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“想在上海買(mǎi)套90㎡以下的新房 ，怎么越來(lái)越難？”這是不少剛需購(gòu)房者的共同困惑。2026年初 ，當(dāng)你打開(kāi)新房銷(xiāo)售榜單 ，會(huì)發(fā)現(xiàn)主力成交幾乎清一色 是90-110㎡甚至更大的改善型產(chǎn)品。曾經(jīng)風(fēng)靡一時(shí)的小戶(hù)型 ，似乎正在悄然退出上海新房舞臺(tái)。
但事實(shí)果真如此嗎？小戶(hù)型是徹底被拋棄 ，還是只是換了“戰(zhàn)場(chǎng)”？今天我們就從最新數(shù)據(jù)出發(fā) ，揭開(kāi)小戶(hù)型在新房市場(chǎng)的真正處境。政策轉(zhuǎn)向：小戶(hù)型標(biāo)準(zhǔn)全面升級(jí)“7090政策”正式謝幕
2024年8月27日 ，上海發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市新出讓商品住房用地套型供應(yīng)結(jié)構(gòu)的通知》，標(biāo)志著執(zhí)行近18年的“7090政策”正式退出歷史舞臺(tái)。過(guò)去要 求90㎡以下中小套型占比不低于70%的硬性規(guī)定 ，如今已大幅松綁。更重要的是 ，中小套型的面積標(biāo)準(zhǔn)全面提高：多層住宅從90㎡提升至100㎡ ，小高層從95㎡升至110㎡ ，高層更是從100㎡放寬到120㎡ 。這意味著 ，未 來(lái)上海新房市場(chǎng)中的“小戶(hù)型” ，起點(diǎn)已是100㎡！
土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)悄然改變
政策松綁的背后 ，是土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的深刻變化。2024年至2025年 ，上海住宅土地供應(yīng)量斷崖式下跌 ，分別下降50.8%和31.2%。更關(guān)鍵的是 ，外環(huán)內(nèi)地 塊占比提升 ，直接推高了整體開(kāi)發(fā)成本。開(kāi)發(fā)商面對(duì)高昂的地價(jià) ，自然傾向于做大戶(hù)型以提高單套利潤(rùn)。正如一位業(yè)內(nèi)人士所說(shuō)： “90㎡建面×10萬(wàn)/㎡ =900萬(wàn) ，利潤(rùn)薄如刀片；180㎡建面× 11萬(wàn)/㎡ =1980萬(wàn) ，利潤(rùn)直接翻番?！?br/>需求升級(jí)：改善型成絕對(duì)主力成交結(jié)構(gòu)大逆轉(zhuǎn)
數(shù)據(jù)不會(huì)說(shuō)謊。2026年2月 ，上海新房市場(chǎng)主力成交面積段為90-110㎡建面 ，占比高達(dá)44%。而總價(jià)集中在300-700萬(wàn)元區(qū)間 ，合計(jì)占比56%。這清晰 地表明 ，改善型需求已成為市場(chǎng)主流。反觀(guān)小戶(hù)型 ，2024年1-8月 ，90㎡建面以下剛需型產(chǎn)品成交僅4332套 ，占比僅為12.2%。與2021年小戶(hù)型成交占比57%的高點(diǎn)相比 ，近乎腰斬。這張圖表清晰顯示 ，90-110㎡建面面積段以475套的成交量遙遙領(lǐng)先 ，占總成交的44.4%。而傳統(tǒng)意義上的小戶(hù)型( 70-90㎡建面)僅成交76套 ，占比 不足8%。數(shù)據(jù)來(lái)源于克而瑞 ，充分印證了改善型需求的主導(dǎo)地位。
購(gòu)房者心態(tài)的根本轉(zhuǎn)變
為什么購(gòu)房者不再青睞小戶(hù)型？根本原因在于居住需求的升級(jí)。隨著上海城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到37.51㎡ ，基本居住需求已得到滿(mǎn)足 ，人們開(kāi) 始追求更高品質(zhì)的居住體驗(yàn)。特別是25-35歲購(gòu)房群體中 ，60%將“120㎡建面以上”作為首改目標(biāo) ，而在2018年這一比例僅為35%。家庭結(jié)構(gòu)也在變化 ，上海平均家庭戶(hù)僅2.32 人 ，“小家庭獨(dú)立居住”成為新趨勢(shì) ，對(duì)空間功能性和舒適度的要求大幅提升。
市場(chǎng)分化：核心區(qū)與郊區(qū)冰火兩重天內(nèi)環(huán)小戶(hù)型近乎斷供
如果你把目光聚焦在內(nèi)環(huán) ，會(huì)發(fā)現(xiàn)小戶(hù)型的處境更加嚴(yán)峻。2025年 ，內(nèi)環(huán)內(nèi)90㎡建面以?xún)?nèi)小戶(hù)型供應(yīng)占比僅約0.93% ，近乎斷供。而200㎡建面以上大 戶(hù)型供應(yīng)占比卻超過(guò)51%。這種K型分化背后 ，是開(kāi)發(fā)商的理性選擇。內(nèi)環(huán)地價(jià)高昂 ，只有大戶(hù)型才能承載高房?jī)r(jià)并保證利潤(rùn)。2024年以來(lái) ，內(nèi)環(huán)新房?jī)r(jià)格從11.9萬(wàn)/㎡飆升至17 萬(wàn)/㎡ ，漲幅超40% ，但90㎡建面以?xún)?nèi)小戶(hù)型漲幅僅4%。不過(guò) ，小戶(hù)型并未完全消失 ，只是轉(zhuǎn)移了陣地。