土地高效利用是當(dāng)前中國城市發(fā)展從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)增效”的核心議題。

2026年1月，自然資源部與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持城市更新行動(dòng)若干措施的通知》（以下簡稱“通知”），將“推進(jìn)存量土地和空間的臨時(shí)利用”列為六大措施之一。幾乎在同一時(shí)間，全球首個(gè)以“城市和城市化”為固定主題的深港城市\(zhòng)建筑雙城雙年展（UABB）拉開帷幕。于1月15日正式對(duì)公眾開放的河套平行展場，將處于“空窗期”的毛坯空間納入展覽體系，使其承載“十個(gè)切片”、“機(jī)器人劇場”等板塊，為“空間的臨時(shí)利用”提供了一種值得關(guān)注的新范式。

結(jié)合現(xiàn)場調(diào)研及專家訪談發(fā)現(xiàn)，該案例的重要啟示在于：城市更新主體需要轉(zhuǎn)變經(jīng)營思維，將“時(shí)間”納入資產(chǎn)范疇，主動(dòng)盤活項(xiàng)目建設(shè)周期中的“時(shí)間紅利”。當(dāng)每一段“等待的時(shí)間”都能被賦予功能、產(chǎn)生價(jià)值，“時(shí)間財(cái)政”便有望成為繼“土地財(cái)政”之后城市經(jīng)營的又一新支點(diǎn)。

深港城市\(zhòng)建筑雙城雙年展河套平行展區(qū)，“記憶劇場”板塊設(shè)置于一層中庭和三層連廊。圖片來源：?UABB ；攝影：TAL+白羽

“臨時(shí)利用”，城市空間的高效利用之徑

在城市更新實(shí)踐中，如何盤活那些“沉睡”的土地與空間，已成為衡量更新質(zhì)量的關(guān)鍵尺度。上海城市更新專家委員會(huì)委員、上?，F(xiàn)代城市更新研究院院長俞斯佳，以上海老城廂等地塊為例指出，一些土地因成本過高、權(quán)屬復(fù)雜或處于規(guī)劃敏感期而短期內(nèi)難以正式開發(fā)。他建議，可以通過制定靈活的臨時(shí)性政策，構(gòu)建一個(gè)多方力量愿意參與（更新）的過渡機(jī)制，在不確定的開發(fā)周期中注入確定性的使用價(jià)值。他告訴研究員，善用“臨時(shí)過渡期”，是激活城市消極空間、實(shí)現(xiàn)資源效益前置的重要手段。

這一思路在國際城市更新實(shí)踐中有成熟探索?！芭R時(shí)性使用”（temporary use）即針對(duì)尚無明確開發(fā)計(jì)劃的閑置土地與建筑，進(jìn)行短期、靈活、富有創(chuàng)意且往往帶有自發(fā)性質(zhì)的空間再利用。作為西歐最早系統(tǒng)推動(dòng)臨時(shí)性使用的國家，德國在1990年代便將其納入《建筑法典》，確立臨時(shí)性使用在城市更新體系中的法定地位。

最具代表性的案例之一，是自1990年代末啟動(dòng)的漢堡港城更新項(xiàng)目。在長達(dá)二十余年的開發(fā)進(jìn)程中，項(xiàng)目方并未讓大片待開發(fā)土地淪為“城市空白”，而是策劃了一系列富有活力的臨時(shí)用途：在荒地和工地上舉辦“Musikalische LandArt – Tune”音樂節(jié)；引入國際“Artgenda”藝術(shù)家駐留計(jì)劃；邀請(qǐng)塔利亞劇院在Strandkai等地搭建夏季臨時(shí)劇場，上演專為場地定制的劇目。這些活動(dòng)將冰冷的施工現(xiàn)場轉(zhuǎn)化為充滿人文溫度與藝術(shù)想象的城市實(shí)驗(yàn)場，使等待成為創(chuàng)造的一部分。

