作者：周軍律師.

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商品房交易中，開發(fā)商常因工期延誤，在房屋未完成竣工驗(yàn)收、不具備法定及約定交付條件時，便通知業(yè)主收房。部分業(yè)主急于入住，接收了此類房屋。

那么，接收未竣工驗(yàn)收的房屋后，還能再主張逾期交房責(zé)任嗎？

業(yè)主接收未竣工驗(yàn)收房屋，不等于放棄逾期交房追責(zé)權(quán)利，除業(yè)主明知房屋未驗(yàn)收且明確放棄權(quán)利外，仍有權(quán)向開發(fā)商主張逾期交房違約責(zé)任。

一、法院支持主張逾期交房責(zé)任的常見情形 1. 業(yè)主不知情收房，事后發(fā)現(xiàn)未竣工驗(yàn)收

開發(fā)商隱瞞房屋未驗(yàn)收事實(shí)，未告知業(yè)主真實(shí)情況，業(yè)主誤以為房屋合格而接收，事后查明未驗(yàn)收的，開發(fā)商構(gòu)成欺詐性交付，業(yè)主有權(quán)主張逾期交房違約金，違約金計(jì)算至房屋竣工驗(yàn)收合格、取得備案表之日。

2. 業(yè)主知情收房，但未書面放棄追責(zé)權(quán)利

業(yè)主雖知曉房屋未竣工驗(yàn)收，但未簽訂任何放棄逾期責(zé)任的協(xié)議、聲明，僅辦理收房入住手續(xù)，不能視為自愿放棄權(quán)利，法院依舊支持業(yè)主主張逾期交房責(zé)任，部分法院會結(jié)合實(shí)際情況酌情調(diào)整違約金數(shù)額，但不會完全免除。

3. 合同約定驗(yàn)收合格為交房條件，開發(fā)商違規(guī)交房

商品房買賣合同明確約定“房屋竣工驗(yàn)收合格并取得備案表”為交付條件，開發(fā)商違反約定交付未驗(yàn)收房屋，屬于典型違約，業(yè)主收房后仍可依據(jù)合同約定，全額主張逾期交房違約金。

二、法院不支持或減免責(zé)任的例外情形 1. 業(yè)主書面明確放棄逾期交房責(zé)任

業(yè)主在收房時，簽訂了書面協(xié)議、承諾書，明確表示放棄追究開發(fā)商逾期交房違約責(zé)任，且該聲明系真實(shí)意思表示、不存在脅迫欺詐情形，業(yè)主事后再主張的，法院不予支持。

2. 業(yè)主明知未驗(yàn)收，惡意主張責(zé)任

有充分證據(jù)證明，業(yè)主明知房屋未竣工驗(yàn)收，主動要求提前收房，且收房后長期未提出異議，事后單純?yōu)樗饕`約金起訴，違背誠信原則，法院會酌情減免開發(fā)商責(zé)任，甚至駁回訴求。

3. 逾期交房系不可抗力導(dǎo)致，且已履行告知義務(wù)

開發(fā)商能舉證證明逾期交房系不可抗力（如地震、疫情管控）導(dǎo)致，且已按合同約定及時告知業(yè)主，未驗(yàn)收交房與不可抗力存在因果關(guān)系，法院可依據(jù)公平原則，減免相應(yīng)逾期責(zé)任。

周軍律師提醒，購房收房務(wù)必嚴(yán)把“驗(yàn)收關(guān)”，切勿盲目接收未驗(yàn)收房屋；若已接收，切勿自認(rèn)無法追責(zé)，及時固定證據(jù)、依法主張權(quán)利，就能追回逾期交房違約金，守護(hù)自身合法權(quán)益。遇到相關(guān)問題，建議及時咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權(quán)良機(jī)。

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