進入3月，房地產(chǎn)迎來全年首個關鍵的銷售出窗口期。

2026年開年以來，二手房成交回暖，核心城市土拍火熱，再加之中央多次發(fā)聲為房地產(chǎn)打氣，市場對于金三銀四普遍寄予期待。

目前，3月第1周市場數(shù)據(jù)已出爐，部分城市已搶先起跑。盡管是結構性行情，但市場的大趨勢已經(jīng)明確。

市場繼續(xù)分化，二手房和新房走勢迥異

2026年1月，已經(jīng)給這一年開了個好頭。

二手房成交率先大幅回升。

1月份，北上廣深的二手房成交紛紛創(chuàng)下階段性新高。而其他核心城市的成交情況也同步改善。

克而瑞監(jiān)測的全國重點13城，1月份二手房成交面積約810萬平方米，環(huán)比上升16%，同比增長33%，相比2025年月均增長18%，成交活躍度顯著提升。

2月份受春節(jié)假期影響，數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯下滑。而進入3月份以來，市場開始明顯修復，熱點城市新房二手房成交數(shù)據(jù)全面升溫，近日多個城市單日成交量創(chuàng)下新高。

更重要的是，這幾年二手房一直在以價換量。而近期部分城市二手房成交價格開始反彈，呈現(xiàn)量價齊升態(tài)勢。戳這里，打造24小時在線的AI銷售員

比如廣州，貝殼平臺顯示，3月第1周二手房成交849套，環(huán)比增加118.8%。

上海3月7日二手房單日成交1324套，創(chuàng)2026年年內(nèi)新高。北京日均網(wǎng)簽穩(wěn)定在400套以上，環(huán)比上漲21.14%。

深圳樂有家的數(shù)據(jù)顯示，門店二手簽約量環(huán)比上漲132%，創(chuàng)下2025年3月底以來的最高紀錄。另外，數(shù)據(jù)還顯示，截至3月份深圳二手房成交價已經(jīng)連續(xù)三個月上行。多個核心區(qū)域片區(qū)成交均價上漲超5%，更有豪宅兩個月漲價近50萬。

再如，南京二手房近1個月平均漲幅8.2%，近3個月漲幅達到16.4%，漲勢領跑全國。

此外，杭州、成都、武漢、蘇州等地成交趨于活躍。

新房市場整體仍在筑底，呈現(xiàn)局部復蘇狀態(tài)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至3月8日，全國重點30城新房成交面積環(huán)比下降14%。

城市間分化明顯，市場呈現(xiàn)結構性復蘇狀態(tài)，部分城市已率先回升。

深圳新房成交量環(huán)比上漲39.08%；杭州認購量環(huán)比漲50%；武漢日均成交環(huán)比大漲80%；長沙環(huán)比成交套數(shù)增長7.18%；成都新房量價齊升，成交價格環(huán)比漲約16.76%。戳這里，打造24小時在線的AI銷售員

值得一提的是，豪宅成交活躍。

就在3月2日，廣州保利玥璽灣成交了一套建筑面積670平方米的頂層復式房源，總價1.87億元，折合單價28萬元/平方米，刷新廣州一手住宅單價紀錄。

幾天后，廣州星河灣半島單日成交4套頂奢復式，總成交額7.187億元，其中一套總價超2億元；

此外，廣州另一個頂豪項目鵬瑞1號也在一天內(nèi)賣出2套房源。

這種結構性回升，點燃了小陽春的第一波熱度。

接下來，房地產(chǎn)將進入“穩(wěn)價”階段

從目前來看，今年的樓市小陽春有望收獲不錯的成色。

但是，要注意的是，對新房成交量不能抱太高的期待。

從近年來的供地規(guī)模來看，新房成交規(guī)模持續(xù)收縮是必然趨勢。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，截至2025年，我國300城土地成交規(guī)模已連降五年。

2025年，全國300城招拍掛成交土地僅10億平方米，同比下降11%。成交量僅為巔峰期的35%。

2026年，在“控增量，去庫存，優(yōu)供給”的政策背景下，土地供應還在進一步縮量。

截至目前，有27個城市發(fā)布了今年的宅地供應計劃，累計供應總量同比下降25%。其中，廈門、富平、淮南等地同比去年供應量下降超40%。

有限的供地指標，優(yōu)先投向核心城市核心區(qū)域。

馬年開年以來，已有廣州、杭州等地相繼開展土拍。

2月25日，廣州馬場地塊火爆開拍，8家房企鏖戰(zhàn)近9小時，地塊由越秀地產(chǎn)以236億總價奪得，溢價率高達26.6%，成交樓面價8.5萬元/㎡，創(chuàng)下廣州樓面價新高。

3月首周，杭州土拍火爆開場。位于上城區(qū)城東新城的一宗宅地經(jīng)過109輪競價，最終以51.08%的溢價率出讓，樓面價高達4.5萬元/平方米。

此外，無錫成交了一宗溢價率14.4%的宅地。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，3月第1周土地成交建面環(huán)比上升126%，平均溢6.2%，高于2026年以來的平均水平。

土地市場起跑了。

土拍是樓市重要的先行信號。

加大優(yōu)質(zhì)地塊供應，為好房子建設奠定基礎。

這也正是當前穩(wěn)新房市場的核心——

通過優(yōu)化土地供應結構，加大優(yōu)質(zhì)項目供應，推動成交價格整體回穩(wěn)。

今年開年，《求是》發(fā)文肯定房地產(chǎn)金融資產(chǎn)價值，已是一個風向標。

3月5日國務院新聞辦舉行吹風會中，起草組成員、國務院研究室副主任陳昌盛在解讀《政府工作報告》時，明確提出"要促進資產(chǎn)價格的回穩(wěn)。要保持資本市場健康發(fā)展，還要努力促進房地產(chǎn)市場的回穩(wěn)，使得居民和企業(yè)的資產(chǎn)負債表進一步修復，這樣投資和消費的行為會更通暢"。

房子是中國居民最重要的資產(chǎn)。多個研究報告顯示，中國居民家庭住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比例達60%-70%。

房價持續(xù)下行，導致居民財富縮水，進而影響消費意愿和消費能力。

穩(wěn)房價，就是穩(wěn)定居民財富，釋放消費潛力。

今年擴大內(nèi)需被擺在第一位。穩(wěn)定房價將是今年房地產(chǎn)的關鍵任務。

其中，二手房市場這幾年價格調(diào)整比新房市場更充分，部分城市二手房成交價已經(jīng)跌回10年前，市場進入筑底階段。近幾個月部分城市開始出現(xiàn)價格反彈，便是一個重要信號。

如何穩(wěn)住新房價格，是政策發(fā)力的重點。而推動優(yōu)質(zhì)土地供應，建設高品質(zhì)的好房子，是其中的關鍵抓手。

正如明源君反復強調(diào)的，現(xiàn)階段二手房和新房負有不同的歷史使命。

預計接下來二手房成交增速依然會高于新房。供應控量的情況下，新房成交很難超越前一年。成交縮量成為必然趨勢，提質(zhì)穩(wěn)價才是今年的重中之重。

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