臨時(shí)性利用可劃分為兩種類型——存量土地與存量空間，恰與“通知”中第（五）、（六）條所指內(nèi)容相呼應(yīng)。俞斯佳所關(guān)注的老城廂，正屬于前者：一些地塊因開發(fā)門檻高、用途敏感或時(shí)序未定，難以進(jìn)入常規(guī)開發(fā)流程。他建議，可在過渡期內(nèi)簽訂中長期臨時(shí)使用協(xié)議，使運(yùn)營收益能夠覆蓋基礎(chǔ)性更新投入，從而實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值的提前釋放。對(duì)此，“通知”也明確提出，在滿足特定條件的前提下，應(yīng)制定空閑建設(shè)用地的臨時(shí)利用規(guī)則，為存量土地的“空窗期”賦予制度空間。

而存量空間的臨時(shí)性利用，則在深港城市建筑雙城雙年展（UABB）的實(shí)踐中得到了系統(tǒng)演繹。深圳市雙年展公共藝術(shù)基金會(huì)秘書長、深規(guī)院城市設(shè)計(jì)與公共藝術(shù)促進(jìn)中心主任劉磊向研究員介紹，UABB自創(chuàng)立之初便確立了“城市即展場，展覽即實(shí)踐”的核心模式，拒絕將展覽固定于永久性場館中，而是主動(dòng)嵌入正在生長的城市更新項(xiàng)目。2005年首屆選址深圳華僑城創(chuàng)意園，展覽恰逢園區(qū)更新完成之際，成為其面向公眾的“啟幕禮”；第七屆落地南頭古城，則在項(xiàng)目全面改造前，提前激活了關(guān)于城中村未來的公共討論。劉磊認(rèn)為，二者都是“臨時(shí)性利用”的生動(dòng)注腳——前者點(diǎn)亮更新成果，后者引發(fā)更新議題。

在UABB二十周年之際，河套科創(chuàng)中心是如何入選并成為平行主展場的？深圳市河套深圳園區(qū)發(fā)展署規(guī)劃建設(shè)部副部長姜雪告訴研究員，作為河套合作區(qū)深圳園區(qū)的標(biāo)桿項(xiàng)目，地理位置上，河套科創(chuàng)中心與香港只隔著寬度約200米的深圳河，生動(dòng)詮釋“深港”雙城的一衣帶水；此外，項(xiàng)目在初始設(shè)計(jì)階段便致力于為科研人員打造兼具功能性與創(chuàng)造力的空間體驗(yàn)，一層大廳等公共區(qū)域預(yù)留了充分的展陳空間，UABB在建筑、規(guī)劃、藝術(shù)、科技等層面的思考和河套科創(chuàng)中心的發(fā)展理念多有契合，一場空間與內(nèi)容的合作由此展開。

執(zhí)行層面，于2024年開園的河套科創(chuàng)中心，其三層（F3）規(guī)劃為科技孵化平臺(tái)，原計(jì)劃于2026年初進(jìn)行裝修。UABB的展期剛好處于空間設(shè)計(jì)方案調(diào)整及確認(rèn)階段，也就是這層空間的“空窗期”，原本閑置的毛坯空間，因此與招商中的二層（F2）被納入展覽敘事：八大板塊（十個(gè)思想、十個(gè)切片、 聲響一百、記憶劇場、黑箱劇場、機(jī)器人劇場、地外劇場、友好劇場）、兩個(gè)特別單元（__生__：AI藝術(shù)單元、導(dǎo)報(bào)·深圳·未來）、三個(gè)專題館（河套館、香港館、荷蘭館）和兩個(gè)特別展項(xiàng)（未來城市·共生·演化、城市長桌），被巧妙布局于一層大廳、中庭、三層空中連廊，以及二、三層待裝修區(qū)域，充分發(fā)揮存量空間價(jià)值，體現(xiàn)空間的高效利用。上海風(fēng)語筑是本次聯(lián)合策展機(jī)構(gòu)，執(zhí)行策展人、風(fēng)語筑公共藝術(shù)研究院院長呂凝玨告訴研究員，建筑中的待使用空間就如同城市中待激活的空間一樣，通過城市策展、藝術(shù)加入，讓建筑更充分的利用，呈現(xiàn)這些“隱地”未被發(fā)現(xiàn)的價(jià)值。

“十個(gè)切片”板塊，以河套科創(chuàng)中心2層、3層毛坯空間作為展陳背景。圖片來源：?UABB ；攝影：TAL+白羽

河套科創(chuàng)中心3層規(guī)劃為孵化平臺(tái)，處于裝修進(jìn)場前的空置階段，被臨時(shí)利用為“機(jī)器人劇場”等板塊的展示空間。圖片來源：?UABB ；攝影：TAL+白羽

