西安多個區(qū)域近期在以各種形式進行開發(fā)用地的推介。

這是地產(chǎn)房劍近日從多渠道掌握的信息。

很明顯，西安各大區(qū)域2026年搶房企大戰(zhàn)已經(jīng)開啟。

經(jīng)歷一季度土地市場低點之后，二季度的西安土地市場有望迎來一波行情。

只不過從目前來看，接下來在西安拿地的房企，獲取與過去幾年相比會發(fā)生一些變化。

大牌房企拿地會越來越謹慎，陜西本土中小房企有望成為主力軍。

01

從搶地，到搶企業(yè)

前些年市場火爆的時候，那個時候土地市場是賣方市場。

為了防止溢價率過高，西安當時土地出讓設(shè)定了最高限價，達到最高限價后競拍教育配套費、公共基礎(chǔ)設(shè)施配套費、現(xiàn)房銷售、自持面積等。

后來，為了進步提高拿地門檻，西安采用了“限房價、定品質(zhì)、競地價”的模式。并且還有自持比例要求。

也就是說，在供地的時候項目入市后的售價已經(jīng)限定。

2021年開始，西安還誕生了一種新的土地出讓模式，叫做“搖號賣地”。也就是說報價達到最高限價之后，進行搖號，大家憑運氣看誰能搖中。

為了提高中簽率，一些開發(fā)商動用了多個平臺公司、馬甲公司參與搖號。

特別是2021年4月份灃西那塊地，堪稱史詩級的搖號。

從這些，可以看出前幾年西安土地市場的火爆程度。

那個時候，真的就是搶地！

但幾年時間過去，土地市場已經(jīng)發(fā)生了一百八十度的大轉(zhuǎn)彎。

土地市場從曾經(jīng)的賣方市場，進入到了買方市場。

更重要的是，經(jīng)過這一輪地產(chǎn)行業(yè)洗牌之后，很多曾經(jīng)大手筆高溢價拿地的房企已經(jīng)倒下，這個時候有實力繼續(xù)拿地的房企已經(jīng)越來越少。

并且即使現(xiàn)在還有實力拿地的房企，大家在拿地這件事情上也非常謹慎，畢竟這一輪行業(yè)調(diào)整對大家的影響太大了，努力還債降低負債才是大家正在奮斗的事情。

當買家變少的時候，各地方政府便主動出擊，從上門招商到土地推介，再到走出去進行推介，開始搶房企。

并且為了進一步吸引開發(fā)商拿地，各地方政府在土地出讓金繳納、預(yù)售條件、規(guī)劃等方面，也出臺了很多支持政策。

畢竟大家都清楚，有拿地計劃的企業(yè)就那么多，大家的拿地預(yù)算就那么多，在其它城市、其它區(qū)域拿地了，就必然減少在另外的區(qū)域拿地。

當然，開發(fā)商實際上也是非常理性的。

更多時候，捧場可以，拿地么，呵呵呵。

特別是在西安目前還有高價地項目套牢的房企，現(xiàn)在更需要的是解套，拿地必然就更謹慎了。

解套的方式很多，要么直接降價賣房，要么將新增投資與去庫存結(jié)合。

當然，去年還有一種方式，那就是政府收儲后作為安置房。

但這一點，小區(qū)的老業(yè)主不答應(yīng)了。

并且一些高端改善盤，基本是大戶型面積，作為安置房也不現(xiàn)實。

所以，大家就只能熬著，熬到啥時候不知道。

這，其實就是西安市場的現(xiàn)狀。

02

大牌房企剎車，本土中小房企殺出

實際上，這兩年西安土地市場還發(fā)生了一個比較大的變化，那就是當大牌房企在拿地方面開始踩剎車的時候，陜西本土中小房企則開始出手。

曾經(jīng)，在西安土地市場上搶地的主要是大牌房企，畢竟這些房企資金實力雄厚，在公開競拍市場上競爭力更強一些。

但這兩年，規(guī)模越大的房企受到的市場調(diào)整影響其實更大，房價下跌的市場環(huán)境下紛紛計提減值，導(dǎo)致虧損。

大牌房企從曾經(jīng)的追求規(guī)模，已經(jīng)開始進入到了追求盈利能力。

這個時候，擁有品牌優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢、集采優(yōu)勢的大牌房企開始將目光瞄向了代建市場。

畢竟，代建屬于輕資產(chǎn)，可以不增加負債，但又可以確保市場占有率，又能提升盈利能力。

去年到今年，大家可能還看到有幾家大牌房企在西安拿地，但實際上大部分地塊都是城改開發(fā)地塊或者是幾年前已經(jīng)談好的。

當大牌房企在拿地方面開始踩剎車的時候，大家會發(fā)現(xiàn)陜西本土中小房企開始在西安土地市場殺出。

鑫苑、博元、軒苑、萬暉、匯興等，以及陜北資本背景的文昌、欣多升、德通、中祿尊程、大錦等等……

這些房企，有的是已經(jīng)在地市級市場做了多年地產(chǎn)開發(fā)，走的比較穩(wěn)健，負債率比較小，如今開始殺入西安市場；有的則此前是以資方的形式與大牌房企合作，如今當大牌房企出險，他們便從幕后走向臺前；有的則是擁有其他產(chǎn)業(yè)的支撐，手中的現(xiàn)金流相對比較充裕。

也許這些房企從規(guī)模上無法與一些大牌房企相比，但實際在打造產(chǎn)品品質(zhì)層面，他們絲毫不輸給大牌房企。

原因主要在于，大牌房企在西安的城市公司普遍是職業(yè)經(jīng)理人負責制，大家背的是KPI以及各種考核，需要按照標準化、流程化來完成。

而陜西本土中小房企，一般是老板層面直接管理公司，親自盯項目開發(fā)，因此在項目投入方面決策更直接，往往為了滿意的作品不惜成本追加投入。

可能很多人對陜西本土房企的認知還停留在過去，但實際上很多企業(yè)經(jīng)歷這么多年的發(fā)展之后已經(jīng)進入到了年輕人接班，他們往往擁有高學歷、更廣闊的視野，不少擁有海外留學經(jīng)歷，正在給企業(yè)帶來一些改變。

從這個角度來講，陜西本土中小房企也迎來了更多的機會。

今年，西安土地市場上，大家必將繼續(xù)看到本土中小房企在一些熱門板塊拿地，與大牌房企展開直面PK。

大家可以給予本土房企更多的關(guān)注與鼓勵。

當然，一個區(qū)域要想吸引這些房企拿地，除了推出優(yōu)質(zhì)地塊之外，更重要的是地價以及配套的兌現(xiàn)。

畢竟企業(yè)是要算賬的，只有能算得過來賬的地塊才敢拿、才愿意拿，特別是在目前的環(huán)境下，大家實際上要降低預(yù)期。

配套的兌現(xiàn)，則直接影響到開發(fā)商拿地的信心、購房者買房的信心。

還有一點就是供地節(jié)奏的把握，這直接影響到后續(xù)新房市場的去化以及區(qū)域房價的穩(wěn)定。

所以，這也是一個技術(shù)活。