在投資（包含在大城市購(gòu)房）中，有的時(shí)候你需要耐心，不動(dòng)如山；有的時(shí)候你又需要果決，快刀斬亂麻。

重點(diǎn)在于，你需要正確的判斷：在何時(shí)需要耐心，又在何時(shí)需要果決。

這是我近兩三年所有思考的出發(fā)點(diǎn)。之前講過，我沒有興趣再去做房地產(chǎn)知識(shí)普及，時(shí)候到了，我們未來需要去通過資產(chǎn)交易去賺錢，而不想再做“博主”通過生產(chǎn)內(nèi)容去賺錢。另外一個(gè)原因，我大體上認(rèn)為，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)再研究的價(jià)值不大，因?yàn)榇罅康臄?shù)據(jù)要么你掌握不到要么全都是被“硬控”的——如2016年-2021年所有的新房月度價(jià)格數(shù)據(jù)，你的底層數(shù)據(jù)都是錯(cuò)的，不可能研究的對(duì)——盡管我非常喜歡研究國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)。SO，如果童鞋們真的有興趣研究房地產(chǎn)，我推薦去研究香港，我跟進(jìn)了大約十年光景，實(shí)話說令人興奮。你去研究了才會(huì)發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)是否值得研究，與其規(guī)模大小毫無(wú)關(guān)系，有透明度的市場(chǎng)，研究起來真的是令人格外愉悅。

這樣的思維方式形成之后，人的行動(dòng)邏輯就不再一樣。你不再關(guān)注與自己所持有的資產(chǎn)無(wú)關(guān)的新聞，對(duì)于何謂“市場(chǎng)噪音”的認(rèn)識(shí)完全改變——以前我認(rèn)為“噪音”就是低質(zhì)量的信息，現(xiàn)在，不能夠有助于生成/改變判斷的新聞，打擾到你的專注，都可歸于此列。更重要的是，你會(huì)更加深刻的去理解“判斷在前”這句話，讓判斷指導(dǎo)你的行動(dòng)，數(shù)據(jù)實(shí)際上是來驗(yàn)證/證偽你的判斷的。這個(gè)思維方法，可以很好的對(duì)抗“屁股決定腦袋”論。我看好房地產(chǎn)上漲，并不是因?yàn)槲屹I了，而是因?yàn)槲艺J(rèn)為它會(huì)漲所以我買了，然后它漲了只是驗(yàn)證了我的事前判斷。反之亦然。如此，當(dāng)你再看到那些攻擊你是“房托”的言辭時(shí)，就可以一笑置之了。

那么，在什么時(shí)候我們需要耐心一點(diǎn)，而又在什么時(shí)候，我們需要果決一點(diǎn)？

簡(jiǎn)單說，就三個(gè)字：大周期。以大周期為界，大周期內(nèi)，最好的做法是耐心持有，而大周期結(jié)束，就需要果決。岔開一句題外話，國(guó)內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)“大周期”的研究，我認(rèn)為只有我的老友譚大師做的好，一級(jí)棒。直到今天，那個(gè)底層的邏輯方法我認(rèn)為都沒有毛病，每年我都會(huì)重新學(xué)習(xí)個(gè)2-3遍。當(dāng)然，市場(chǎng)的垮塌比他預(yù)判的來早了，這個(gè)因由我先前解釋過一次，人為提前了，按照城市化率的解釋不至于在2021年來到。

“大周期”實(shí)際上就是“滾雪球”，長(zhǎng)長(zhǎng)的坡、厚厚的雪、越滾越大。在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，波瀾壯闊，你可以盡情體會(huì)到什么叫“復(fù)利”的威力——喏，下面就是典范，老巴60年投資，回報(bào)6萬(wàn)倍。這張圖建議大家收好了，做的不好的時(shí)候多看看哈哈。

當(dāng)然，這是老巴個(gè)人的威力，與我們所說的房地產(chǎn)一類資產(chǎn)，不是一回事。我是想借此邏輯表達(dá)，當(dāng)一類資產(chǎn)處在大周期時(shí)，最好的操作就是一直留在那里，不要亂折騰。深圳是最好的例子，2000年代以來房?jī)r(jià)平均漲了14倍左右。但是如果你當(dāng)初買的是南山后海，可能就是30倍。而再如果你當(dāng)初買的是益田村那樣的保障類住房（最早售價(jià)是1000塊/平米），那就可能到達(dá)最高接近100倍。請(qǐng)注意，我們還沒有算上房地產(chǎn)天然所帶的杠桿。

這樣的周期里，你頻繁的換來?yè)Q去，會(huì)被證明是最不智的操作。因?yàn)?，上面說的那個(gè)威力巨大的復(fù)利，你再也拿不到了，你的回報(bào)率會(huì)腰斬級(jí)的下降。

然而，唯一的問題在于，房地產(chǎn)的大周期“有且僅有一次”，這也許是房地產(chǎn)和股市最根本的不同所在。當(dāng)這個(gè)大周期結(jié)束了，你要怎么做？

坦白說，我們都不知道，因?yàn)槲覀冞@幾代人，從沒有經(jīng)歷過大周期的逝去。盡管我們可以從日本、中國(guó)香港、西班牙、美國(guó)的歷史中去鉤沉到，但是我們從沒有親身體會(huì)過。

如果你把大周期結(jié)束理解為是股市、經(jīng)濟(jì)的大蕭條，就非常好理解了。不要說一般的投資者聞風(fēng)而動(dòng)，就是老巴那樣的投資大師，在2001年股災(zāi)之前、1987年股災(zāi)之前、2008年股災(zāi)之前，他唯一在做的一件事：都是賣賣賣。

