來源：市場資訊

城市更新項目普遍存在的算賬難、推進(jìn)慢等難題，有了新的解法。

3月1日深圳住建局與規(guī)自局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新項目管理有關(guān)事項的通知》，該通知自2026年3月16日起正式實施，也就是下周一。

有三個核心的關(guān)鍵點：降低土地移交率、取消保障房配建、推進(jìn)“清調(diào)供”以盤活存量。

在城市更新提速的背景下，這個政策就像一顆“深水炸彈”。它不僅關(guān)系到開發(fā)商的“錢袋子”，還將影響深圳房地產(chǎn)市場的走向。

深圳的城市更新“松綁”，不只是孤立的政策調(diào)整，而是全國城市更新進(jìn)入新階段的一個縮影。

作為一線城市，深圳樓市有其特殊性，土地資源稀缺，新房供應(yīng)高度依賴城市更新。

根據(jù)克而瑞深度咨詢普睿深圳數(shù)據(jù)，過去5年，深圳人均土地出讓產(chǎn)生的可售住宅面積僅為2.05平方米，而北京、上海、廣州均超過人均7平方米。

可以看出，城市更新的推進(jìn)速度、落地質(zhì)量，將決定深圳樓市的供需平衡和未來走向。

深圳舊改新規(guī)有三個核心的調(diào)整：一個是原則上取消保障房配建，為開發(fā)商“減負(fù)”；一個是土地移交率松綁，增加可售面積；運用“清調(diào)供”手段為存量項目“輸血激活”。

此次政策出臺，有一個不容忽視的大背景：近年來深圳不少城市更新項目幾乎陷入停滯。

根據(jù)普睿深圳數(shù)據(jù)，截至2025年12月，深圳有約50個城市更新項目長期停滯無實質(zhì)性進(jìn)展，另有近40個項目被調(diào)出城市更新計劃。近90個項目停滯或調(diào)出計劃的根源在于經(jīng)濟(jì)賬算不過來。

三個核心政策影響最大的還是原則上取消強(qiáng)制配建保障房。過去深圳按照地段類型，要求城市更新項目強(qiáng)制配建15-20%左右的保障房，開發(fā)商的利潤空間被壓縮，這也成為項目停滯的直接原因。若取消配建要求客觀上直接減輕開發(fā)主體約20%的配建成本，提升舊改項目的盈利預(yù)期。

更深層次的影響來看，取消配建保障房是住房供給結(jié)構(gòu)的重要優(yōu)化，這些盤活的舊改項目，將為核心區(qū)帶來新的商品房供應(yīng)，緩解住宅供應(yīng)緊張的局面，同時推動保障房供給從“強(qiáng)制配建”轉(zhuǎn)向“政府統(tǒng)籌”，避免局部區(qū)域保障房供給過量，實現(xiàn)商品住房與保障房按需均衡配置，有助于提升土地利用效率、穩(wěn)定市場預(yù)期。

土地移交率松綁核心也是通過增加可售面積，為開發(fā)商“減負(fù)”。過去，開發(fā)商在深圳城市更新項目建設(shè)中，需要無償移交給政府用于建設(shè)公共設(shè)施的土地比例至少為15%，“合理核定土地移交率”意味著開發(fā)商可用于建設(shè)商品房的面積增加，直接提升項目貨值。

截至2026年1月，深圳城市更新計劃項目總量有1063個，那些因“算不過賬”而停工的項目有了重啟的可能。據(jù)估算將有超過500個項目或因此受益。

此外，政策明確運用“清調(diào)供”手段盤活的城市更新項目，同時鼓勵金融機(jī)構(gòu)通過提供信貸服務(wù)、并購貸款等途徑，緩解市場主體資金壓力；支持金融資產(chǎn)管理公司通過資產(chǎn)重組、破產(chǎn)重整等方式盤活項目。

其核心是通過“國家隊入場”，解決因產(chǎn)權(quán)、債務(wù)問題陷入停滯的“老大難”項目，加快城市更新進(jìn)度，深圳城市更新的主導(dǎo)力量將進(jìn)一步向擁有雄厚資金實力和不良資產(chǎn)處置能力的國企、央企及AMC集中，行業(yè)門檻和格局將被進(jìn)一步重塑。

可以預(yù)見的是，2026年深圳將迎來一批城市更新項目重啟的小高峰。

深圳并非個例。

近期多個城市陸續(xù)公布2026年城市更新實施計劃項目清單，政策機(jī)制也在不斷創(chuàng)新。

先是北京，2月底發(fā)布2026年第一批城市更新計劃項目清單，首批項目共計1321個，年度計劃投資1049.5億元。項目類型涵蓋建筑改造利用、老舊小區(qū)改造等八大類型。

重慶、武漢、廣州同步加碼。

重慶發(fā)布2026年首批《城市更新機(jī)會清單》，收錄207個城市更新項目，總投資近1200億元。武漢宣布投資1308億元，力爭三年完成182個片區(qū)改造，投資力度居前列。廣州計劃投資2200億元，推進(jìn)104個重點項目。

從各城市計劃來看，2026年城市更新項目呈現(xiàn)出規(guī)模大、覆蓋廣等特征，其背后是城市更新的全面提速。

城市更新全面提速的同時，針對城市更新“錢從哪來”“如何持續(xù)”等問題，各地政策機(jī)制也在不斷創(chuàng)新。

比如，北京推出《北京市城市更新政策激勵工具箱（1.0版）》，建立“周調(diào)度、月通報”和“插旗拔旗”管理機(jī)制，推動項目“能早盡早、能快盡快”實施；重慶上線“城市更新資源信息平臺”，實現(xiàn)項目與資本智能匹配；南京建立政府、企業(yè)、居民合理共擔(dān)的資金模式，整合中央補(bǔ)助、超長期特別國債、省“城新貸”貼息等專項資金。

一個大的趨勢是，城市更新已被納入從頂層設(shè)計到具體支持的完整政策閉環(huán)。今年政府工作報告在深入推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化中明確高質(zhì)量推進(jìn)城市更新，穩(wěn)步實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、城中村等改造。

可以看出，城市更新不再是單純的房地產(chǎn)穩(wěn)市場舉措，而是覆蓋民生改善、經(jīng)濟(jì)增長、城市高質(zhì)量發(fā)展等多方面的綜合性戰(zhàn)略部署，其政策優(yōu)先級和推進(jìn)確定性顯著高于一般穩(wěn)地產(chǎn)政策。

“城市更新”已成為2026年以來的政策關(guān)鍵詞，僅1月份《求是》雜志就連續(xù)發(fā)表了14篇關(guān)于城市更新的文章。上海、蘇州、珠海等地在“十五五”規(guī)劃中也把“城市更新”放在重要的地位。

對房地產(chǎn)行業(yè)而言，城市更新將成為房地產(chǎn)市場邁入新階段后的核心增長動力，成為行業(yè)“止跌回穩(wěn)”的重要抓手，同時也是未來行業(yè)“高質(zhì)量發(fā)展”的關(guān)鍵支撐。