導讀

2月27日，深圳市住房建設局、市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合印發(fā)《關于進一步規(guī)范城市更新項目管理有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），自2026年3月16日起實施，有效期5年。

本文字數(shù)：2329字

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為進一步銜接落實《住宅項目規(guī)范》，《通知》一方面針對未完成城市更新單元規(guī)劃審批的城市更新項目，按照“法治化、市場化”原則，優(yōu)化相關城市更新政策以落實《住宅項目規(guī)范》要求。另一方面強化政府主動作為，統(tǒng)籌各方力量，破解難點堵點，積極穩(wěn)妥推進深圳城市更新項目加快實施，持續(xù)拉動房地產(chǎn)有效投資。

有專家認為，強化政府主動作為，意味著深圳舊改將用政府的力量，加快推進舊改實施。

《通知》明確“未完成規(guī)劃審批的城市更新項目”的類型，要求合理核定土地移交率，在滿足交通、教育等配套設施服務能力的前提下，在取得轄區(qū)政府和相關職能部門同意意見后，在更新單元規(guī)劃階段可調整城市更新單元計劃和法定圖則關于土地移交的要求，合理核定土地移交率，但仍應滿足基準土地移交用地要求。同時簡化審批程序，不再要求履行計劃調整程序。

通知還對保障性住房配建要求進行了調整：

1

一是對已完成規(guī)劃審批的城市更新項目，保障性住房配建要求按已批規(guī)劃及原規(guī)定執(zhí)行；對未完成規(guī)劃審批的項目，應符合《住宅項目規(guī)范》相關要求，原則上可不配建保障性住房。

2

二是“工改保”項目繼續(xù)按原有規(guī)定執(zhí)行。這意味著，深圳新啟動的舊改項目，原則上不再強制配建保障房。

3

三是接下來將通過新增建設、存量房屋盤活、多元收購等各種渠道統(tǒng)籌落實保障性住房建設籌集要求。

此外，通知中還提到，鼓勵金融機構通過提供信貸服務、并購貸款等途徑，緩解市場主體資金壓力；支持金融資產(chǎn)管理公司通過資產(chǎn)重組、破產(chǎn)重整等方式盤活項目。

值得一提的是，《通知》明確適用《關于進一步規(guī)范城市更新規(guī)劃土地管理的若干措施（試行）》（深規(guī)劃資源規(guī)〔2025〕5號）第（九）項，運用“清調供”手段盤活的城市更新項目有兩種規(guī)劃編制方式：一是重新編制規(guī)劃，土地移交率及保障房配建要求可按《通知》執(zhí)行，并應符合《住宅項目規(guī)范》相關要求；二是允許局部調整已批更新單元規(guī)劃，局部調整部分按照《通知》執(zhí)行，并應符合《住宅項目規(guī)范》相關要求，未調整部分按已批更新單元規(guī)劃執(zhí)行，局部調整后土地移交率按城市更新單元整體核算。

深圳舊改新改解讀

一、《通知》出臺目的是什么？

為進一步銜接落實《住宅項目規(guī)范》，《通知》一方面針對未完成城市更新單元規(guī)劃審批的城市更新項目，按照“法治化、市場化”原則，優(yōu)化相關城市更新政策以落實《住宅項目規(guī)范》要求。另一方面強化政府主動作為，統(tǒng)籌各方力量，破解難點堵點，積極穩(wěn)妥推進深圳城市更新項目加快實施，持續(xù)拉動房地產(chǎn)有效投資。

二、“未完成規(guī)劃審批的

城市更新項目”包括哪些類型？

“未完成規(guī)劃審批的城市更新項目”包括未完成城市更新單元規(guī)劃審批或適用《關于進一步規(guī)范城市更新規(guī)劃土地管理的若干措施（試行）》（深規(guī)劃資源規(guī)〔2025〕5號）第（九）項，運用“清調供”手段盤活并重新編制規(guī)劃的城市更新項目。

三、土地移交率怎么核定和調整？

《通知》明確在滿足交通、教育等配套設施服務能力的前提下，在取得轄區(qū)政府和相關職能部門同意意見后，在更新單元規(guī)劃階段可調整城市更新單元計劃和法定圖則關于土地移交的要求，合理核定土地移交率，但仍應滿足基準土地移交用地要求。同時簡化審批程序，不再要求履行計劃調整程序。

四、保障性住房配建要求有哪些調整？

一是已完成城市更新單元規(guī)劃審批的城市更新項目，保障性住房配建要求按已批規(guī)劃及原規(guī)定執(zhí)行。

二是未完成規(guī)劃審批的城市更新項目應符合《住宅項目規(guī)范》相關要求，原則上可不配建保障性住房。市相關主管部門、各區(qū)政府應通過新增建設、存量房屋盤活、多元收購等各種渠道統(tǒng)籌落實保障性住房建設籌集要求。

三是“工改?！表椖坷^續(xù)按原有規(guī)定執(zhí)行。

五、“清調供”項目怎么編制規(guī)劃？

《通知》明確適用《關于進一步規(guī)范城市更新規(guī)劃土地管理的若干措施（試行）》（深規(guī)劃資源規(guī)〔2025〕5號）第（九）項，運用“清調供”手段盤活的城市更新項目有兩種規(guī)劃編制方式：一是重新編制規(guī)劃，土地移交率及保障房配建要求可按《通知》執(zhí)行，并應符合《住宅項目規(guī)范》相關要求。二是允許局部調整已批更新單元規(guī)劃，局部調整部分按照《通知》執(zhí)行，并應符合《住宅項目規(guī)范》相關要求，未調整部分按已批更新單元規(guī)劃執(zhí)行，局部調整后土地移交率按城市更新單元整體核算。

六、市場主體、債權人、物業(yè)權利人、

金融機構等各方主體如何凝聚共識、

共同推動項目實施？

《通知》要求各區(qū)政府積極搭建平臺，引導市場主體、債權人降低投資預期，引導物業(yè)權利人調整預期,參照深圳土地整備、房屋征收補償標準合理協(xié)商確定搬遷補償標準。同時鼓勵金融機構通過提供信貸服務、并購貸款等途徑，減緩市場主體資金壓力；支持金融資產(chǎn)管理公司通過資產(chǎn)重組、破產(chǎn)重整等方式盤活項目。

本文來源：i深圳、深圳特區(qū)報、讀特新聞

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