突發(fā)重磅政策！

國(guó)家不再支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)了嗎？

房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)發(fā)生巨變嗎？

我們看一下這條最新的政策。

三月五日，自然資源部和國(guó)家林草局聯(lián)合發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知，其中第十條提出統(tǒng)籌存量和新增建設(shè)用地，促進(jìn)內(nèi)涵式發(fā)展。

其中提到由省級(jí)人民政府統(tǒng)籌使用 “十五五” 新增建設(shè)用地指標(biāo)。各省要建立新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤(pán)活的掛鉤機(jī)制，新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

這條政策公布后，我看到很多媒體、自媒體都在解讀，稱(chēng)未來(lái)的土地供應(yīng)不再用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，是不是就沒(méi)戲了呢？

老實(shí)說(shuō)，看到這個(gè)消息，有大型開(kāi)發(fā)商的朋友就來(lái)問(wèn)我：這個(gè)政策是不是真的，以及這個(gè)政策對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有什么影響？

大型開(kāi)發(fā)商都是全國(guó)布局的，他們擔(dān)心以后拿地時(shí)，國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行管控，市場(chǎng)是否會(huì)發(fā)生巨變。

針對(duì)這件事，我談幾點(diǎn)看法：

第一點(diǎn)，要搞清楚 “新增建設(shè)用地” 這個(gè)專(zhuān)有名詞

它特指地方政府征收的農(nóng)用地、林業(yè)地等，征地完成后，這些土地就變成了建設(shè)用地。

只有這類(lèi)新增用地，才原則上不用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但這并不意味著未來(lái)幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地就沒(méi)了、就緊張了。

因?yàn)?2021 年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫之后，很多房企手中囤積了大量未開(kāi)發(fā)的土地，要么是因?yàn)橘Y金不足無(wú)法開(kāi)發(fā)，要么是購(gòu)房需求大幅萎縮，就算開(kāi)發(fā)建設(shè)出房子，也沒(méi)有銷(xiāo)路。

所以過(guò)去兩年，國(guó)家出臺(tái)政策，要求地方政府將開(kāi)發(fā)商手中超過(guò)一定年限未開(kāi)發(fā)的土地回購(gòu)，而這些回購(gòu)的土地全都是房地產(chǎn)用地，政府回購(gòu)后可重新出讓。

另外，全國(guó)城鎮(zhèn)用地中還有大量存量建設(shè)用地，比如老廠(chǎng)房、倉(cāng)儲(chǔ)用地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，很多這類(lèi)土地處于閑置狀態(tài)，或者利用效率極低，需要進(jìn)行盤(pán)活。

盤(pán)活之后，政府就可以將這些土地重新上市，面向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行出讓。

首先我們要明確一點(diǎn)，這個(gè)政策出臺(tái)后，并不會(huì)影響地方政府賣(mài)地，也不會(huì)影響開(kāi)發(fā)商拿地，存量的房地產(chǎn)用地并不稀缺，反而存量充足。

現(xiàn)在很多地方政府發(fā)愁的，其實(shí)是沒(méi)有開(kāi)發(fā)商愿意來(lái)拿地。

第二點(diǎn)，新增建設(shè)用地主要用于重大項(xiàng)目和民生事業(yè)

其實(shí)，這并不是當(dāng)前的新政策，而是過(guò)去多年一直堅(jiān)持的原則。

我們來(lái)看 2021 年的一則新聞。

河北省自然資源廳下發(fā)《關(guān)于做好近期建設(shè)用地報(bào)批工作的通知》，通知強(qiáng)調(diào)要積極保障重大項(xiàng)目用地，為 “十四五” 近期重大基礎(chǔ)設(shè)施、民生保障項(xiàng)目及重大產(chǎn)業(yè)用地提供支撐。

當(dāng)時(shí)是 2021 年初，如今是 2026 年初。

彼時(shí)國(guó)土資源部門(mén)出臺(tái)政策引導(dǎo)，是為了更好地落實(shí) “十四五” 規(guī)劃；而當(dāng)前的這項(xiàng)最新政策，是為 “十五五” 規(guī)劃做籌劃。

而且五年前的 2021 年初，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還未降溫，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)用地十分搶手，房地產(chǎn)土拍規(guī)模也非常大。

由此可見(jiàn)，即便在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的階段，國(guó)家都在強(qiáng)調(diào)新增建設(shè)用地主要用于重大項(xiàng)目和民生事業(yè)。

更何況現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷期，存量用地尚且用不完，國(guó)家更加強(qiáng)調(diào)新增用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目和民生事業(yè)，這是完全可以理解的，而且這一政策具有歷史延續(xù)性，并非近期出臺(tái)的重大新政。

第三點(diǎn)，新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

這確實(shí)是歷史上第一次如此明確提出。

過(guò)去的提法一般是 “大規(guī)模成片的新增建設(shè)用地，不允許搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”，現(xiàn)在則是進(jìn)一步升級(jí)，原則上全面禁止。

這一調(diào)整的主要原因，與房地產(chǎn)整體政策導(dǎo)向密切相關(guān)。

今年三月五日的政府工作報(bào)告中，關(guān)于房地產(chǎn)的提法基本延續(xù)了去年十二月份中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的內(nèi)容，也就是：要著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策、控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，探索多渠道盤(pán)活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房，重點(diǎn)用于保障性住房建設(shè)等。

這里再次強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)去庫(kù)存。

而在 2015 年，全國(guó)首次提出房地產(chǎn)去庫(kù)存，當(dāng)時(shí)樓市同樣遭遇低迷期。

彼時(shí)的去庫(kù)存方式，一方面是鼓勵(lì)、刺激購(gòu)房需求，另一方面是加大棚改力度，實(shí)行棚改貨幣化安置。

但目前想要去庫(kù)存，已經(jīng)沒(méi)有大規(guī)模推進(jìn)棚改的條件了，因此國(guó)家提出鼓勵(lì)地方政府收購(gòu)存量商品房，將其用作保障房。

