文/樂居財經(jīng) 徐酒眠

當(dāng)整個物業(yè)管理行業(yè)還在“增量神話”破滅后的寒冬里尋找新的生長邏輯時，招商積余(001914.SZ)用一份年報給出了自己的答案：有時候，懂得“舍”，才能更好地“得”。

3月13日晚間，這家頭部物企亮出了2025年的成績單。乍看之下，歸母凈利潤6.55億元、同比下滑22.12%的數(shù)字或許會讓市場短暫猶疑。

但翻開細(xì)賬會發(fā)現(xiàn)，這組數(shù)字背后藏著一個清晰的戰(zhàn)略抉擇——報告期內(nèi)，招商積余完成了對衡陽項目的資產(chǎn)處置。這一動作雖然一次性減少了歸母凈利潤2.56億元，卻也標(biāo)志著公司自2019年重組以來遺留的涉房開發(fā)問題得到厘清，向資本市場兌現(xiàn)了聚焦主業(yè)的承諾。

用短期的賬面波動，換回資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與發(fā)展主業(yè)的純粹性。這是一次典型的“以退為進”，也是一家有遠(yuǎn)見的企業(yè)在行業(yè)變局中必須做出的取舍。

剔除這筆一次性影響后，9.10億元的真實歸母凈利潤、8.30%的穩(wěn)健增長、56.23億元的充沛現(xiàn)金、37.94%的大幅壓降的有息負(fù)債——這些藏在數(shù)字背后的細(xì)節(jié)，拼出的才是這家央企物管龍頭的真實底色。

當(dāng)行業(yè)普遍在存量紅海中疲于奔命時，招商積余已經(jīng)完成了內(nèi)部結(jié)構(gòu)的深度調(diào)整，正以一種財務(wù)健康度，悄然站上了新一輪價值競爭的安全高地。

物業(yè)管理行業(yè)告別“規(guī)模紅利”，徹底進入存量博弈的“價值重估”期，資本市場的審視目光已從單純的規(guī)模增速，轉(zhuǎn)向了現(xiàn)金流質(zhì)量、盈利能力與可持續(xù)發(fā)展的“內(nèi)核”。

在這一輪行業(yè)洗牌中，“穩(wěn)健”與“質(zhì)變”成為了衡量物企價值的關(guān)鍵標(biāo)尺。

營收穩(wěn)增與“戰(zhàn)略性”陣痛

年報數(shù)據(jù)顯示，招商積余2025年實現(xiàn)營業(yè)收入192.73億元，同比增長12.23%，在宏觀經(jīng)濟承壓的背景下守住了雙位數(shù)增長底線。

這張答卷中最吸引市場注意力的并非營收，而是歸母凈利潤6.55億元、同比下降22.12%的數(shù)據(jù)。

這一看似矛盾的“增利不增收”背后，藏著一個關(guān)鍵伏筆：報告期內(nèi)，招商積余處置衡陽中航項目，一次性減少歸母凈利潤2.56億元。剔除此非經(jīng)常性損益影響，招商積余2025年歸母凈利潤實際為9.10億元，同比增長8.30%。

這并非一次被動的資產(chǎn)減值，而是一場主動的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。衡陽項目的處置，解決了自2019年重組以來遺留的涉房開發(fā)問題，履行了對資本市場的承諾，標(biāo)志著招商積余徹底完成了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的剝離，主業(yè)更加純粹。

用短期的賬面波動，換取了長期的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與發(fā)展主業(yè)的專注度。這正是業(yè)內(nèi)常說的“輕裝上陣”——為后續(xù)聚焦物業(yè)管理主業(yè)、盤活優(yōu)質(zhì)資源騰出了更寶貴的空間。

在財務(wù)安全墊方面，招商積余展現(xiàn)了扎實的底盤。截至報告期末，其貨幣資金達(dá)56.23億元，同比增長20.39%；有息負(fù)債規(guī)模降至5.17億元，同比大幅下降37.94%。債務(wù)規(guī)模的大幅壓降直接帶來了財務(wù)費用的銳減，全年財務(wù)費用同比大降61.79%。

與此同時，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流保持16.41億元的健康水平，應(yīng)收賬款增速低于營收增速，顯示其資金周轉(zhuǎn)效率與回款能力正在穩(wěn)步提升。

在行業(yè)普遍面臨現(xiàn)金流壓力的當(dāng)下，這無疑加高了這家龍頭央企物管未來發(fā)展的護城河。

市場化加速與住宅業(yè)務(wù)的突破

在規(guī)模擴張上，招商積余并未減速，而是切換到了高質(zhì)量增長模式。截至2025年末，其在管項目達(dá)到2473個，管理面積3.77億平方米，年內(nèi)實現(xiàn)新簽?zāi)甓群贤~44.80億元 。

其中，最亮眼的當(dāng)屬市場化拓展能力的爆發(fā)。2025年，招商積余實現(xiàn)第三方新簽?zāi)甓群贤~41.69億元，同比增長13%，占新簽總額比重超過93%。這意味著其市場化拓展地位進一步鞏固。

在非住宅領(lǐng)域，招商積余繼續(xù)加固“護城河”。航空業(yè)態(tài)新簽合同額同比增長85%，高校業(yè)態(tài)增長25%，IFM（綜合設(shè)施管理）業(yè)態(tài)增長15%，接連中標(biāo)廣州白云機場T3航站樓、中國人民大學(xué)通州校區(qū)、北京長鑫存儲等標(biāo)桿項目。