漫長的項(xiàng)目周期與靈活的“臨時(shí)利用”

河套科創(chuàng)中心二層、三層的毛坯空間，恰好處在裝修進(jìn)場前的“尷尬期”或“空窗期”，作為存量空間，其閑置狀態(tài)具有臨時(shí)性。它們并非亟待激活的消極空間，而是一個(gè)項(xiàng)目蝶變過程中短暫凝固的片段。

當(dāng)城市發(fā)展告別“快周轉(zhuǎn)”的粗放邏輯，城市更新項(xiàng)目往往要經(jīng)歷數(shù)年甚至數(shù)十年的漫長周期。與此同時(shí)，隨著存量時(shí)代的到來，即便是新建項(xiàng)目，其招商與去化節(jié)奏也被迫放緩。如何在這種“空窗期”中激活空間的臨時(shí)價(jià)值，成為值得探討的命題。

上海外灘的老市府項(xiàng)目提供了一個(gè)值得關(guān)注的樣本。2023年5月，該項(xiàng)目完成工程建設(shè)，進(jìn)入招商階段，2024年11月，在其大規(guī)模開放（2025年11月）的整整一年之前，卡地亞在此發(fā)布了全新NATURE SAUVAGE高級(jí)珠寶系列，舉辦“自然藝境，曠野珍奇”珠寶展。在空間尚未正式啟用之際，一場品牌事件便率先賦予其新的敘事。

由此來看，“存量空間”的內(nèi)涵正在被重新定義。它不再僅指那些老舊、待改造的建筑遺存，也包括那些因招商周期拉長而暫時(shí)閑置的新建空間——可能是一段時(shí)間的空置，也可能是某一層、某一區(qū)的留白。這些空間并非“無用”，而是等待被重新發(fā)現(xiàn)、被臨時(shí)激活。

公共文化藝術(shù)與“臨時(shí)利用”似乎天然契合，但一個(gè)公共文化項(xiàng)目在臨時(shí)利用期間，也會(huì)給日常運(yùn)營帶來挑戰(zhàn)。河套科創(chuàng)中心在這方面做了哪些運(yùn)營模式的創(chuàng)新？

據(jù)姜雪介紹，項(xiàng)目方與物業(yè)管理方協(xié)調(diào)，在每組六部電梯中，專門設(shè)置一部作為觀展專用梯。這一安排一方面保證了觀眾的觀展動(dòng)線順暢，另一方面也通過分流，有效避免了對(duì)樓內(nèi)辦公人員的干擾。此外，由于展覽空間并非完整獨(dú)立場館，而是分散在樓宇各處的碎片化區(qū)域，項(xiàng)目方還安排了志愿者提供導(dǎo)覽服務(wù)，幫助參觀者更順暢地穿行其間，實(shí)現(xiàn)“絲滑觀展”。

在經(jīng)濟(jì)層面，由于UABB的公益性質(zhì)，多年來一直由項(xiàng)目方免費(fèi)提供場地。河套科創(chuàng)中心本次提供的展覽空間以公共區(qū)域(如中庭、大廳、連廊)及閑置空間為主，因此并未產(chǎn)生租金損失。而借助UABB這一平臺(tái)，項(xiàng)目得以向公眾開放展示，讓更多人認(rèn)識(shí)、了解甚至希望未來能到這里工作，可以說，在經(jīng)濟(jì)效益上實(shí)現(xiàn)了正向回報(bào)。

那么，是否有人的利益因此受到影響？比如在科創(chuàng)中心工作的科研人員，會(huì)否感到被打擾？

“城市更新背景下，河套科創(chuàng)中心的區(qū)域面臨從倉儲(chǔ)物流空間向科創(chuàng)空間轉(zhuǎn)型，不僅是功能轉(zhuǎn)變，更亟需空間品質(zhì)的全面提升?！苯└嬖V研究員，在這一過程中，項(xiàng)目方逐漸認(rèn)識(shí)到，人文藝術(shù)是科創(chuàng)生態(tài)中不可或缺的養(yǎng)分。而此次展覽的引入，正是實(shí)現(xiàn)人文與科創(chuàng)價(jià)值共振、達(dá)成理想耦合的一次契機(jī)。