但經(jīng)過(guò)兩年多的實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，地方政府推進(jìn)這項(xiàng)工作的意愿并不高。

那么想要去庫(kù)存，控制新增的新盤(pán)供應(yīng)量就顯得尤為重要。

想要控制新房供應(yīng)量，源頭就要從土地管控入手。

而在這個(gè)方面，自然資源部其實(shí)已經(jīng)做出了諸多努力。

這里舉一個(gè)重要的例子吧。

早在 2024 年 4 月 30 日，自然資源部辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好 2024 年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》。這份通知的核心目的就是促進(jìn)新房去庫(kù)存。

其中提出：地方商品住宅去化周期超過(guò) 36 個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓?zhuān)麓罅獗P(pán)活存量；商品住宅去化周期在 18 個(gè)月到 36 個(gè)月之間的，要按照 “盤(pán)活多少、供應(yīng)多少” 的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤(pán)活的存量商品住宅用地面積，動(dòng)態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。

這個(gè)政策，其實(shí)是一記大招。

我有個(gè)同學(xué)在二線(xiàn)城市的土地管理部門(mén)工作，他跟我說(shuō)，當(dāng)時(shí)國(guó)家對(duì)這項(xiàng)政策高度重視，督促各地落地的力度也比較大；但政策的效果卻像一陣風(fēng)，沒(méi)過(guò)多久就難以落地執(zhí)行了。

這項(xiàng)政策下發(fā)至今已經(jīng)將近兩年，現(xiàn)在很多地方已經(jīng)不再執(zhí)行了。

為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？

因?yàn)檫@個(gè)政策直接限制了地方的賣(mài)地行為！

我們都知道，現(xiàn)在很多城市，尤其是一些弱二線(xiàn)、三線(xiàn)城市，地方財(cái)政狀況非常吃緊，即便當(dāng)?shù)匦路咳セ芷谝呀?jīng)超過(guò) 18 個(gè)月，甚至超過(guò) 36 個(gè)月，當(dāng)?shù)氐墓芾碚哌€是想通過(guò)賣(mài)地增加財(cái)政收入，畢竟賣(mài)地的資金回籠速度快。

即便沒(méi)有市場(chǎng)化的房企愿意拿地，這些地方也會(huì)讓本土國(guó)企、地方平臺(tái)公司托底拿地，拿地之后再將土地抵押給銀行進(jìn)行融資。

所以說(shuō)，當(dāng)時(shí)這項(xiàng)政策的初衷是好的，但落地難度極大。

此次自然資源部提出新增建設(shè)用地原則上不用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其實(shí)還是在督促地方政府，優(yōu)先盤(pán)活存量土地資源，把現(xiàn)有的存量土地開(kāi)發(fā)利用起來(lái)，否則就不要想著以低價(jià)向農(nóng)民征地，再將土地轉(zhuǎn)賣(mài)給開(kāi)發(fā)商。

因此，這個(gè)政策有利于房地產(chǎn)去庫(kù)存，屬于一個(gè)小幅的利好因素。

第四點(diǎn)，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲時(shí)怎么辦？

可能有部分朋友，包括房企在內(nèi)，會(huì)擔(dān)心如果未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇、回暖，房?jī)r(jià)上漲，此時(shí)依舊嚴(yán)控新增用地、不允許用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，會(huì)不會(huì)影響新房供應(yīng)，進(jìn)而導(dǎo)致新房市場(chǎng)供不應(yīng)求，推動(dòng)房?jī)r(jià)大幅上漲？

我認(rèn)為沒(méi)必要為這類(lèi)未來(lái)的事情過(guò)度發(fā)愁，因?yàn)樗械恼叨际莿?dòng)態(tài)調(diào)整、靈活變化的。

現(xiàn)在樓市處于低迷期，就收緊房地產(chǎn)用地供應(yīng)；等到未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，房?jī)r(jià)漲幅超出預(yù)期時(shí)，政策自然會(huì)放松土地供應(yīng)，房地產(chǎn)相關(guān)政策始終保持著高度的靈活性。

另外，大家還要關(guān)注一點(diǎn)，現(xiàn)在我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行的是“人房地錢(qián)”相掛鉤的供需匹配的調(diào)控原則：根據(jù)一個(gè)地區(qū)的人口變化確定房地產(chǎn)供給，根據(jù)住房需求確定土地供給，再根據(jù)住房和土地的供應(yīng)規(guī)模，確定融資方面的支持力度。

但大家都清楚，我國(guó)的總?cè)丝谝呀?jīng)見(jiàn)頂回落好幾年了，很多中小城市的人口不再增長(zhǎng)，甚至出現(xiàn)人口減少的情況，這些地方未來(lái)根本不需要新建大量住房，也就沒(méi)有必要通過(guò)向農(nóng)民征地來(lái)開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

只需要對(duì)城市市區(qū)內(nèi)的老舊房屋進(jìn)行更新改造，或者拆除重建，就能夠滿(mǎn)足人們的住房需求，根本無(wú)需將新增建設(shè)用地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

總之，經(jīng)過(guò)上述全面、細(xì)致的分析，無(wú)論是打算買(mǎi)房的朋友，還是開(kāi)發(fā)商朋友，都根本不用為近期的這項(xiàng)新政策過(guò)度擔(dān)憂(yōu)。

這項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)整體偏利好，但利好的影響幅度非常小。

而且過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)也告訴我們，很多土地政策下發(fā)到地方后，地方的執(zhí)行力度往往難以達(dá)到預(yù)期。