文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

3月6日盤(pán)后，“高端商務(wù)物業(yè)第一股”卓越商企服務(wù)（06989.HK）刊發(fā)了2025年業(yè)績(jī)預(yù)告：

預(yù)計(jì)全年權(quán)益股東應(yīng)占溢利同比大幅下降約60%至70%。

在2024年業(yè)績(jī)剛剛筑底回升的背景下，這份盈警無(wú)疑令市場(chǎng)側(cè)目。若以其2024年約3.12億元的歸母凈利潤(rùn)估算，2025年這一數(shù)字或?qū)⒒渲?.87億元左右的低谷。

乍看之下，這是一份足以引發(fā)投資者擔(dān)憂的成績(jī)單。

但在賬面利潤(rùn)承壓的另一面，卓越商企服務(wù)現(xiàn)金流狀況的根本性改善。作為物企“生命線”的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，在2025年實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正，流動(dòng)性儲(chǔ)備創(chuàng)下近年新高，而這或許預(yù)示著其即將迎來(lái)“輕裝上陣”的新周期。

卓越商企服務(wù)將利潤(rùn)驟降歸因于兩點(diǎn)：一是主動(dòng)清理長(zhǎng)賬齡關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款導(dǎo)致減值損失增加；二是根據(jù)北京環(huán)球財(cái)富相關(guān)案件終審判決，就財(cái)務(wù)擔(dān)保義務(wù)計(jì)提足額撥備。

前者指向關(guān)聯(lián)方歷史欠款問(wèn)題。

作為由卓越集團(tuán)分拆而來(lái)的物管企業(yè)，卓越商企服務(wù)在房地產(chǎn)下行周期中持續(xù)推動(dòng)“去關(guān)聯(lián)化”。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年其關(guān)聯(lián)方收入占總收入比例已壓降至10%以內(nèi)，第三方在管面積占比突破六成。

但歷史的應(yīng)收賬款包袱仍需處理，參考截至2025年6月30日的數(shù)據(jù)，卓越商企服務(wù)貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)中來(lái)自關(guān)聯(lián)方的余額達(dá)7.51億元，占總額的37.8%。

此番在年報(bào)中主動(dòng)計(jì)提長(zhǎng)賬齡關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)，相當(dāng)于在賬面上切斷了最后一條與地產(chǎn)母體的“軟性臍帶”。

后者則是對(duì)三年前一宗并購(gòu)案的終局清算。

2021年4月6日，卓越商企服務(wù)與北京世源光華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、北京光華路五號(hào)貿(mào)易公司訂立交易協(xié)議，以2.25億元代價(jià)收購(gòu)北京環(huán)球財(cái)富物業(yè)共75%股權(quán)。然而，這一標(biāo)的在收購(gòu)前存在的對(duì)外擔(dān)保問(wèn)題。

此前，由于訴訟判決及先決條件未能達(dá)成，2024年末卓越商企服務(wù)宣布不再支付向賣(mài)方第三期收購(gòu)款4500萬(wàn)元。而再往前的2022年，其也曾此計(jì)提過(guò)相關(guān)撥備約6237萬(wàn)元。

2025年下半年，北京環(huán)球財(cái)富物業(yè)所涉擔(dān)保訴訟迎來(lái)法院終審判決。此次再補(bǔ)提撥備，應(yīng)該可視為這一風(fēng)險(xiǎn)徹底出清的最后一步。

不難看出，兩個(gè)動(dòng)作的共同邏輯是：與其讓歷史遺留問(wèn)題持續(xù)侵蝕未來(lái)利潤(rùn)，不如在一個(gè)會(huì)計(jì)年度內(nèi)集中消化，換取資產(chǎn)負(fù)債表的輕裝上陣。

與利潤(rùn)端的黯淡形成對(duì)比的是，卓越商企服務(wù)的現(xiàn)金流指標(biāo)呈現(xiàn)顯著改善。

公告披露，預(yù)期截至2025年12月31日，其未經(jīng)審核的現(xiàn)金結(jié)余及理財(cái)產(chǎn)品等總額不低于13億元，而2024年末約為10.84億元，同比約20%的增幅。

13億元的現(xiàn)金儲(chǔ)備，在計(jì)提大額減值損失的背景下實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，或傳遞出兩點(diǎn)信息：其一，減值計(jì)提為非現(xiàn)金支出，不傷及實(shí)際資金；其二，核心的第三方市場(chǎng)化業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了穩(wěn)定的現(xiàn)金流入。

物管行業(yè)的估值邏輯正經(jīng)歷從“規(guī)模崇拜”向“現(xiàn)金流為王”的切換。

在此維度下，卓越商企服務(wù)的此次操作，可視為主動(dòng)適應(yīng)新估值體系的一步棋——剔除歷史雜質(zhì)后的資產(chǎn)質(zhì)量，才是未來(lái)估值修復(fù)的真正基礎(chǔ)。

當(dāng)然，風(fēng)險(xiǎn)提示同樣存在。

關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款的清理進(jìn)度、第三方業(yè)務(wù)擴(kuò)張帶來(lái)的成本管控壓力、以及計(jì)提減值后投資者信心的修復(fù)，均是公司管理層在年報(bào)正式發(fā)布及后續(xù)業(yè)績(jī)溝通中需要回應(yīng)的議題。

相關(guān)公司：卓越商企服務(wù)hk06989