因?yàn)椋?strong>房地產(chǎn)大周期的開啟，波瀾壯闊，而房地產(chǎn)大周期的垮塌，勢(shì)大力沉。波瀾壯闊，我們先前見識(shí)到了，勢(shì)大力沉，我們?nèi)缃褚惨娮R(shí)到了。

今天，擺在我們?cè)S多人面前的困難/困惑在于兩個(gè)。

其一，到底是不是大周期的結(jié)束。

其二，即便是結(jié)束是不是也可以撐過去。

以我對(duì)日本、中國(guó)香港、韓國(guó)、美國(guó)的歷史比對(duì)，尤其是前三者，結(jié)合著我們?cè)谶^去5年里所經(jīng)歷過的切身事實(shí)，我認(rèn)為要坦然面對(duì)大周期的逝去這樣一個(gè)冷酷的現(xiàn)實(shí)。否則，你解釋不了這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)：沒有任何一種級(jí)別的調(diào)整，房地產(chǎn)價(jià)格可以連跌5年而看不到任何盡頭的。在歷史上，除了日本之外，我們已經(jīng)幾乎是超出了所有的經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)下跌的時(shí)長(zhǎng)了。

來到最重要的問題，這個(gè)勢(shì)大力沉的大周期結(jié)束，能不能靠撐撐過去？這個(gè)背后隱含的某個(gè)潛臺(tái)詞是：未來會(huì)否有一天，（深圳）房?jī)r(jià)還會(huì)重新回到過去的高點(diǎn)并且再度創(chuàng)下新高。

我的答案很明確：會(huì)。一方面是基于周期的原因，周期落了就會(huì)起，周而復(fù)始，很正常。但主要的原因是，深圳是我認(rèn)為國(guó)內(nèi)最好的城市，以及是最好的“最有利于房地產(chǎn)價(jià)格上漲的”城市，沒有之一。我依然堅(jiān)持這一點(diǎn)，從來沒有改變。北上廣深四大城市，只有深圳兼具了人口持續(xù)凈流入+強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)活力+低成本+房地產(chǎn)短缺這四大要素，沒有第二個(gè)。長(zhǎng)期之后，深圳的房?jī)r(jià)還是會(huì)重新上升。并且，在這一輪房?jī)r(jià)大調(diào)整中，我相信深圳也將會(huì)是最先實(shí)現(xiàn)觸底企穩(wěn)的那一個(gè)城市。

但是，那個(gè)時(shí)間可能會(huì)很長(zhǎng)。在它重新上漲之前，我們不知道還要經(jīng)歷什么。而且，大周期轉(zhuǎn)向小周期，分布不會(huì)均勻——不僅表現(xiàn)在城市之間，也會(huì)表現(xiàn)在城市各區(qū)域之間，香港非常明顯。此外，時(shí)間也會(huì)非常難以把握。容我直言，這個(gè)轉(zhuǎn)換期許多人未必?fù)蔚眠^去，與實(shí)力攸關(guān)，也與人性有關(guān)。

這是我先前在文中強(qiáng)調(diào)：抱怨的時(shí)間太久了，是時(shí)候停止了，是時(shí)候展開行動(dòng)了《》。非自住的物業(yè)、非核心的物業(yè)、不創(chuàng)造現(xiàn)金流的物業(yè)，繼續(xù)留著的價(jià)值已經(jīng)看不清了。即便未來市場(chǎng)重新起航，漲的好的也不會(huì)是這樣的物業(yè)，產(chǎn)品已經(jīng)完全不同了。

這3年來，有不少粉絲在不斷問我，會(huì)不會(huì)賣在地板上。坦白說，我也擔(dān)心，甚至我希望我的判斷是錯(cuò)的——幸運(yùn)到目前為止，還不算判錯(cuò)，3年前賣房的人今天不會(huì)哭，并且擁有了更多資金去做別的配置。但是這個(gè)時(shí)候，就要回到我先前的邏輯框架里去。做出這樣的決定，不僅僅是基于房?jī)r(jià)跌，還基于未來的成長(zhǎng)率將會(huì)顯著下滑，它不再是我們上面說的那個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)的坡、厚厚的雪了。深圳會(huì)有，但也會(huì)厚雪變淺雪，表現(xiàn)為“小周期”的特征——香港1998年之后的市場(chǎng)便是如此。今天深圳新房的價(jià)錢，就算是已經(jīng)跌了5年，剛需們也還是去買那種最便宜的，這是購(gòu)買力收縮最好的說明。我不建議拿那種頂流豪宅作為案例，相關(guān)原因前面的文章解釋過多次了。

所以，我自己的判斷是如此，行動(dòng)亦是如此，知行合一，我看好遠(yuǎn)期，但是我認(rèn)為好價(jià)格還沒到，還有比較充裕的時(shí)間。我選擇把資金抽離房地產(chǎn)、最起碼是不能再投入，而是另外去尋找新的機(jī)會(huì)。那個(gè)機(jī)會(huì)可能是在海外，也可能是在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)以外，但總之，當(dāng)你踏出去之后，很大概率的一個(gè)結(jié)果是：

像魚兒入了大海。你會(huì)看到，市場(chǎng)上其實(shí)有非常多、非常多的賺錢機(jī)會(huì)，原來，并不僅僅只有深圳的、國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)可以讓我們賺到錢《》。

樂觀，是要靠行動(dòng)走出來的，不是靠嘴巴喊。別人喊得再響，你還是在虧錢，那不行，那就是“噪音”。往前走一步，只要一步，就很可能多開拓出一分的能力圈，人生不會(huì)吃虧。小趨勢(shì)要抗，大趨勢(shì)要順。

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