(yè)主看到錢花在了哪里，信任感才能逐步建立。

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  用“微小的確定感”，融化“巨大的不信任感”。業(yè)主不交費(fèi)，往往不是因?yàn)橐患笫拢且驗(yàn)闊o(wú)數(shù)件沒(méi)人管的小事。比如承諾“報(bào)修15分鐘內(nèi)響應(yīng)，普通問(wèn)題24小時(shí)內(nèi)閉環(huán)”。哪怕暫時(shí)修不好，也要上門看一眼，給業(yè)主一個(gè)明確的反饋和預(yù)期。這種“被重視”的感覺(jué)，是化解對(duì)立情緒的第一步。
• 邀請(qǐng)業(yè)主成為“共建者”，變旁觀為參與招募。業(yè)主作為物業(yè)監(jiān)督員、搭建議事長(zhǎng)廊等方式，讓業(yè)主從“旁觀者”變?yōu)榧覉@的“參與者”和“建設(shè)者”，明白物業(yè)服務(wù)的成本。
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  投入更多資源，管理好小區(qū)。業(yè)主群業(yè)主群是小區(qū)的輿論場(chǎng)，是業(yè)主大會(huì)的票倉(cāng)，利遠(yuǎn)大于弊。

上半場(chǎng)靠地產(chǎn)輸血、靠規(guī)模擴(kuò)張，躺著也能活。下半場(chǎng)不行了，必須靠真本事吃飯。收繳率的下滑，滿意度的下跌，是行業(yè)長(zhǎng)期積累矛盾的集中爆發(fā)。但這未必是壞事。擠掉泡沫、淘汰劣質(zhì)玩家，活下來(lái)的，才是真正能做事的。

這個(gè)新賽場(chǎng)上，贏家不一定是規(guī)模最大的，而是那些擅長(zhǎng)處理歷史遺留問(wèn)題、敢于擁抱服務(wù)透明化、能在微觀層面化解宏觀矛盾的企業(yè)。信任很難建立，但一旦建立，就是最深的護(hù)城河。