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純住宅供應，起拍即焦點

滬告字〔2026〕第006號青浦區(qū)QPPO-0101單元18-05地塊，位于上海青浦徐涇板塊核心區(qū)域，是2026年上海首批土拍中面積最大的住宅用地。該地塊為R2二類居住用地，出讓面積38029.65平方米（約57畝），容積率2.2，建筑限高60米，規(guī)劃總建筑面積83665平方米。

地塊四至清晰：東至蟠龍路、西至蟠和路、南至徐民東路、北至會恒路。當前土地現(xiàn)狀為未開工且已完成平整，具備快速開發(fā)條件。作為普通商品房用地，使用年限為70年，綠化率要求不低于35%，符合現(xiàn)代宜居社區(qū)標準。

該地塊起始總價為25.0996億元，起始樓面價30000元/平方米，競買保證金5.02億元。掛牌交易期為2026年3月4日至3月13日，今日（3月11日）12:00為競買保證金到賬截止日，市場關(guān)注度較高。

數(shù)據(jù)顯示，地塊周邊3公里范圍內(nèi)新房市場活躍，2025年下半年至2026年初成交均價穩(wěn)定在6萬至7萬元/平方米區(qū)間。綠城·春曉園、同濟蟠龍里等項目成交活躍，華潤虹橋潤璟等高端項目成交均價突破7萬元/平方米。數(shù)據(jù)來源于克而瑞，反映了徐涇板塊較強的購買力和市場認可度。

虹橋主城核芯，雙軌交加持

地塊地處青浦徐涇板塊，屬于虹橋國際中央商務區(qū)輻射范圍，是青浦東部門戶位置。區(qū)域內(nèi)已形成較成熟的高端居住氛圍，周邊3公里范圍內(nèi)聚集了招商象嶼蟠龍府、綠城春曉園、華潤虹橋潤璟等高品質(zhì)住宅項目。

交通配套方面，地塊優(yōu)勢顯著。步行約700米可達地鐵17號線蟠龍路站；1.8公里范圍內(nèi)覆蓋17號線徐涇東站及規(guī)劃中的25號線徐涇東站、會卓路站、國展北站。多條城市主干道環(huán)繞，包括蟠龍路、蟠和路、徐民東路、會恒路，可快速連接國家會展中心、虹橋樞紐等重要節(jié)點。

教育配套方面，993米處有徐涇小學（徐民路校區(qū)），1.9公里范圍內(nèi)有徐涇幼兒園。商業(yè)配套方面，2.2公里可達國家會展中心南廣場，周邊還有首位奧特萊斯、蟠龍?zhí)斓氐瘸墒焐倘Α＝】抵黝}公園、蟠和綠地等生態(tài)資源也在1.5公里范圍內(nèi)，滿足居民日常休閑需求。

徐涇板塊供需格局與價格錨定

徐涇板塊作為青浦對接虹橋的核心區(qū)域，近年來已成為高端改善型產(chǎn)品的聚集地。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2026年2月徐涇板塊新房庫存以三房、聯(lián)排、獨棟為主，其中三房庫存339套，占絕對主導地位，去化周期僅4.1個月，顯示市場需求旺盛。

對比周邊已成交項目，同濟蟠龍里成交均價64017元/平方米，綠城·春曉園60815元/平方米，華潤虹橋潤璟高達71561元/平方米。地塊30000元/平方米的起始樓面價，按常規(guī)開發(fā)成本和合理利潤測算，未來入市價格預計在6.5萬至7.5萬元/平方米區(qū)間。

徐涇板塊2025年3月至2026年2月的成交數(shù)據(jù)顯示，月均成交面積約4000平方米，成交均價維持在6萬至6.5萬元/平方米高位。2025年7月曾出現(xiàn)8.3萬元/平方米的高點，主要受高端產(chǎn)品集中成交影響。整體來看，板塊價格支撐力較強，去化穩(wěn)定。數(shù)據(jù)來源于克而瑞，印證了徐涇作為青浦價值高地的地位。

契合區(qū)域改善需求，打造品質(zhì)社區(qū)

根據(jù)規(guī)劃要求，地塊需配建200平方米老年活動室和100平方米文化活動室，體現(xiàn)了對全齡段社區(qū)服務的重視。容積率2.2、限高60米的指標，適合打造18層左右的高層住宅與部分小高層產(chǎn)品組合，符合徐涇板塊主流產(chǎn)品形態(tài)。

參考周邊成功案例，如綠城·春曉園、同濟蟠龍里等項目，主力戶型集中在建面90至130平方米三房和建面130至150平方米四房，精準匹配區(qū)域改善型客群需求。地塊總建面83665平方米，按平均建面100平方米/套計算，預計可開發(fā)約830套住宅產(chǎn)品。

青浦區(qū)作為上�！拔鍌�新城”之一，強調(diào)綠色生態(tài)城區(qū)建設(shè)，藍綠空間占比超80%。地塊35%的綠化率要求，結(jié)合周邊豐富的生態(tài)資源，有望打造低密度、高綠化率的品質(zhì)社區(qū)，提升產(chǎn)品競爭力。

徐涇板塊庫存結(jié)構(gòu)顯示，三房產(chǎn)品占比高達61.8%，是絕對主力產(chǎn)品；其次為獨棟（12.3%）和二房（19.5%）。這反映了區(qū)域以改善型需求為主導的市場特征，三房產(chǎn)品去化周期僅4.1個月，遠低于其他產(chǎn)品類型。數(shù)據(jù)來源于克而瑞，為18-05地塊產(chǎn)品定位提供了明確方向。

稀缺供應下的開發(fā)機會

青浦區(qū)QPPO-0101單元18-05地塊為2026年上海首批土拍中青浦區(qū)唯一一幅住宅用地，供應稀缺。對比同單元17-05地塊（2025年11月出讓，容積率2.2，出讓面積2.49公頃），18-05地塊面積更大（3.8公頃），區(qū)位更優(yōu)，緊鄰已成熟的蟠龍路商圈。

地塊30000元/平方米的起始樓面價，相比周邊項目實際地價具有一定成本優(yōu)勢。以同濟蟠龍里為例，其成交樓面地價約30346元/平方米，當前售價64017元/平方米，地價房價比約47.4%。若18-05地塊以底價成交，開發(fā)商將擁有相對充足的利潤空間。

青浦作為長三角一體化發(fā)展的重要節(jié)點，徐涇板塊依托虹橋國際開放樞紐，將持續(xù)受益于區(qū)域發(fā)展紅利。隨著國家會展中心、虹橋商務區(qū)功能不斷完善，區(qū)域通達性與產(chǎn)業(yè)能級有望進一步提升。對于開發(fā)商而言，該地塊是布局上海西部高端市場的優(yōu)質(zhì)機會。

本文由上海區(qū)域分析師【楊軼】，通過人機協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI 文章，(https://www.dichanai.com/) 功能撰寫 。

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