工作日下午，在位于中庭的“記憶劇場”，遛娃的媽媽們帶孩子坐進(jìn)電話亭改造成的“花轎”。魯怡 攝

工作日下午5點(diǎn)開始，園區(qū)與地鐵口之間，下班人流匯成一條行色匆匆的“河”，匯成“深圳速度”的具象演繹。有在園區(qū)工作的科研人員告訴研究員，這場公共藝術(shù)展就像給滿是“班味兒”的工作日常，加入了一道調(diào)味劑?！拔缧輹r(shí)下樓看一眼，放松一下大腦，呼吸一點(diǎn)藝術(shù)的空氣，感覺挺好。”

深圳大學(xué)本原設(shè)計(jì)研究中心公共藝術(shù)研究所主任沈少民是本次雙年展總策展人，他告訴研究員，為了讓展覽與園區(qū)日常更好地“共生”，策展團(tuán)隊(duì)將互動(dòng)屬性最強(qiáng)的“記憶劇場”板塊設(shè)置在河套科創(chuàng)中心一層中庭和三層連廊——兩個(gè)地塊之間的露天空間。

“記憶劇場”由100+個(gè)廢棄電話亭構(gòu)成，經(jīng)過建筑師×藝術(shù)家×科學(xué)家重塑，它們變身手風(fēng)琴、圖書館、相親角，組成一座交織了日常生活公共空間與群體記憶的體驗(yàn)矩陣。最受小朋友歡迎的是電話亭改造的“蹺蹺板”和“大花轎”，為嚴(yán)肅的園區(qū)注入童趣；讓“科學(xué)家”們躍躍欲試的則是一個(gè)自助打碟的電話亭，充滿好奇心的他們排隊(duì)體驗(yàn)打碟；研究員在攜程上看到了香港人寫的UABB逛展攻略，“香港的友友”表示“太值得沖了”。

引導(dǎo)方面，戶外及一樓大廳都有志愿者負(fù)責(zé)引導(dǎo)，電梯按鈕、電梯廳等相關(guān)動(dòng)線上都設(shè)有相關(guān)指引。

電梯廳、電梯內(nèi)及走廊處的觀展路線指引。魯怡 攝

志愿者導(dǎo)覽。圖片來源：?UABB ；攝影：TAL+白羽

如何克服“毛坯空間”的不利因素將其轉(zhuǎn)化為展覽亮點(diǎn)，也得到了巧妙地解決。研究員現(xiàn)場走訪發(fā)現(xiàn)，毛坯空間營造的場域，一方面更容易讓觀展者將注意力聚焦于展覽內(nèi)容，另一方面，有點(diǎn)“荒涼”的質(zhì)感更易激起觀眾對(duì)城市的反思，而反思性與批判性正是UABB的重要內(nèi)核。

“具體在展陳細(xì)節(jié)，策展團(tuán)隊(duì)需要考慮到外露的各種管線和復(fù)雜的天花板，會(huì)有一定的難度和限制。”呂凝玨表示，不同于美術(shù)館精致的白盒子，毛坯空間對(duì)藝術(shù)內(nèi)容的表達(dá)來說，其實(shí)有它的特色，有一種未完成的粗糙感。

中國工程院院士孟建民和同濟(jì)大學(xué)副校長李翔寧參觀“十個(gè)切片”板塊，毛坯水泥地面用碎木塊進(jìn)行臨時(shí)“鋪裝”。圖片來源：上海風(fēng)語筑

以“機(jī)器人劇場”版塊為例，展覽構(gòu)建了機(jī)器人城市模擬場景，毛坯空間傳遞了機(jī)器人“入侵”未來生活后，城市可能淪為巨大而冰冷的機(jī)器。如：“備用包”展示在未來機(jī)器狗將被新技術(shù)淘汰，淪為“廢品”，在廢棄的空間流浪。裸露著鋼筋水泥的巨大空間，回蕩著“流浪狗”的足音，讓人生出一種不安，激起更深層的思考：除了便利，我們也應(yīng)看到人工智能帶來的巨大消耗，決定城市未來的，可能是如何與機(jī)器人共生的智慧。