住宅業(yè)務(wù)的跨越式突破也尤為值得關(guān)注。報告期內(nèi)，住宅項目市場化拓展新簽?zāi)甓群贤~達(dá)4.74億元，同比暴增60%，成功落地了包括建筑面積175萬平方米的上海康城等標(biāo)志性大盤項目。

為此，招商積余專門成立了“住宅發(fā)展專項組織”，系統(tǒng)性提升市場力、服務(wù)力與產(chǎn)品力。住宅業(yè)態(tài)歷來是物企建立品牌護城河與增值服務(wù)入口的主戰(zhàn)場，這一領(lǐng)域的突破，意味著招商積余正在鞏固機構(gòu)物業(yè)領(lǐng)先地位的同時，補齊了高黏性社區(qū)市場的拼圖。

“總對總”核心客戶份額的大幅增長，以及新開發(fā)OPPO、希音、山姆會員店等頭部企業(yè)客戶，證明了其在IFM領(lǐng)域的專業(yè)壁壘正在轉(zhuǎn)化為實實在在的商業(yè)信任。

增值服務(wù)逆勢上揚與科技賦能

面對物企普遍遭遇的增值服務(wù)發(fā)展乏力困境，招商積余卻在這一領(lǐng)域跑出了“加速度”。

2025年，招商積余的平臺增值服務(wù)與專業(yè)增值服務(wù)合計實現(xiàn)營業(yè)收入43.23億元，占物管收入比重從2024年的18.72%躍升至23.24%。其中，專業(yè)增值服務(wù)收入37.86億元，同比激增48.46%，成為驅(qū)動增長的第二曲線。

這一數(shù)據(jù)的逆勢增長，源于其對社區(qū)場景的深度挖掘。具體來看，其到家服務(wù)覆蓋超50城，家政保潔、家電清洗形成口碑優(yōu)勢，創(chuàng)新推出的上門寵物服務(wù)已在一線城市試點；房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)深化社區(qū)門店模式；美居業(yè)務(wù)借助與招商蛇口的協(xié)同，在南京、上海等地落地批量精裝項目，探索“地產(chǎn)銷售 新房交付 舊房煥新”的價值鏈整合。

這些看似瑣碎的布局，實質(zhì)上是構(gòu)建起了一個高黏性、高頻互動的多元服務(wù)生態(tài)，為毛利率的企穩(wěn)回升提供了韌性支撐。

支撐這一切高效運轉(zhuǎn)的，是招商積余對“科技賦能”的長期投入。在2025年的深圳物博會上，招商積余展示了其“AI 物業(yè)”的落地成果：智能清掃機器人效率達(dá)人工2至6倍，“靈衛(wèi)”巡檢機器人已在多個市政園區(qū)落地，AI工單系統(tǒng)、無人配送等應(yīng)用大幅提升管理效率。

目前，招商積余擁有400余項專利，旗下?lián)碛?家高新技術(shù)企業(yè)。

通過數(shù)字化手段，招商積余正在推動總部、城市、項目三級體系的“T 1”自動生成一本賬，深化AI在客戶場景的應(yīng)用。這種“機器替崗 人機協(xié)作”的模式，不僅優(yōu)化了成本結(jié)構(gòu)，更將人力解放出來去做有溫度的服務(wù)，這正是其第三方客戶滿意度高達(dá)99.29分的底層邏輯。

卸下鎧甲，輕裝疾行

綜觀招商積余2025年年報，雖然表面上的凈利潤下滑可能讓淺層觀察者產(chǎn)生疑慮，但深入肌理后會發(fā)現(xiàn)，這是一份極具“長期主義”色彩的答卷。

在物管行業(yè)普遍陷入規(guī)模焦慮與增長迷惘的當(dāng)下，這家央企龍頭選擇了一條更難的路：

用短期利潤的陣痛，割舍掉拖累已久的地產(chǎn)“鎧甲”；用真金白銀壓降有息負(fù)債，換取穿越周期的財務(wù)安全墊；用對第三方市場的持續(xù)猛攻，掙脫對關(guān)聯(lián)方輸送的依賴。

這一系列動作背后，折射出的是一家頭部企業(yè)對行業(yè)變局的深刻預(yù)判——當(dāng)存量時代的潮水退去，裸泳者終將現(xiàn)形，唯有財務(wù)干凈、主業(yè)純粹、內(nèi)功扎實的企業(yè)，才能留在價值的安全區(qū)。

深度剖析這份財報不難發(fā)現(xiàn)，內(nèi)生外拓并舉之下，招商積余營收增速在頭部物企中明顯領(lǐng)先，業(yè)績韌性強。

而住宅領(lǐng)域、增值服務(wù)、AI這些布局看似瑣碎，實則指向同一個野心——當(dāng)行業(yè)從“資源驅(qū)動”轉(zhuǎn)向“能力驅(qū)動”，招商積余正在用科技與服務(wù)編織一張新的價值網(wǎng)。

當(dāng)行業(yè)估值邏輯從“成長股”轉(zhuǎn)向“價值股”，投資者更關(guān)注現(xiàn)金流穩(wěn)定性與盈利質(zhì)量的當(dāng)下，招商積余憑借扎實的財務(wù)底盤、清晰的主業(yè)聚焦以及前沿的科技布局，已然在新一輪的價值競賽中占據(jù)了有利身位。

拉長焦距來看，2025年對于招商積余而言，或許是一個微妙的轉(zhuǎn)折點。這一年，它完成了歷史包袱的徹底清算，也完成了市場化能力的系統(tǒng)驗證。

輕舟已過，前方是更廣闊的水域。

相關(guān)公司：招商積余sz001914