在外環(huán)外區(qū)域 ，如金山、寶山等地 ，小戶(hù)型依然有不錯(cuò)的去化表現(xiàn)。2026年2月 ，金山建發(fā)瑞湖項(xiàng)目網(wǎng) 簽率達(dá)71% ，成為當(dāng)月成交冠軍。這說(shuō)明 ，在總價(jià)敏感的剛需市場(chǎng) ，小戶(hù)型仍有其存在價(jià)值。特別是在“滬七條”等政策放寬外環(huán)外限購(gòu)后 ，郊區(qū)小戶(hù)型的吸引力進(jìn)一步提升。從區(qū)域成交分布看 ，浦東以2.62萬(wàn)㎡位居第一 ，金山、寶山、青浦等郊區(qū)緊隨其后。數(shù)據(jù)顯示 ，外郊環(huán)成交主力地位達(dá)到49% ，反映出剛需購(gòu)房者正向 郊區(qū)轉(zhuǎn)移。數(shù)據(jù)來(lái)源于克而瑞 ，印證了小戶(hù)型在郊區(qū)仍有市場(chǎng)空間。
庫(kù)存壓力：小戶(hù)型成“堰塞湖”去化周期持續(xù)拉長(zhǎng)
最能反映市場(chǎng)真實(shí)狀況的 ，莫過(guò)于庫(kù)存數(shù)據(jù)。截至2026年2月 ，上海90-110㎡建面新房庫(kù)存占比42% ，去化周期長(zhǎng)達(dá)15個(gè)月；而140㎡建面以上戶(hù)型庫(kù) 存占比不足18% ，去化周期僅6.8個(gè)月。小戶(hù)型成了“堰塞湖” ，大戶(hù)型則是“泄洪口”。這種庫(kù)存結(jié)構(gòu)的失衡 ，進(jìn)一步加劇了開(kāi)發(fā)商減少小戶(hù)型供應(yīng)的決心。庫(kù)存數(shù)據(jù)顯示 ，90-110㎡建面面積段庫(kù)存套數(shù)高達(dá)24202套 ，占比最大。但值得注意的是 ，70-90㎡建面小戶(hù)型庫(kù)存也有9530套 ，去化壓力不容忽視。 相比之下 ，大戶(hù)型雖然庫(kù)存絕對(duì)數(shù)量不小 ，但去化速度更快。數(shù)據(jù)來(lái)源于克而瑞 ，揭示了小戶(hù)型面臨的庫(kù)存困境。
開(kāi)發(fā)商的“利潤(rùn)算盤(pán)”
面對(duì)庫(kù)存壓力 ，開(kāi)發(fā)商的選擇很明確。2025年上海土拍中 ，徐匯濱江地塊強(qiáng)制要求100%住宅≥180㎡建面 ，前灘南地塊容積率降至2.2 ，為500-600㎡ 建面“垂直院墅”鋪路。香港置地砍光徐匯項(xiàng)目120㎡建面以下戶(hù)型 ，中海虹口地塊打造“全四房社區(qū)” ，最小160㎡建面。這些舉動(dòng)都表明 ，開(kāi)發(fā)商已將重心完全轉(zhuǎn)向改善型產(chǎn) 品。
未來(lái)展望：小戶(hù)型還有機(jī)會(huì)嗎？剛需不會(huì)消失 ，只是轉(zhuǎn)移
雖然新房市場(chǎng)小戶(hù)型式微 ，但剛需需求并未消失 ，只是轉(zhuǎn)移到了二手房市場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示 ，內(nèi)環(huán)內(nèi)二手房成交中 ，90㎡建面以?xún)?nèi)小戶(hù)型占比超62%。這說(shuō) 明實(shí)用型小戶(hù)型仍有強(qiáng)烈市場(chǎng)需求。對(duì)于預(yù)算有限的購(gòu)房者來(lái)說(shuō) ，二手房市場(chǎng)的小戶(hù)型仍是重要選擇。特別是房齡較新的次新房 ，既能滿(mǎn)足居住需求 ，又相對(duì)保值。
政策可能再次調(diào)整
值得注意的是 ，上海正在研究“7090政策2.0版” ，擬要求外環(huán)外項(xiàng)目中小戶(hù)型配比不低于60%。如果這一政策落地 ，外環(huán)外小戶(hù)型供應(yīng)或?qū)⒃黾印Ｍ瑫r(shí) ，綠城、仁恒等開(kāi)發(fā)商已啟動(dòng)“90㎡建面三房2.0”研發(fā) ，通過(guò)面寬6米橫廳、S墻收納、LDKB一體化等設(shè)計(jì) ，把剛需做成改善感。這或許能為小戶(hù) 型帶來(lái)新的生機(jī)。
結(jié)語(yǔ)：讀懂周期 ，理性選擇
上海小戶(hù)型在新房市場(chǎng)的式微 ，并非偶然 ，而是政策調(diào)整、需求升級(jí)、開(kāi)發(fā)商策略多重因素共同作用的結(jié)果。但這并不意味著小戶(hù)型徹底失去價(jià)值 ，而 是市場(chǎng)進(jìn)入了新的發(fā)展階段。對(duì)于購(gòu)房者而言 ，關(guān)鍵是要讀懂市場(chǎng)周期 ，在合適的時(shí)間 ，為合適的人生階段 ，選擇一套真正“住得起、也住得爽”的房子。無(wú)論是選擇新房大戶(hù)型還 是二手小戶(hù)型 ，都要基于自身實(shí)際需求和財(cái)務(wù)狀況做出理性決策。你覺(jué)得上海小戶(hù)型還有未來(lái)嗎？歡迎在評(píng)論區(qū)分享你的看法！

本文由上海區(qū)域分析師【楊軼】，通過(guò)人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專(zhuān)家的AI 文章，(https://www.dichanai.com/) 功能撰寫(xiě) 。

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