撰文 | 花姐

出品 |樓花網(wǎng)

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。

從年初開始，北京樓市一直在等待一個(gè)數(shù)據(jù)：

中海安瀾北京的銷售成績。

它是2025年北京的地王，樓面價(jià)10.23萬元/平米，目前最高紀(jì)錄保持者，也是京城頂豪風(fēng)向標(biāo)。

關(guān)于它的一舉一動(dòng)，都備受關(guān)注。

然而，在它身上，中海地產(chǎn)北京公司卻一反常態(tài)，低調(diào)到了塵埃里。

從去年拿地后，到案名、樣板間亮相，再到認(rèn)籌蓄客，一切都在悄然中進(jìn)行。

背后，彰顯出中海地產(chǎn)，在京城樓市行事風(fēng)格的轉(zhuǎn)變——開始變得更加務(wù)實(shí)。

不過，中海安瀾北京的過于神秘，也引來外界一些雜音，如：面寬過窄、樓間距過密，等等。

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，是最好的答案。

截至3月15日，在疊墅產(chǎn)品未開售的情況下，洋房網(wǎng)簽21套，成交均價(jià)13.73萬/元，網(wǎng)簽金額6.35億元；另有9套，為已預(yù)訂狀態(tài)。

過去兩周，已連續(xù)登頂北京樓市的銷冠。

在花姐看來，中海安瀾北京的這份成績單，在當(dāng)下的樓市環(huán)境中，彌足珍貴：

1、對中海地產(chǎn)北京公司而言，它扛住了過去近一年來的壓力，為前不久中海地產(chǎn)的全新戰(zhàn)略，開了個(gè)好頭；

2、較為堅(jiān)挺的成交價(jià)格，為北京豪宅市場，注入了一針強(qiáng)心劑。

更重要的是，隨著中海安瀾北京網(wǎng)簽的持續(xù)更新，是時(shí)候讓之前那些雜音消失了。

樓間距比達(dá)標(biāo)

并不是每個(gè)開發(fā)商，都擁有中海地產(chǎn)的膽子。

在中海安瀾北京身上，它走了一條別人很少走的路——將項(xiàng)目的實(shí)景，呈現(xiàn)給外界。

這，首開北京樓市風(fēng)氣之先，不僅需要耐心，更需要實(shí)力。

一般而言，開發(fā)商為了加快回款，會(huì)在地塊周邊另覓場地搭建樣板區(qū)，所謂的臨時(shí)售樓處。在那里接待客戶，并開盤。

中海安瀾北京的客戶，則直接會(huì)來到海淀區(qū)上地街道樹村35號(hào)地——項(xiàng)目所在地。

目的，就是讓業(yè)主所見即所得，看到中海地產(chǎn)北京公司，乃至中海集團(tuán)燈塔之作，最真實(shí)的一面。

中海安瀾北京275平米的實(shí)景房，在10#的東單元，是小區(qū)最中央的位置，北邊便是疊墅區(qū)。

站在該房間中，向北抬眼望去，便是已經(jīng)封頂?shù)?#。很多人會(huì)有一個(gè)直觀感受——樓間距有點(diǎn)近啊。

尤其在冬日日頭短的情況下，關(guān)于中海安瀾北京樓間距問題，更是被放大很多。

但，不要忘了，這可是低密度洋房，且是海淀的。

當(dāng)下京城樓市，大多數(shù)人見到的房子，是在洋房或高層社區(qū)，容積率多在2.0-3.0之間。

洋房或小高層，與低密度洋房對比樓間距，本就不在一個(gè)維度。越是高層，肯定空間感越大；而低密洋房，就是空間感小。

真正重要的數(shù)據(jù)，是樓間距日照比。

即便如此，花姐還是對近兩年來海淀豪宅的樓間距，進(jìn)行了比較。中海安瀾北京的樓間距比，是達(dá)標(biāo)的。

它洋房的最小樓間距，在11#和13#東單元之間，5F和6F之間的樓間距比，為1.7和1.736。

北京市的規(guī)定是——板樓的樓間距比，最低應(yīng)為1.7。

而功德寺雙子板樓的樓間距比，整體在1.65上下；建發(fā)海晏地形朝南偏東超過20度，采用多種形式組合，樓間距比整體也基本達(dá)標(biāo)。

有關(guān)安瀾北京日照是否達(dá)標(biāo)的問題，中海地產(chǎn)去年7月底，在報(bào)規(guī)圖反饋意見通告中，其實(shí)已明確表示：

本項(xiàng)目日照滿足《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)通則》(2003版)對建筑退線的要求。

這一答復(fù)，可以在北京規(guī)自委官網(wǎng)中查詢到。

從用戶思維出發(fā)