位于3層毛坯空間的“機(jī)器人劇場”，利用“毛坯”場景，作品“備用包”展示了如今大熱的機(jī)器狗在未來淪為過時(shí)的廢品，流浪在城市廢棄的角落。魯怡 攝

從“土地財(cái)政”走向“時(shí)間財(cái)政”

在過去“增量擴(kuò)張”主導(dǎo)的時(shí)代，城市發(fā)展的核心邏輯是“土地財(cái)政”——依賴土地的一次性出讓換取短期收益，建設(shè)追求“高周轉(zhuǎn)”，速度即是一切。當(dāng)城市進(jìn)入“存量提質(zhì)增效”階段，土地的增量紅利見頂，時(shí)間的價(jià)值便開始浮出水面。那些以往被視為“等待期”的建設(shè)空窗、招商間隙，恰恰成為可以被重新盤活的時(shí)間資產(chǎn)。

從河套的經(jīng)驗(yàn)來看，空間臨時(shí)利用的價(jià)值不在于創(chuàng)造即時(shí)的租金收益，而在于將“空窗期”轉(zhuǎn)化為品牌積累期、公眾觸達(dá)期、活力培育期——這是一種從“土地財(cái)政”到“時(shí)間財(cái)政”的思維躍遷。與之相應(yīng)，運(yùn)營的邏輯也在發(fā)生轉(zhuǎn)變：過去的“高周轉(zhuǎn)”指向建設(shè)的快進(jìn)快出，而今天的“高周轉(zhuǎn)”則應(yīng)指向空間功能的快速迭代、內(nèi)容策劃的敏捷響應(yīng)。建設(shè)可以慢下來，但運(yùn)營必須快起來——用高頻的內(nèi)容激活低頻的開發(fā)，用流動(dòng)的事件填充凝固的空間。這或許正是存量時(shí)代城市更新的新命題：不是等待空間被填滿，而是在等待中，讓空間先活起來。

結(jié)合現(xiàn)場調(diào)研及專家采訪，研究員整理出三條建議：

一、各地盡快出臺(tái)配套實(shí)施細(xì)則。《通知》提出了方向性要求，如“各地可結(jié)合實(shí)際制定空閑建設(shè)用地臨時(shí)利用規(guī)則”“探索存量建筑物臨時(shí)利用的正面清單管理”等，但這些原則性表述要轉(zhuǎn)化為市場主體的可操作預(yù)期，亟需地方細(xì)則的配套支撐，如：明確臨時(shí)利用的“正面清單”與“豁免清單”、構(gòu)建臨時(shí)利用的激勵(lì)與保障機(jī)制。

二、建立“空間資源臺(tái)賬”與“需求對(duì)接平臺(tái)”。城市更新項(xiàng)目中，哪些空間處于“空窗期”？預(yù)計(jì)持續(xù)多長時(shí)間？具備什么樣的物理?xiàng)l件？這些信息散落在各個(gè)項(xiàng)目主體手中，缺乏系統(tǒng)梳理。建議由相關(guān)部門牽頭，建立存量空間資源的動(dòng)態(tài)臺(tái)賬，同時(shí)搭建與文化藝術(shù)機(jī)構(gòu)、策展團(tuán)隊(duì)、品牌方的需求對(duì)接平臺(tái)。讓“有空間的人”和“找空間的人”能夠高效匹配，讓臨時(shí)利用從“碰運(yùn)氣”變?yōu)椤翱深A(yù)期”。

三、建立“臨時(shí)利用”的專屬團(tuán)隊(duì)/項(xiàng)目。“臨時(shí)利用”聽似“臨時(shí)起意”，實(shí)則對(duì)專業(yè)能力要求極高——需要懂空間、懂內(nèi)容、懂運(yùn)營、懂協(xié)調(diào)。建議從城市層面或?qū)I(yè)主體單位設(shè)立“城市空間臨時(shí)利用創(chuàng)新項(xiàng)目”，通過項(xiàng)目制的方式，資助和孵化一批有潛力的臨時(shí)利用實(shí)踐，培育一批懂存量空間運(yùn)營的專業(yè)力量，讓臨時(shí)利用從“偶爾為之”走向“專業(yè)常態(tài)”。

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