安瀾北京共計(jì)278套房子，戶型款式蠻多。

洋房主力戶型有三款：210平米、275平米和310平米，疊墅戶型為上疊315平米、下疊365平米，中疊大平層370平米。

它的首個(gè)樣板房，選擇275平米戶型，北面是中央景觀帶，恰好形成了一個(gè)動(dòng)線閉環(huán)。

這個(gè)275平米戶型，是典型的四葉草，很經(jīng)典，充滿了老錢風(fēng)。

花姐認(rèn)為，它至少有兩大獨(dú)特之處：

1、餐廳面寬達(dá)到7.8米，這個(gè)超級(jí)面寬，決定了豪宅的尺度；

2、廚房側(cè)面，設(shè)有一個(gè)獨(dú)立家政間，面積約9.6平米，這是比較罕見的，可以稱得上是個(gè)單間。

當(dāng)然，有人會(huì)質(zhì)疑，房子面積275平米，沒有做到南向四面寬。

針對這一點(diǎn)，中海安瀾北京遵循了客觀規(guī)律，至少有兩點(diǎn)理由：

1、在純塔尖用戶眼里，更在乎的是空間尺度，而非房間的多寡，且四居室目前已基本覆蓋了改善客群的生活所需，是一種主流設(shè)計(jì)；

2、受地塊和容積率等硬件條件限制，如果強(qiáng)行設(shè)計(jì)四面寬產(chǎn)品，會(huì)增加樓棟，反而讓樓間距加密。

在正向排布（坐北朝南）的住宅里，南北長、東西窄的地形，很難設(shè)計(jì)出大面寬戶型；反之，則很容易出多面寬產(chǎn)品。

依照花姐多年對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的認(rèn)知，目前安瀾北京的方案，應(yīng)是最優(yōu)方案。

此外，還有人吐槽275平米戶型沒有衣帽間，以及收納空間少。

其實(shí)不然。

中海地產(chǎn)吸取了過去高端住宅開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，在某些項(xiàng)目中，花巨資做了豪華的衣帽間，可在實(shí)際交房后，許多業(yè)主卻根據(jù)自身實(shí)際需求，進(jìn)行了重新規(guī)劃。

為此，在安瀾北京，中海地產(chǎn)將省去的衣帽間費(fèi)用，用到了其他地方，比如廚房全系嘉格納電器，以及很多櫥柜收納等。

這是一種更高級(jí)的用戶思維。

中海地產(chǎn)變了

花姐感覺，在中海安瀾北京身上，中海地產(chǎn)北京公司真是用心了。

要知道，當(dāng)豎長條地形、1.6的容積率、18米限高，以及街坊路等等硬條件疊加一起，相當(dāng)于一道超難的高考題。

中海安瀾北京的洋房+疊墅產(chǎn)品組合，似乎已是最優(yōu)解法。

為了對得起樹村這片文脈之地，它更是在有限空間里，盡力對歷史做著傳承。

它會(huì)所面積達(dá)到2800平米，戶均近10平米的配置，堪稱頂配；中法融合的建筑風(fēng)格，端莊大氣，功能齊全。

畫龍點(diǎn)睛的一筆是，它還復(fù)刻了頤和園彩繪長廊，上面的顏料會(huì)隨著時(shí)間的流逝，愈發(fā)莊重。

這是中海地產(chǎn)對中國傳統(tǒng)文化的一種致敬。

去年12月23日，在北京國家會(huì)議中心，中海地產(chǎn)舉行了一場盛大的發(fā)布會(huì)——誕生了“萬方安和”四大產(chǎn)品系。

這四個(gè)系，各有自己的定位：

"萬"系：國際精奢、優(yōu)雅美學(xué)；“方”系：世界藏品、藝術(shù)杰作；“安”系：文化傳序、內(nèi)心歸隱；“和”系：生活本位、和合共美。

安瀾北京，就是中?！鞍病毕档拇碜髦弧?/p>

一個(gè)很有意思的細(xì)節(jié)是，在那天的發(fā)布會(huì)上，中海地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)們，不再搞致辭了，只在最后登臺(tái)啟動(dòng)儀式。

將這個(gè)細(xì)節(jié)再對比中海安瀾北京的低調(diào)，花姐感覺一個(gè)新的中海地產(chǎn)，正在撲面而來。

它不再過于關(guān)注外界雜音，而是將主要精力放在產(chǎn)品打磨上，行事風(fēng)格也更加沉穩(wěn)。

這似乎在另一個(gè)京城新項(xiàng)目——中海玖樹滿和身上，也得到了映證。

2025年11月27日，中海地產(chǎn)以12.48億元、溢價(jià)0.97%，摘得位于通州九棵樹的玖樹滿和地塊，折合樓面價(jià)2.29萬元/平米。

在這個(gè)全新的和系產(chǎn)品身上，中海地產(chǎn)先后共發(fā)布了3版規(guī)劃圖。對一向講究效率和利潤的它而言，很是反常。

背后，則是對產(chǎn)品細(xì)節(jié)的不斷優(yōu)化。

不久前，玖樹滿和開放了樣板間，現(xiàn)場的火爆程度，超過了去年的朝堂攬閱。

3月底開盤的它，據(jù)說目前看房，需要提前預(yù)約。

目前看，它具備成為當(dāng)紅熱盤的潛質(zhì)。